XXXX年房地产新政及其市场影响报告_46页_德思勤

——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page1——Copyright©2008Taskinworldwide.AllRightsReserved——2011年4月2011年新政及其市场影响——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page22新政下的市场走势新政下的市场走势1调控加码，政策频出调控加码，政策频出3开发商的应对策略开发商的应对策略目录——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page3调控加码，政策频出111全国总体调控政策地方政府调控政策（深圳、长沙、武汉、山东省）调控政策预测——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page4全国调控政策房地产调控已升级为政治问题，政策频繁出台，旨在从更高层面解决当前社会、经济难题。ƒ《流动资金贷款管理暂行办法》出台ƒ《个人贷款管理暂行办法》出台ƒ《加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台ƒ《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台ƒ“4.15新政”出台ƒ“9.29新政”出台基调：遏制部分城市房价过快上涨ƒ《境外投资管理办法》出台ƒ《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》ƒ《关于加强土地出让收支管理的通知》ƒ《调整个人住房转让营业税政策的通知》基调：促进房地产市场稳定健康发展基调：抓紧建立住房保障体系ƒ《关于促进节约集约用地的通知》出台ƒ“10.22”新政出台ƒ松绑二套房营业税征收5年减至2年ƒ《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》基调：促进房地产业持续健康发展ƒ存款准备金率8次上调ƒ“9.27”新政出台ƒ严格房地产开发贷款管理ƒ《物权法》正式生效20072008200920102011ƒ“新国八条”出台ƒ三次上调存款准备金率、两次上调贷款利率、公积金贷款利率ƒ……基调：遏制部分城市房价过快上涨——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page52010年以来，政策出台频率加快，力度不断加码，2011年1月出台的“新国八条”，被誉为史上最严厉的政策组合。•增加保障性住房供给•打击捂盘惜售，土地闲置行为•提高房地产市场消费入市门槛•提升利率，增加购房成本，暂停三套房以上的购房贷款•落实地方政府责任，3月底前明确房价控制目标•加大保障性安居工程建设力度•对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税•对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍•严格住房用地供应管理•要从严制定和执行住房限购措施•落实住房保障和稳定房价工作的问责机制•坚持和强化舆论引导•国办发通知要求促进房地产市场平稳健康发展•央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，强力遏制信贷冲击2010年1月（国十一条）2010年4月15日（国十条）•闲置地优先供给保障房建设,开发商土地闲置一年以上禁止买卖土地，严控土地出让•全面暂停第三套房贷发放，限制家庭购房套数，限购2套房•推进房地产税征收试点2010年9月26日（国五条）2011年1月26日（新国八条）“4.15”——“9.29”——“1.26”全国调控政策——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page6设定房价调控目标、扩大限购令范围、限贷和税收政策是“新国八条”的主要调控手段。截至3月底，全国657个城市中共有608个公布了房价控制目标，除北京提出房价“稳中有降”外，其他城市的控制目标与GDP的涨幅接近。各大银行严格执行房贷政策，截止3月底，几乎所有银行取消首套房利率优惠。全国范围内严格执行营业税政策，上海、重庆试点开征房产税。贷款房价控制目标税收截至3月底，38个城市出台限购令。限购全国调控政策——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page72011年出台新政17项，频率历史同期最高。限购范围扩大、限贷严格执行、限价箭在弦上，“三限”明确调控方向。住建部3月29日发布通告称各地确定房价控制目标时要听取民众意见，已公布的城市，也要以适当方式听取社会意见，并酌情调整。4月初国务院启动楼市调控专项督查并圈定16省区市（含广东、湖北、山东）。《商品房销售明码标价规定》要求5月1日起商品房销售明码标价实行“一套一标。2月8日、4月6日，两次上调金融机构存贷款利率。1月15日、2月24日、3月18日、4月17日，四次上调存款准备金率（0.25-0.5%）。2月9日、4月6日，两次上调公积金贷款利率。广东省拟试点开征物业税。部分城市二手房交易按评估价征税。贷款房价税收中央政府施压，多个城市出台限购令。限购住建部陆续与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订《保障性住房目标责任书》，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。保障性住房全国调控政策——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page8¾2011年1月18日，国务院第五次全体会议上表示：一定要坚定不移地搞好房地产市场调控。¾2011年2月1日，2011年春节团拜会上的讲话中指出：2011年要坚定不移地搞好房地产市场调控。¾2011月2月27日，总理温家宝与广大网友在线交流，表示对房价问题“还有信心”。¾2011年4月9日，在宁波召开的上海、江苏、浙江三省经济形势座谈会中发表讲话，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。¾2011年4月13日，在国务院常务会议上指出，要巩固和扩大房地产市场调控成效。