搜索
Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2010年最新政策分析上海中原项目部ShangHai.05.2010Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2010政策的本源和发展历程PartC.1Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010长期以来中国经济发展一直奉行计划经济与市场经济的“双轨制”，市场经济只能在计划经济允许的区域存在中国政策的双轨制特性在中国，由于社会主义体制的特殊性，长期以来国家发展一直奉行计划经济与市场经济的“双轨制”，市场经济只能在计划经济允许的区域存在，其根源在于中国的发展，是一种帕累托式的渐进式改进，是一种力求全民得益的理想发展模式，这就意味着中国任何市场的调节无法由价值规律自发完成，而必须顾及社会各个层面的既得利益。所以，中国各种产业政策历来具有计划与市场的双重性质，在研究时不能只单单研究市场需要，而需要按照帕累托最优原理对执政者（政府）心理加以充分揣摩与研究。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010政策调控水平不断提高，控制风险能力不断加强，与中国宏观经济环境发展密不可分。中国政策的发展历程1998-2000年：房地产市场形成期2001-2002年：房地产市场推动期2003-2004年：土地资源调整利用期2005-2006年：房地产投机炒做严厉整治期2007-2008年：房地产市场全面调控期2009-2010年：房地产行业专项调控期从以上年度政策分析中可以看到，1998-2010年政府的调控手段经历了一个从摸索到熟练的过程；调控力度经历了推动市场、温和调控、严厉调控、精确调控的过程；调控重点经历了形成市场、推动市场、土地管理、打击泡沫、全面调控、差异调控的过程。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010宏观经济环境影响分析PartC.2Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010迫于各种因素推动，2010年全国房地产价格上涨驱动力巨大。同时，一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了基础2010年一季度，GDP同比增长11.9%，比上年同期加快5.7个百分点，增速达近四年来的最高。2010年一季度，CPI同比上涨2.2%，达到自08年以来的高峰，同时PPI同比上涨5.2%，连续9个月上涨。截止2010年3月底，全国主要重点城市（10个）商品房可售量按09年月平均销售来算的话仅供销售6个月。2010年一季度宏观经济环境Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010虽然房地产市场遭受调控，但经济增长仍保持良好的预期，有利于保障购房者收入，稳定消费信心。通胀和升值压力推高资产价格进一步上升，迫使政府密切关注房价，紧缩信贷，5-6月可能加息。2010年宏观经济环境预测GDP增长——仍必须依靠以房地产为主的固定资产投资拉动，全年预期9-10%。CPI走势——二季度可能攀升至约4%的水平，促使信贷进一步紧缩，5-6月可能加息。PPI走势——继续高企，增加房产开发成本，加剧房价上涨压力。汇率走势——二季度开始采取温和渐进方式升值，但幅度有限。Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010宏观政策环境影响分析PartC.3Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010年末犹豫不绝，4月坚决强硬出台时间政策标题主要内容调控特点200912月9日营业税优惠政策取消个人住房营业税免征时间,由2年恢复到5年,其他优惠政策延续。取消早期刺激政策，释放政策调控信号2009年12月14日国四条增加供应、抑制投机需求、控制信贷风险、整顿市场秩序、推进安居建设国务院对房产泡沫开始高度警觉，但仍处于左右为难状态2009年12月17日《关于进一步加强土地收支管理的通知》拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%初步控制地价，防止地价飚升推动房价2010年1月10日国十一条“国四条”补充完善和地方责任落实“国四条”的正式发文落实2010年3月11日国十九条土地竞买保证金提升、土地首付款提升、加强用地监管、落实保障房供应进一步控制地价，同时落实保障房用地供应2010年3月23日央企退出房地产业务要求78户不以房地产为主业的中央企业，退出房地产业务规避市场风险2010年4月8日房产保有税（预告）按房屋原值的70-90%，税率1.2%征收。对多套房、大户型房实行累进制税率，首套房免征。高调预告推出。税率成为市场走向关键2010年4月16日银监会加强二套房信贷政策要求所有银行在6月底前提交贷款情况的评估报告；对投机投资购房，如无法判断，应大幅提高贷款首付和利率强力信贷调控措施，高度警觉对应可能出现的泡沫危机2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）对地方政府实施考核问责制、二套房首付50%、第三套房不予贷款、限制异地购房贷款、限定购房套数等对投资需求的强力调控措施，挤压投资泡沫2010年4月20日《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》取得预售证之前不得收取定金，不得参加展销活动。取得预售证之后必须在10日内一次性公开房源价格。完善市场机制，控制房价上涨Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010政策起源事实上，此次房地产政策的调控力度，由年初的犹豫不决，到当前的坚决强硬，并未出乎我们的预料。