XXXX-XXXX中国房地产政策总结与展望报告

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◤专业责任协作荣誉2013-2014中国房地产政策总结与展望报告KINVO金网络•市场研究中心受人之托忠人之事ForYourTrustDoOurBest中国领先的房地产综合顾问服务机构专业人·服务人·信誉人22001133--22001144中中国国房房地地产产政政策策总总结结与与展展望望报报告告总部市场研究中心1目录报告摘要......................................................................2第一部分.2013年宏观运行环境..................................................5一、政治环境.................................................................5二、经济环境................................................................14三、社会环境................................................................18四、市场环境................................................................21第二部分.2013年中国房地产政策总结............................................24一、宏观经济政策............................................................24二、房地产行业主要政策......................................................31第三部分.市场影响与政策效果评估...............................................46一、宏观市场................................................................46二、重点城市商品住宅市场....................................................50三、土地市场................................................................57四、房地产企业..............................................................61第四部分.2014年房地产政策趋势................................................63一、政策预判................................................................63二、企业策略性建议..........................................................69附:2013年中国房地产政策重大事件.............................................72数据说明.....................................................................8222001133--22001144中中国国房房地地产产政政策策总总结结与与展展望望报报告告总部市场研究中心2报告摘要2013年,新一届中央政府积极推动宏观经济转型与产业升级,制定“稳增长、调结构、促转型、惠民生”的发展目标。1-11月,全国宏观经济环境运行状况总体平稳,政策基调“以稳为主”,继续坚持积极的财政政策和稳健的货币政策。房地产行业政策经历了从“调短期”到“利长远”的重大转变,中央政府持续探索市场化的长效管理机制,不同城市的政策调控体系日趋差异化、市场化,共同促进房地产市场的平稳健康发展。具体来看:宏观经济政策:整体基调不变,保持宏观经济政策的连续性与稳定性,增强前瞻性、针对性和灵活性。2013年,我国继续实施积极的财政政策,更好地发挥积极财政政策在稳增长、调结构、促改革、惠民生中的作用。坚持实施文件的货币政策,把握好促进经济增长、稳定物价和防范金融风险之间的平衡。十八大、中央经济工作会议、十八届三中全会持续强调改革是现阶段我国经济社会发展的主线。——详见第24页房地产政策:从“调短期”到“利长远”,2013年中央房地产调控方向逐步从行政化向市场化转变,重点城市调控体系差异化特征逐渐显现。今年上半年,房地产行业政策基本延续2010年以来的调控体系,持续强调限购限贷限价等行政管理手段,一线城市调控力度相对严厉,中小城市普遍趋松。进入下半年,中央对于房地产调控基调发生微妙转变,十八届三中全会从顶层设计上位房地产市场的发展指明了方向,将持续推进土地制度、新型城镇化、房地产税等方面的政策改革,进一步完善与改革房地产市场制度与调控政策,建立市场“双轨制”。不同城市间两极化的市场表现促使政策调控日趋差异化、市场化,北京率先从供应端调整市场结构,但预计行政手段短期内不会从热点城市退出。——详见第31页系统评估2013年宏观经济政策及房地产调控对市场各方的影响,其影响力度与控价效果相对偏弱,一线城市房价持续看涨,土地市场不断升温,开发企业拿地信心充足,加大热点城市布局力度。投资:受限于严厉的调控政策,2013年全国住宅投资份额继续回落,商办投资占22001133--22001144中中国国房房地地产产政政策策总总结结与与展展望望报报告告总部市场研究中心3整个行业的比重为2008年以来最高水平。今年以来全国房地产开放投资增速走势整体平稳,与去年同期相比有明显的提升。住宅占房地产开发投资的比重为68.6%,与去年同期相比小幅0.2个百分点。