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2011年房地产政策分析房地产市场风云变化，瞬息万变，因此，若对于2011年有客观的评论，当回顾2010年及近几年房地产市场历程变化。2010·1月政策初现1[1月10日国十一条]二套房贷,首付不得低于40%初现2[1月21日国土资源部通知]中小型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%2010·3月政策事件1[温总理围剿]“我有信心”事件2[央行围剿]“第2次上调准备金”事件3[银监会围剿]：“三个办法一个指引”事件4[银监会再围剿]：“控制房屋抵押”事件5[银监会再围剿]“控制信贷风险”事件6[各银行围剿]“七折名存实亡”事件7[发改委围剿]“防止信贷违规”事件8[信托公司围剿]“收紧信托融资”事件9[证监会围剿]“控制股市融资”“涨幅收窄”*国家发改委的统计数据显示：1月份全国36个大中城市新建商品住宅集中成交价格为7417元/平方米，比上月上涨2.04%；价格涨幅比上月下降6.69%。其中经济适用房、普通商品住宅和高档商品住宅环比上涨0.73%、2.15%、2.19%，涨幅明显收窄。2010·4月政策二套房贷首付不低于50%，利率不低于1.1倍国土资源部：今年住房用地供应将大幅增加国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷住建部要求商品住房严格实行购房实名制4.204.164.174.19住建部再重拳出击，严格商品房预售许可管理北京出台地方楼市新政，同一家庭限新购一套房4.304.22银监会：二套房认定将以住房套数为标准2010·5月政策事件1落实同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房有关政策的通知事件2住房和城乡建设部关于进一步强化住宅工程质量管理和责任的通知事件3国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知事件4规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知2010·6月政策事件1[欧洲债务危机]“又一次全球危机”事件2[欧盟生存危机]“欧盟生死存亡”事件3[欧元爆跌危机]“18个月的新低”事件4[欧洲股市危机]“欧洲股市重挫”事件5[美国股市危机]“创一年最大跌幅”事件6[中国股市危机]“1月下跌21.7%”事件7[中欧贸易危机]“第1大出口市场”事件8[人民币升值危机]“人民币被迫升值”事件9[朝韩潜艇危机]“战争一触即发”事件10[通货膨胀危机]“18个月最高涨幅”事件11[4月23日青14条]“按上限执行”事件12[4月30日京11条]“1个家庭只能买1套房”事件13[5月5日西安16条]“不如国策严格”事件14[5月6日深13条]“温和的深圳政策”事件15[5月21日穗24条]“没有限制境外购房”事件16[5月5日恒大降15%]“恒大全国统一降价”事件17[5月7日齐骥解读]“房价已初步遏制”事件18[5月17日发改委]“3年内不会出台”事件19[5月2日央行上调准备金]“年内第3次上调”事件20[5月13日温家宝]“中国两难问题”“政策冰冻期”*欧洲债务危机、中欧贸易危机、人民币被迫升值危机、通货膨胀危机、朝韩战争危机、2012政府换界，中国目前又处于内外矛盾的两难问题。对于房地产而言，其是扩大内需救市的极好帮手。在国际形势未明之前，房地产以平稳为大局，政策相对处于冰冻期。