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本报告是严格保密的。十二五开局2011楼市调控新政解析2011年是中国十二五开局之年目前是稳定2011年预期的关键时期。目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点1、国内经济形势：后经济危机时代总体形势严峻2008年经济危机后2010年经济指标恢复正常范围新情况新问题日渐突出大量的经济刺激注入后带来了大量的流动性流动资金需要找一个出口，所有和”地”相关的产品都在炒!通货膨胀流动性泛滥产能过剩资产泡沫后经济危机时代四大经济问题2、国际经济形势：发达经济体量化宽松的货币政策使得大量资金流入新兴经济体对中国的影响：外需环境恶化，对中国产业结构有影响；国际热钱冲击力较大，对中国资产的投资投机行为严重；新兴经济体的投资收益水平高于发达经济体，这一深入原因造成了发达经济体的资金流入新兴经济体。其背后是一场发达国家和新兴经济体之间的货币战争，反过来政府要做的是收紧银根，放大地根美、日：高失业率、高负债率、低增长，经济发展原动力不足中国、泰国、印度：通货膨胀加剧、资产泡沫化发达经济体新兴经济体3、2011年总任务：遏通胀、调结构、政策不松动针对流动性过剩情况，货币政策由宽松转向紧缩；通货膨胀条件不改变，政策不会松动，否则会报复性反弹；以美国为首，67%的外国经济学家认为中国未来5年会出现经济危机。标志就是中国房地产价格上升速度过快。中国购房者危险习惯：房价永远上升，不下跌，但这不符合经济和自然规律宏观经济调控势在必行4、国内外经济形势分析小结宏观角度看房价宏观角度看房地产调控国际资金体系下的楼市宏观遏制通胀下的楼市流动性过剩下的房价投资渠道缺乏下的房价2010年全球最大的经济特点：失控的货币国际发达经济体的量化宽松政策不停止，中国等新兴经济体面临通胀危险目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点1、中国房地产现状四大现状1、传统房产观念2、房屋私有化率高3、中国城市化率低4、房屋问题重点在夹心层房+产的概念——居者有其产，不仅仅是居者有其屋75%家庭拥有私房产（其中蕴含巨大的改善需求），美国家庭60%左右，所以市场以改善需求为主。中国目前平均城市化率47%，美国85%，普通发展中国家65%，受城市化进程支撑，中国的刚性需求巨大。80后的夹心层对高房价呼声最高，其需求被边缘化，而他们处于舆论最前沿，未来政府将重点关注。2、政府三个目标——坚持科学发展政府三大目标社会目标：住有所居、非人人有房产经济目标：市场平稳健康环境目标：产品绿色建筑、低碳产品、百年建筑3、政府三种定位——经济结构的战略性调整保持房价基本平稳，调整“大结构”是关键——供应结构与其关注房价，不如关心保障、关心结构与收入增长比遏制过快上涨•同比•环比逼使房价下降房价收入比实现合理价位4、市场三层需求——合理引导住房需求基本需求：保障（盼房价下降）改善需求：支持（盼房价平稳）投机需求：抑制（盼房价上涨）低收入者住有所居高收入者有投资出路开辟两条路径5、未来三大供应——完善复合国情的住房体制①商品房市场：平稳发展，防止大起大落②保障房市场：多方式、多渠道大力发展③小产权、城中村等市场：尊重事实、规范发展三大市场协调发展，房地产市场才是平稳健康有钱人的投资需求转化到直接融资途径进入开发供应渠道呼吁金融创新，注重调整内部循环6、2011年，中国房地产的主要任务十二五开局之年——转变、责任、创新从量变到质变注重低碳节能是企业的责任管理水平提升营销能力创新7、2011中国宏观经济背景小结双遏制——通胀、流动性过剩收缩——紧缩信贷、紧缩银根调整——产业结构中国经济调控：关键词转变——从量变到质变责任——低碳、环保创新——产品、营销能力房地产调控：关键词目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点1、大连市土地总体走势2010年大连土地市场供应量2582.278万平方米，环比2009年上涨6.85%2010年大连土地市场成交量2362.777万平方米，环比2009年下降了24.1%。开发区、旅顺口区、甘井子区是2010年土地成交的主要区域。2、商品房供求分析：供不应求2010年商品房市场呈现供求两旺，供求依然呈现供不应求的态势。商品房供应量达711.43万平方米，较去年环比增加35.96%。成交量达825.25万平方米，较去年减少10.87%。3、商品住宅供求分析：供不应求2010年商品住宅供应量达618.7万平方米，成交量达711.99万平方米，环比减少14.81%。2010年政府为了缓解市场存量的不足，市场供应量大幅增加，但市场成交量也随之大幅攀升，使得市场供不应求的局面并未得到有效解决，年内部分项目开盘即告售罄或开盘首日成交量达80%以上的项目比比皆是。