——详见第46页价格走势:一线城市受需求结构影响房价持续攀升,二线城市整体走势保持平稳。一线城市长期具备大规模的住房需求空间,受调控政策影响偏弱,商品住宅价格持续攀升;重点二线城市调控力度整体趋松,价格水平相对平稳,南京、成都等处发达经济圈的热点城市房价涨幅居二线城市前列。——详见第50页需求端:点城市商品住宅成交数据反应最迅速,4月开始出现明显回落,但此后出现明显回升,多数城市整体交易量仍高于去年。一线城市来看,北京调控力度为全国最严厉,大量需求被迫转向导致1-11月商品住宅交易量同比回落,沪深穗受政策影响偏弱,2013年商品住宅交易量同比稳中有升。二线城市交易量相对平稳。——详见第51页供应端:由于中央及各地方政府持续强调加大商品住房供应,今年以来一线及热点二线城市商品住宅新增规模同比实现不同幅度的增长,仅北京供应回落。今年以来,中央及各重点城市地方政府持续强调加大普通商品住房的供应,一线及热点二线城市商品住宅市场持续放量,新增供应面积同比均有不同幅度的增长。反观北京,由于政策调控力度趋紧,开发企业在政策限制下普遍推迟入市计划,以及受限于项目的开发建设周期等因素,今年北京商品住宅新增供应明显不足,同比降幅超过15%。——详见第52页土地市场:今年以来全国土地市场持续升温,商办地块关注度升高,热点城市地王频出。2013年,全国住宅供地计划完成情况较好,受政策风险因素影响,开发企业集中涌入一线及热点二线城市,导致不同等级城市间的供求差距进一步扩大,部分三线、四线及以下城市土地市场呈现较为突出的供大于求状况。——详见第57页房地产企业:本轮调控对全国领先房企销售业绩影响趋弱,领先房企销售业绩全线飘红。另一方面,在政策的持续挤压下,中小房企生存空间收窄,加速行业优胜劣汰。以新“国五条”为核心的第五轮全国性房地产调控对全国领先房企销售业绩影响趋22001133--22001144中中国国房房地地产产政政策策总总结结与与展展望望报报告告总部市场研究中心4弱,在政策的持续挤压下,中小房企生存空间收窄,加速行业优胜劣汰。领先房企拿地态度积极,决策谨慎,一二线热点城市依旧是房企布局重点。由于不同城市市场环境各异,房地产企业营销策略更具快速性、创新性与灵活性。——详见第61页展望2014年,我国宏观经济基本面持续向好,中央将继续保持政策的连续性和稳定性,坚持稳中求进、改革创新的总体基调。根据中央经济工作会议内容,保障性住房的建设与供给作为2014年经济工作的重要任务之一,将成为明年房地产调控的重点。具体来看,根据十八届三中全会以来的政策内容,预计明年以地方政府为主体的调控或成为2014年房地产政策的主要形式,全国“一刀切”模式难再现,现有行政调控手段短期内不会退出,新型城镇化、土地制度改革、房地产税体系等方面都将有所突破。22001133--22001144中中国国房房地地产产政政策策总总结结与与展展望望报报告告总部市场研究中心5第一部分.2013年宏观运行环境【概要】2013年,我国宏观环境整体运行企稳。政治方面,政府完成换届,新一届政府着力于经济转型与产业升级,十八届三中全会重点强调市场在资源配置中的决定性作用,未来宏观调控将呈现更趋市场化、科学化特点。经济方面,今年以来全国经济走势总体平稳,前三季度GDP增速小幅回升,物价涨幅整体可控,固定资产及房地产开发投资增幅仍处高位运行。社会方面,新型城镇化规划加大了市场各方的正面预期,一线城市楼市持续火热引发“群租”、“中国式买房”等社会问题,人口结构转变将促使改善型住房、养老地产迎来发展新机遇。市场方面,今年以来受新一轮调控政策的持续影响,全国商品房及住宅销售增速步入下行通道,一线及热点二线城市交易量价持续攀升,土地市场火热,三四线城市稍显低迷,不同等级城市间市场分化趋势进一步显现。一、政治环境国务院常务会议:研究部署继续做好房地产市场的调控工作。2月20日,时任国家总理温家宝发表讲话:各地调控取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。会议确定了完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五项政策措施(新“国五条”)。第十二届全国人民代表大会:政府完成换届,新一届领导人推动经济转型。3月召开的第十二届全国人民代表大会上,政府完成换届,新一届国家领导人全部确定。会议提出:推动经济转型要注意发挥财政、金融、价格改革的杠杆性作用,推动公开、透明、规范、完整的财政预算制度改革,这可以使人民更有效地监督财政收支、优化支出状况,更多向民生倾斜。在金融领域要推进利率、汇率市场化改革,发展多层次资本市场,提高直接融资的比重,而且要保护投资者,尤其是中小投资者的合法权益。我们还要用开放来带动转型,重点是进一步开放服务业。全国人大政府工作报告:过去五年遏制了房价过快上涨。22001133--22001144中中国国房房地地产产政政策策总总结结与与展展望望报报告告总部市场研究中心63月,全国人大政府工作报告中明确指出:抓紧完善稳定房价工作责任制和市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制。五年新建各类保障房1800多万套,继续推进农村危房改造。积极稳妥推动城镇化健康发展,加快推进户籍制度、社会管理体制和相关制度改革,有序推进农业转移人口市民化。国务院常务会议:金融支持经济结构调整和转型升级,通过减税来加强微观经济活力,刺激经济增长,实现稳增长、调结构、促转型、惠民生的目标。6月19日召开的国务院常务会议上,李克强总理提出研究部署金融支持经济结构调整和转型升级的政策措施,决定再取消和下放一批行政审批等事项。会议指出,金融和实体经济密不可分。实现稳增长、调结构、促转型、惠民生的目标,金融发挥着重要作用。7月24日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,会议内容主要有四点:1、今年8月1日起,对小微企业中月销售额不超过2万元的增值税小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