2010·7月政策迷局1[经济宏观数据]“内外双向压力”迷局2[外部问题压力]“中国众矢之地”迷局3[人民币汇改出台]“解决外部压力”迷局4[美国总统奥巴马]“当天发表声明”迷局5[人民币急速升值]“第2天开始”迷局6[中国股市跳升]“所有板块翻红”迷局7[全球股市涨升]“久违不见的大涨”迷局8[汇改激发问题]“7000万人失业”迷局9[汇改与房地产]“双重收益者”迷局10[汇改后与房地产]“房地产利好”迷局11[经济对内解决]“国务院新特区”迷局12[统计局数据]“价格仍在上涨”迷局13[发改委数据]“涨幅已经回落”迷局14[上海房产税细则]“2种征收方案”迷局15[房产税落地]“房产税确立”迷局16[北京迷局]“宁可零成交，也不降价抛”迷局17[上海迷局]“细则至今未出”迷局18[广州迷局]“二手房下降30%”迷局19[深圳迷局]“价格表明跌30%”迷局20[住建部迷局]“决不会半途而废”“扑朔迷离”*对外人民币汇改造成升值后的压力；对内通货膨胀造成经济的压力；对房地产则是北上广深引领的动荡迷局。因而，对于房地产前景发展仍然是扑朔迷离，也正如中国经济的两难问题不少，今天的地产也处于上和下，涨和跌的两难处境。2010·8月政策调整1[温家宝复杂]“五天三谈经济形势”调整2[李克强调研]“副总理下乡”调整3[央行货币政策]“宽松货币政策”调整4[新民晚报报道]“第2波调整”调整5[新华社社论]“继续调整房地产”调整6[国土部发动]“第2波调整开始”调整7[住建部坚决]“坚定不移执行”调整8[银监会明确]“政策决不动摇”调整9[国资委否认]“78家央企有序退出”调整10[宋中一观点]“健康发展不确定”调整11[聂梅生加柴]“资金链威胁”调整12[万科回复]“万科降价假新闻”“调整坚定不移”*从目前国务院、各部委、各媒介、各专家的观点来看，针对目前房地产“量跌价滞”的调整结果，政策非常可能进行第2波政策调整，“新国十条”的地产调整政策将会继续严格贯彻执行，下半年房地产面临第2次调整的严峻局面。2010·12月政策株连1“11月12日股市大跌”“最诡异的股市”株连2“发改委通货膨胀”“80%的商品涨价”株连3“统计局CPI新高”“触目惊心4.4%”株连4“央行流动性过剩”“危机后果开始呈现”株连5“美联储定量宽松”“美国制造病毒”株连6“海关总署贸易顺差”“贸易顺差继续扩大”株连7“央行上调存款准备金”“历史最高点”株连8“央行加息预期”“年内第2次加息”株连9“统计局调控成效”“2次调控初见成效”株连10“中农工建停贷款”“停止对发展商贷款”株连11“银监会停700亿融资”“700亿再融资泡汤”株连12“国土部限期开发”“公示发展商磨洋工”株连13“物价局限制房价”“直接限制房价”株连14“外汇局新版限外”“机构不能买房”株连15“北京新预购制度”“禁止内部认购”株连16“上海成交年降40%”“长三角销量降幅显著”株连17“广州二手房逆涨”“2手房上涨3.4%”株连18“深圳转战写字楼”“写字楼上涨30%”株连19“全国16限购令”“7涨2平5跌”株连20“任志强驴论”“发展商就是驴”“受到经济株连”*中国的经济矛盾已经非常突出，政府对经济的调整已经全面开始。房地产的根本在于经济，任何对经济的调整政策都必然会对房地产形成巨大影响。中国房地产近期将会受到经济调整的极大株连，房地产的冬天才刚刚开始。2011年的房地产市场倒底走向何方？看看近几年房地产市场走势！[VUO]法则2006年是平稳的一年2007年是急势上扬的一年2008年是冰点的一年2009年是平稳上涨的一年2010年是平稳上涨的一年[VUO]法则西安房地产市场已经从暴起暴落的V势走入了平稳过渡的U势。那么，2011年房地产市场究竟走向何方？根据近几年分析，无论是上涨与下调，将都以“O”为原则，不会出现“V”形的高涨与高落。2011年的房地产市场倒底走向何方？2010年全国房地产大事记！2010年1月7日严格二套房贷款管理，首付不得低于40%2010年1月21日经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年4月1日二套房贷首付需至50%三套房停贷外省户口停放房贷2010年9月29国家有关部委要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数.