4、大连成交情况分析成交面积成交套数成交金额平均面积成交均价单套平均总款中山区775,5605,87211,862,910,00013215,2962,020,250西岗区297,1441,7493,703,815,00017012,4652,117,676沙河口区1,013,9398,13415,055,010,00012514,8481,850,874甘井子区2,392,07227,97321,082,910,000868,814753,688旅顺1,107,51112,9106,650,655,000866,005515,155金州1,353,91316,8667,055,368,000805,211418,319开发区1,532,41316,20912,132,800,000957,917748,522合计8,472,55289,71377,543,468,000949,152864,3505、2011年1月各大城市均价排名排行城市新房均价(元/平方米)1杭州市258402北京市223103上海市191684温州市188545三亚市183196深圳市169787宁波市134388广州市125609南京市1201610舟山市1050011绍兴市1010512珠海市974713大连市9152目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点1、政策原文楼市调控政策升级版2、控价量化——首次将房价调控目标化，让公众享有监督权地方政府责任制：一季度落实年度价格控制目标。由于各地的情况千差万别，很难确定合理价位，中央要求地方政府自行制定目标，又自行完成，这将给地方政府带来空前的压力；3、全额征税——5年内转手交易的全额征税投资投机购房受到抑制：5年内转让，交易成本翻倍上涨；二手房市场受到抑制，供需冷淡，对新房的补充作用减弱；4、首付提高——二套房首付由五成提至六成对实力不强的改善住房家庭的影响很大二套房首付从五成提升至六成，对于普通购房者而言压力不小信贷总额压缩，信贷资金追求高的收益要求，导致目前各大银行已经首套房贷逐步取消85折优惠改善受到误伤、投资需求受到压制5、限购严厉——限购城市逐步扩大到全国抑制投资需求的城市流动漏洞套数本地购买条件外地购买条件0套可购2套第一套90平以下首付3层、利率85折取消可购1套需提交纳税证明或社会保险证明1套可购1套首付6层、利率1.1倍停购——2套停购——停购——本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格6、约谈问责——房地产调控落实到政府个人仕途发展行政干预内容：房价涨幅超控制目标的执行差别化住房信贷、税收政策不到位的房地产相关税收征管不力的个人住房信息系统建设滞后的进行约谈问责目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点1、房地产税——新国八条的第二天公布实施生产环节有税消费环节有税资产环节无税上海温柔版、重庆严厉版同时出台，各地方政府加紧制定房地产信息系统建设，房地产全国税征收是大势所趋中国税制现状房产税趋势2、试点范围对比重庆主城区9个区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海重庆上海市行政区域3、税率对比：重庆税率高以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，3~4倍的1%，4倍以上的1.2%。上海重庆暂定为0.6%；应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。4、征税标的界定：本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房上海重庆家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）5、征税标的界定：外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房上海重庆非本市居民家庭在本市新购的住房6、计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳上海重庆重庆：应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据7、免税面积对比上海重庆上海市居民家庭人均60平方米一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平方米，新购高档住房为100平方米目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点目录•（一）国内外形势•（二）中国楼市•（三）大连楼市一、宏观经济背景•（一）新国八条•（二）房产税•（三）新政反应•（四）大连反应二、新政策解读（一）新政对各方的影响（二）2011大连楼市展望三、维美观点1、4个地方政府出台国八条调控细则青岛1月30日最快做出反映上海2月1日出台“沪九条”国八条细则济南2月12日出台国八条细则成都2月15日