我们认为，此次强力调控政策的连续出台，实际反映了以国务院为主体的中央政府，已对保持高速经济增长，同时控制房地产泡沫的理想愿景基本放弃。尽管我们也看到，从2010年房地产行业对宏观经济的重要性来看，政府极不愿意让房地产行业陷入低迷。但在1-4月的全国各地房价过快上涨与通胀预期的双重压力下，基于日本房产泡沫崩溃的前车之鉴，已明显使政府心态由年初的焦虑，转化为了对经济崩溃的恐惧，没有了选择余地，只能在经济短期放缓与可能倒退10-20年中，做出“两害相权取其轻”的选择。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010未来政策环境预测可能性一：利剑威慑，手下留情(可能性70%)目前上海的调控政策，呈现“二套信贷重拳出击，物业税利剑高悬”的局面。其中二套信贷政策的出台，实际减少了物业税出台的压力，目前政府应处于谨慎观察市场反应的状态。如果仅靠信贷政策与物业税的预期，就能使投机资金集体撤退，使房价得以小幅下跌，我们预计物业税的出台可能再次延后（即使出台税率也不会高）。假设如此，虽然由于投资资金大量撤退，短期内必然导致成交量的大幅下滑，不过只要物业税税率不高，市场当可在1年内恢复信心，引发新一轮上升周期。可能性二：无知无畏，楼市拐点(可能性30%)而假如5月份以后，房价无视政策威胁，继续快速上涨，那我们可以断言，高税率的物业税必然出台，然后在物业税与二套房贷政策的合力下，大部分投资客必然会在短期内抛售第三套以上住房，因集中供应而导致恶性竞价，导致相对坚挺的房价开始下降。与之前的任何一次低迷不同的是，此次低迷将产生刚性抛盘需求，对投资信心打击极大。最恶劣的情况是，在这样恶性竞价维持一段时间后，引发拐点预期，届时人人都想在拐点初期将资金撤离，必然引发交替大幅恶性降价，导致房价一落千丈，中国房地产市场至少因此倒退10年。而且，在此阶段，政府可能大力发展其他产业经济，导致房地产经济支柱地位动摇。Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2010最新政策动态PartC.4Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2010有消息称，落实“国十条”的上海楼市调控细则正在进行最后修订，最快5月底即可颁布，与此同时，上海旨在对住房保有环节征税的房产税征收也将在细则出台后正式启动，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产值0.8%的房产税。扑朔迷离的征收标准方向一：正在讨论中的上海房产税可能仅对新购房屋征收，而之前已有的房屋可能仅作为起征点的考量，不再实征。（5月12日）方向二：上海版房产税或先从增量房起征。（5月14日）最新政策动态Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2010上海房地产市场预测PartC.4Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2010综合来看，我们认为虽然中央政府在此次政策调控中表现出了前所未有的强硬态度，但从根本上看，由于今明两年出口市场萎靡和人民币升值压力巨大，宏观经济需要依靠房地产行业的高速发展来拉动的根本形势并未改变。因此，以国务院为主体的中央政府势必会谨慎考虑物业税对房地产市场的影响，尽可能的不使房地产市场遭遇过重打击。而二套房贷加上物业税出台预期，应足以使大部分投资客处于观望状态，预计未来一手成交量会大幅减少，房价也将有所下降。在这种背景下，政府应该会将物业税延后或调低物业税税率。而中国特有的宽广经济纵深，也具备消化阶段性的房产泡沫能力。因此，我们预期未来3-5年的上海房地产市场主基调仍将为“先抑后扬、震荡向上”走势，或将在2011年出现一轮上扬，5年期的房地产价格年平均增长率有望达到7-8%。不过，我们同时也预期，一旦未来几月房价仍然较快上涨，政府便会彻底清楚，此轮房地产调控只能在大涨和大跌之间做出选择，则必然选择以牺牲短期经济增长(房地产占5%)的“休克疗法”来避免泡沫崩溃局面产生，届时高税率的物业税将出台。尽管政府并不想让房地产行业濒临崩溃，但由于无法掌握力度，最终会导致整个房地产行业面临前所未有的威胁。未来上海房地产市场预测Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2010未来上海房地产市场预测-1634-1762-172112601350125014001400-2000-1500-1000-50005001000150020002007200820092010201120122007—2012上海商品房供应分析住宅开工面积住宅新增面积按照正常工程一年即可进入预售阶段，最近三年上海住宅新开工面积合计5117万平方米，其中1100万平方米为保障住房，商品住宅新开工4000万平方米左右。照此计算，2010年上海商品住宅新增预售面积正常情况下应在1300-1400平方米之间。2010年世博会可能出现中环内停工半年，目前上海中环内供应占比约为15%，停工半年减少新增供应7.5%。由此预计2010年上海商品住宅新增供应为1200-1300万平方米，2011、2012年将继续维持1400万的供应量。预计2010年上海商品住宅新增供应约为1200-1300万平方米，2011、2012年将继续维持1400万平方米的供应量。单位：万㎡Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2010未来上海房地产市场预测预计2010年上海商品住宅新增供应约为1200-1300万平方米，2011、2012年将继续维持1400万平方米的供应量。145212671382125014001400201287817649501450120005001000150020002500200720082009201020112012供应面积销售面积2010年：受政策严厉调控影响，预计2010年5月后的月均成交量在85万平方米左右，全年成交约在950万㎡左右。2011年：预计中上旬