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2012年房地产市场年报沈阳地天泰阁地产营销顾问有限公司Page2总章市场资讯篇1土地篇2市场动态篇3媒体统计4Page3第一部分：市场资讯篇1政策资讯2012年主要房地产政策：中央基调不变，地方适度微调。货币政策适度宽松，多套房贷款严格限制。加大资金支持力度，大规模推进保障性安居工程建设房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度行业动态210年城市规划：沈阳将建八个新城沈阳已经步入高铁时代沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标3市场资讯温州火爆楼市“崩盘华强35.26亿在沈拿地成新地王刚需成为市场主力Page4时间降准/降息影响2012-2-14降准：下调存款准备金率0.5%点释放流动性与约为4000亿2012-5-18降准：下调存款准备金率0.5%点释放流动性与约为4200亿2012-6-08减息：（1）下调金融机构人民币存贷款基准利率各0.25个百分点（2）将金融机构存款利率浮动区间的上线调整为基准利率1.1倍；将金融机构贷款利率浮动之间调整为下限基准利率0.8倍借贷成本降低，利润市场话开启，金融机构可决定是否压缩利润空间，可以增加放贷功能2012.7.6减息：1）下调金融机构人民币贷款基准利率，0.31个百分点，下调人民币存款基准利率0.25个百分点2）将金融机构贷款利润浮动间下线调整为基准利率的7%倍3）要继续执行差别化各项目房信贷政策距离上次降息不止一个月，管理层“救经济”信号明确，市场预期或进一步升温。差别化信息减息之下，贷款利润下调，幅度大于存款利率，且贷款下限，在下调至0.7倍，或致未来流动性增加。注：2012年金融机构贷款利率浮动表Page52012年利率的调整、信贷的调整并不是针对房地产市场的，而是针对整个经济下行的，但这些对房地产市场产生了直接和间接的影响。不到一个月内的两次降息，也将使贷款百万20年的购房者，基准利率下的利息减少近300元每月。但是，十八大和中央经济工作会议都提出坚持房地产调控不动摇，继续实行限购以及差别化的利率等等。这实际上在另一方面，对于稳定市场的预期也发挥了一定的作用。Page6日期重要事件关键内容2012.02.16李克强《求是》撰文李克强在2月16日出版的《求是》杂志上发表文章称，逐步扩大房产税改革试点。2012.02.18住建部首提加快推进房产税中央政府对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”2012.08.03国务院督查组来重庆开展督查工作希望重庆进一步加强基础性工作，实现信息互联互通；进一步强化房地产市场监管，规范交易行为；深化房产税改革试点，为全国提供有益借鉴；加强房地产市场的监测与研判，及早做好预案2012.08.29全国人大常委会财政部部长谢旭人向全国人大常委会报告时指出，稳步推进个人住房房产税改革试点。严格实施差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑制投机投资性购房需求2012.09.20国家税务总局政策法规司巡视员丛明在第五届中国企业税务管理创新大会下一步房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度。房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，房地产税最终会在全国实施2012.09.23住建部有关负责人谈如何坚持房地产调控不动摇城乡建设部有关负责人接受人民日报记者采访时表示：继续落实差别化住房信贷、税收政策，坚决抑制投机投资性需求。加快推进扩大房产税试点城市范围工作2012.11.20谢旭人谈房产税改革财政部部长谢旭人在《经济日报》上发表文章提出，认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。至此，房产税扩大试点不再停留在专家学者的呼吁，正式成为官方表态2012.11.23上海认定5万套住房狗都需缴房产税上海市税务局公布，截至11月底，上海认定5万套住房需缴房产税需要缴纳房产税，其中去年认定2万余套，今年约3万套。