总理讲话多次重申，要坚定不移地搞好房地产市场调控，表明中央对楼市调控不达目标不罢休的坚定决心。全国调控政策——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page9在中央压力下，地方政府出台限购、限价、税收等具体措施，保证调控政策的有效执行。５月１日起商品房项目实行“明码标价、一套一标”。4月14日深圳市“二手房按评估价征税”有望7月1日起开展。4月14日《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》自6月1日起施行，安居型商品房最高价不超过市场评估价70%，总量不低于商品住房总建筑面积的30%。4月2日拟出台新政——设定项目价格上限取消豪宅预售。4月底5月初3月29日发布公告新建住房价格控制目标：2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增长速度。3月29日商品房限购措施：户籍居民家庭限购2套；能提供本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭限购1套。必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。3月5日个人住房转让营业税有关细则2月14日措施要点时间2011年长沙市保障性安居工程建设总任务为37592户（套），其中重点发展公共租赁住房。4月1日2011年住房价格控制目标：必须低于全市年度地区生产总值（GDP）和城乡居民人均可支配收入的增长水平。3月31日限购措施：在本市市区已拥有1套住房的家庭(环长株潭户籍家庭)，限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；对在本市市区无住房并能提供本市居住证的外地家庭，在主城区限购1套90平方米(含)以下新建商品住房；不满足以上条件的家庭，暂停购房。3月4日《长沙市房屋登记办法》3月1日起实施，在预购商品中，当事人可以申请预告登记。3月1日执行房地产税费新规：购买首套普通住房，90平米以下的，契税税率1%；购买91-144平米住房，以及90平米以下的非首套住房，税率2%；购买144平米以上住房或非住宅，税率4%。1月1日措施要点时间深圳出台的系列新政长沙出台的系列新政地方调控政策——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page10限购措施：本地户籍居民家庭及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在中心城区新购一套商品住房。不能提供上述证明的家庭，则暂停在市中心城区购买新建商品房。1月15日2月17日起，在武汉购买5年以内的普通住房以房地产办理时间为界定，按5.8%的税率全额征收营业税。2月17日调整商品房限购措施：2月23日起，已拥有1套住房的本地户籍居民家庭及能够提供在武汉市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套商品房（含新房和二手房）。不符合上述条件的家庭，则暂停在本市行政区域内购房（含新房和二手房）。2月23日2011年度住房价格控制目标：新建住房价格增幅低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。3月29日措施要点时间“省八条”出台。2月21日2011年全省保障住房建设任务为32.43万套，在普通商品房小区中按一定比例配建保障性住房。严格执行土地出让净收益10%以上的提取比例，开展住房公积金贷款支持保障住房建设试点。1月18日2011年将加强和改善房地产用地调控，确保保障性住房、棚户区改造和自住中小套型商品房“三类住房”用地不低于建设用地供应总量的70%。1月13日措施要点时间武汉出台的系列新政山东省出台的系列新政地方调控政策——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page11调控政策预测频出的新政效果欠佳，未来或将酝酿新一轮的调控政策。金融手段、税收手段、法律手段、其他行政手段组合运用。金融手段税收手段法律手段上调存款准备金率限贷、加息制约开发商融资渠道……契税营业税房产税……住房保障法物权法土地管理法城市房地产管理法……其他行政手段限购限价……——Copyright©2011Taskinworldwide.AllRightsReserved——page12调控政策预测金融手段——对贷款、利息、融资等进行干预，从供需角度对开发商、购房者双向制约。2007年2008年2010年2011年时间由9%调高至14.5%10次上调由14.5%升至17.5%由17.5%降至15.5%5次上调4次下降由15.5%升至18.5%6次上调由18.5%升至20.5%4次上调存款准备金率调整范围次数¾与2007年相比，金融政策出台的频度尚有挖掘空间。¾多次提高个贷利息，加大首付款比例，提高置业门槛，抑制需求。¾提高存款准备金率，信贷紧缩，拉紧开发商资金链。2007年2008年2010年2011年时间由6.39%调高至7.47%6次上调由7.47%降至5.31%5次下降由5.31%升至6.4%2次上调由6.4%升至6.8%2次上调个贷利息调整范围次数历次贷款基准利率调整一览6.39%6.57%6.84%7.02%7.29%7.47%7.20%6.93%6.66%5.58%5.31%6.14%6.40%6.80%6.60%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%2007年3月18日2007年5月19日2007年7月12日2007年8月22日2007年9月15日2007年12月21日2008年9月16日2008年10月15日2008年10月30日2008年11月27日2008年12月22日2010年10月19日2010年12月25日2011年2月9日2011年4月6日贷款基准利率历次存款准备金率调整一览19.51918.51817.51716.51615.5161716.5109.510.51111.5121312.513.514.51515.51616.51717.52020.505101520252007年1月15日2007年2月25日2007年4月16日2007年5月15日2007年6月5日2007年8月15日2007年9月25日2007年10月25日2007年11月26日2007年