完善差别化的住房信贷政策，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房；切实增加住房有效供给2010年10月19日中国人民银行宣布，自20日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。2010年11月3日住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。2010年12月1日万科累计实现销售金额1000.6亿元多家房企前11月销售额超去年全年2010年12月5日楼市涨价再次席卷全国业界称将逼出第三轮调控2011年的房地产市场倒底走向何方？看看大腕怎么说！冯仑：明年房价和今年不会有太大差别。张宝全：明年房价会略有上升。因为今年被压制的需求会释放。他个人觉得，现在市场非常好，无论从政府方面，还是从供应商和消费者方面，都是如此。任志强：国务院今年连续出台三个政策文件，没有哪个文件要求房价下降。文件就是要求遏制部分城市房价上涨过快，也就是说上涨慢一点还是可以。潘石屹改口：通胀在加剧房价还得涨。万科副总裁肖莉：受政策调控和供求关系的影响，未来一年房价有下调压力，但降幅不可能达到20%。她认为，明年全国开工量将会上升，房屋库存逐步增加，但总体仍处於较低水平，2012年可能出现供应赶不上需求的状况。那么，2011年，西安市房地产倒底走向何方？2011年西安房地产市场的走势将好于今年，从春季开始，西安的商品房市场会再次回暖。理由如下：首先，从今年下半年以来，西安房地产市场的供应量开始逐渐放大，但价格依然坚挺，关键在于成交量有同步的放大，这说明市场有十分旺盛的消费需求。我们一直强调，房地产市场的投资价值在很大程度上依赖于投资存在3-5倍的杠杆。在今年投资杠杆被封杀以后，绝大部分投资购房行为消失，因此，成交基本是消费需求的体现。而今年市场所体现出的需求之强大，超出人们的预期，这些需求在明年会更明显地体现出来。其次，从房地产行业的发展来看，目前一线城市的发展已经十分成熟，而像西安这样的二线城市所处的发展阶段基本与一线城市5年前的形势相当。今年以来西安市的价格表现坚挺，而且，存货也保持低位。一些城市如重庆，今年以来的房地产行业的房屋存货还在不断下降，可见需求之旺。在北京等一线城市的人口日趋饱满以后，二、三线大型城市将是移民的首选地区，随之，房地产市场也会快速进入成熟期。这些城市目前仍有大量的未开发土地，仍然有大量单价在万元以下的新盘供应。在这些快速发展的城市以及比它们发展更晚的大量城市中，万元以下的单价是居民可以承受的。正因如此，这些城市今年以来的房地产销售表现更加平稳，而在下半年“金九银十”的销售旺季中，销量甚至超越了上半年的最高峰。这些城市在未来5年的房地产市场仍然值得看好。第三，房地产行业作为保值的最佳渠道之一，在明年较大通胀压力的情况下，居民会主动地选择减少持有货币，而增加购房计划。此外，从行业政策的管制来看，至明年春季，房地产新政就出台一年了，在这一年中，房价基本稳定，这样，继续调控的压力会大为减轻。而在明年初，银行按揭贷款的发放，也很可能会有所松动。物价上涨也是拉动楼市价格持续增长的原因之一。物价上涨，不但使人民生活明显感到压力，包括房地产开发的人力资本、材料、财务成本都在上涨。还有市民对通胀的预期增加，尽管央行表示绝不会放任通胀，最近存款准备金率上调，加息的呼声很高，在这样的情况下，百姓对通胀预期的增加，对物价，包括房价的上涨预期都涨了，就有一个金融资产的保值问题。股市波荡大家不是很看好，别的投资渠道不好，除了黄金就是楼市，所以这个因素也不可忽视。同时，一些一线城市大开发商的进入，给西安市场带来新的开发理念、新的品质。这些房企实力雄厚，资金雄厚，牌子较大，品牌知名度高，无形之中也拉动了西安房价的上涨。经过2010年系列政策的出台，对于一线城市的投资投机行为有了一定的抑制。而一线城市的投资客群