在完成认定的住房中，应税住房比例约占20%，其中80%以上的购房家庭是本地户籍。90%的应缴税住房适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区2012.12.03人民日报访财政部部长谢旭人统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。认真总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革资料来源：中国指数研究院表：房产税试点范围扩大信号Page7目标问题：短期来看，房产税的确是可以抑制房价，但是实际上房产税必须服务于一个长期目标，而是寻求一种更为持续的地方公共财政的来源。同时，通过房产税建立财政，提高地方公共服务的质量、效率和积极性泰阁观点政策问题：总体上不增加普通老百姓税收负担的基础上现公平、透明，进行税收结构调整。还有，就是征收对象的问题。如果没有一个全国性的房屋产权登记系统，房产税的征收就不能完全实现所谓的公平性。Page8第一部分：市场资讯篇1政策资讯2012年主要房地产政策：中央基调不变，地方适度微调。货币政策适度宽松，多套房贷款严格限制。加大资金支持力度，大规模推进保障性安居工程建设房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度行业动态210年城市规划：沈阳将建八个新城沈阳已经步入高铁时代沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标3市场资讯温州火爆楼市“崩盘华强35.26亿在沈拿地成新地王刚需成为市场主力Page9温州火爆楼市“崩盘”Page10华强35.26亿在沈拿地成新地王Page11泰阁观点：2002年到2009年，沈阳的地王宝座上，至少经历了10次更迭。2009年，地王便更迭了4次。但是2009年以来，沈阳便进入了地王“交接期”，热点地块频频流拍，使得接任地王尚无踪影。直至6月27日，深圳华强新城市发展有限公司以总价35.26亿挂牌交易的方式成功摘得位于沈阳金廊沿线的2012-019号地块，接任地王才低调诞生，成为继2009年年末中街同仁堂地块后的首个商业地王，也是继中海2009年两周70亿连续，刷新沈阳总价地王后的又一个总价地王。但是，华强此次虽然刷新了总价地王，但从楼面地价来看，与周边的万科春河里比较，价格略低，也是较为正常的。Page12刚需成为市场主力Page13泰阁观点沈阳房地产市场还有较大的内在需求。每年留沈以及来沈工作的大中专毕业生、外地来沈打工和经商人员、青年人结婚用房以及房屋拆迁等，为房地产市场提供了巨大的刚性需求。同时，随着人均收入水平的提高和居民改善住房条件愿望的增强，改善性住房需求也逐年增多。在庞大的刚性需求和改善性需求的推动下，预计沈阳房价还将在相当长一段时间内保持平稳上涨态势Page14第一部分：市场资讯篇1政策资讯2012年主要房地产政策：中央基调不变，地方适度微调。货币政策适度宽松，多套房贷款严格限制。加大资金支持力度，大规模推进保障性安居工程建设房产税试点范围有望扩大，并逐步建立房产税制度行业动态210年城市规划：沈阳将建八个新城沈阳已经步入高铁时代沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标3市场资讯温州火爆楼市“崩盘华强35.26亿在沈拿地成新地王刚需成为市场主力Page15沈阳已经步入高铁时代Ø沈阳将完成36842套保障性安居工程任务指标Page16目录市场资讯篇1土地篇2市场动态篇3媒体统计4Page17第二部分：土地篇土地供应市场土地成交市场2012年成交热点地块2012年重点企业拿地分析2012土地排名Page18土地供应走势附表：土地走势分析图Page192012年全年沈阳市总占地面积3210.25万平，同比减少32.23%；总的来说，2012年随着楼市的降温，本年度土地市场呈现明显的下行趋势：其一，年内土地供应缩减。其二，受宏观调控、金融政策、房地产市场低迷等原因的影响，开发商拿地热情不再。其三，季度以来，土地成交市场活跃度明显提升，土地市场短期内呈现快速复苏趋势且有所延续。Page20本年各物业用途土地供应情况从各物业用途的土地供应情况来看，本年居住用地和工业用地供应量几乎平分秋色，其中共推出266宗，占比达40%。居住用地比例上升主要是第三季度随着楼市的逐步回暖，土地市场也迎来供地高峰期，政府土地部门推出大量优质土地，其中不乏一环内、二环内位置稀缺、含金量较高的地块。但总体看来，受到政策打压，开发商资金链吃紧，加上舆论下市场大环境趋冷，各大房企拿地热情则不如去年同期Page21三、2012年沈阳各区域土地供应情况从各区域土地供应情况来看，2012全年土地供应量最大的依然为铁西区，供应占比达23%。东陵区、于洪区和沈北新区紧随其后。铁西区的供应主力主要来自三环外铁西经济技术开发区的工业用地。而东陵区和沈北新区由于土地资源丰富，因此供应也相对充足。除此之外，于洪区由于受到市政规划等一些利好因素，进行旧城改造，尤其是荷兰村板块以及丁香湖板块，迎来了众多知名开发商的纷纷进驻Page22第二部分：土地篇土地供应市场土地成交市场2012年成交热点地块2012年重点企业拿地分析2012土地排名Page23土地成交分析表Page242012全年土地总成交占地2429.65万平，成交494宗，占地同比下降33.38%；其中居住用地成交占地1266.03万平，成交200宗，占地同比下降8.17%。从历年土地成交市场走势来看，整体趋势还是稳中有升，但略有反复。本年土地成交环比大幅攀升，一方面由于楼市调控等因素大幅制约一线城市导致大量品牌开发商将资金与注意力转移像沈阳这样受调控影响相对偏弱的二三线城市，另一方面沈阳城市影响力大幅攀升也是导致开发商大量涌入沈城拿地投资的重要因素，所以虽然楼市大环境遇冷，但是沈城未来的发展潜力以及预期价值还是吸引了众多开发商进驻，整体未来趋势还是向好的土地成交走势分析Page25全年土地成交量走势分析2012年土地成交市场较上年相比有明显的缩水，除6月份有一次成交井喷外，全年的走势相对平缓。但第四季度土地成交市场呈现出向好的趋势，成交量逐月稳步提升而且成交地块中土地质量较高。随着建筑成本的不断上涨，宏观调控力度的不断加大，开发商拿地也越来越谨慎。今年几个知名开发商进入沈阳房地产市场，拿地举动也比较频繁，而像金地、万科、恒大等在沈阳打拼多年的龙头开发商都进军新区域，开辟新的高端居住群。各区域土地成交走势分析单击添加标题文字从成交走势来看，在2012年的上半年，东陵区的成交波动较为明显，成交量也主要来源于该区域，受到全运会和大浑南利好政策的影响，土地市场表现良好，尤其4、5月份成交一直处于较高位。进入到下半年，成交量则主要来源于于洪区和铁西区。沈北新区在10月份成交量拔地而起并将这种势头一直持续到2012年的最后关头。这几个区域是近年来沈阳房地产大热区域，土地市场也相比其他区域更为火热。Page27成交土地可建面积分析2012年全年可建面积4337.73万平，其中居住可建面积2751.33万平，较上一年相比均有明显的萎缩。除去6月份土地市场的成交井喷带来的可建面积的全面拔高以及年底成交高峰之外，全年土地成交走势相对平稳，因此可建面积也没有过大起伏。9、10月份传统房地产黄金季节并没有使得土地市场成交量水涨船高Page28本年各区域成交总价走势从2012年各区成交金额走势来看，6月份由于成交量猛增，导致当月各区域土地成交金额也直线上扬，其中沈河区的金廊沿线成交一宗商业性质地块，成交总价高达35亿元，为年度单块土地最高成交金额，最终被华强地产成功摘得，拉高了沈河区土地成交总价Page29第二部分：土地篇土地供应市场土地成交市场2012年成交热点地块2012年重点企业拿地分析2012土地排名Page302012年成交热点地块序号区域占地（平方）容积率规划用途成交总价竞得人集团开发商1和平区1809952.5居住商业5.9亿元保利房地产（集团）股份有限公司保利2皇姑区239188.142.5居住商业8.37亿元恒大地产（集团）沈阳置业有限公司恒大3大东区50477.562.4居住2.55亿元恒大地产（集团）沈阳投资有限公司4沈河区83856.810.5商业35.26亿元沈阳华强金廊城市广场置业有限公司华强5和平区107295