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2012年洛阳名门盛世半年报宏观经济环境与政策分析1洛阳市土地市场分析2洛阳市房地产数据分析3洛阳市各区域市场分析4洛阳市年度典型楼盘分析5一、宏观经济环境与政策分析1、宏观经济运行现状分析2、2012年市场政策环境2011年6月-2012年6月百城价格指数6月百城住宅均价环比止跌回升，同比继续下降。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年6月，全国100个城市住宅平均价格为8688元/平方米，连续9个月环比下跌后本月小幅上涨0.05%。同比来看，本月继续下降，降幅为1.90%，较上月扩大0.37个百分点。在货币政策微调的背景下，成交量连续三个月同比大幅回升，购房买房意愿逐渐加强，楼市形势回暖趋势日渐明显，以重点城市为主的多数城市楼盘项目取消折扣甚至略微调高价格，使得全国住宅平均价格微幅上涨。全国房地产市场运行现状分析全国房地产市场运行现状分析2012年1月-6月（第1-26周）15个二三线城市商品住宅成交量变化2012年1月-6月（第1-26周）一线城市商品住宅成交量变化6月份重点城市商品住宅成交持续放量，北京尤甚。数据显示，6月一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量同环比延续回升趋势。环比来看，除深圳环比下降9%外，一线城市和典型二三线城市商品住宅成交量均较上月有所提高，其中北京增幅近五成。成去年同期相比，北京增幅达128%,再创新高，广州同比增长32%，上海和深圳增幅接近二成，典型二三线城市同比增幅超八成。进入6月以来，央行三年半来首次降息，货币政策有所放松，同时地方微调不止，再者，百城价格指数据显示，本月价格略微上涨，购房者购房预期增强，长期积聚的刚性需求有所释放，成交量延续回升之势。政府住宅用地供应更加务实全国房地产市场运行现状分析2012年住房用地供应计划缩减，但仍明显高于过去几年实际供应水平。5月18日，国土资源部日前发布公告称，2012年全国住房用地计划供应17.26万公顷，相比去年计划供应的21.8万公顷减少21%，相比去年实际供应增加38%。早在今年2月国土部发布通知，指出今年城市住房用地供应不低于过去5年年均实际供应量。住房用地供应八成用于保障房和中小套型商品房。2012年保障性安居工程用地和中小套型商品住房用地拟供应13.69万公顷，占总量的79.3%。今年保障房用地拟供应5.01万公顷，能够落实2012年“新开工700万套以上”保障性安居工程用地“应保尽保”的目标任务。2012年住宅用地计划17.26万公顷，根据近几年计划完成率在六成左右，考虑到今年以来全国及主要城市土地市场成交低迷，即使按70%的计划完成率计算，2012年住宅用地实际供应约为12万公顷，与2011年的实际供应量（12.5万公顷）相比略有下降。虽然短期成交量将逐渐企稳，但期待“量价齐飞”为时尚早，由于主要城市库存压力依然明显，中央的货币政策微调、预调也是逐步的，特别是刚需客户对于价格的敏感度较高，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。当前各地政府纷纷对楼市调控政策展开“微调”，使得未来楼市的走向充满了不确定性。●●全国房地产市场运行现状分析稳增长背景下，房地产政策以稳定为主洛阳市宏观经济运行现状分析洛阳GDP增长状况2011年度洛阳市实现生产总值2723亿元，同比增长12.8％，经济依然处于快速发展状态。从数据来看，洛阳市并未受到全国经济增长放缓的影响，随着洛阳市中原经济区副中心城市地位正式明确，城市经济必将处于更快速的发展，而良好发展的经济基础必将带动居民收入增长、商业繁荣，以及房地产市场需求的增加。2006年-2010年洛阳GDP走势010002000300010%12%14%16%18%20%GDP亿元1331.71595.51919.620752321.22723GDP增长率15.60%16.5%14.4%13.0%13.20%12.80%200620072008200920102011整体地产市场供需走势洛阳市宏观经济运行现状分析由于2011年房地产政策层层紧逼，不仅涉及投资客户，使在潜在客户陷入观望，2011年销量大幅下滑，市场低迷。进入2012年洛阳市一片以价换量情况下，刚需客户得到一定释放，成交稳步上升。2012年1-6月洛阳市新增商品房供应196.45万㎡，成交量为124.17万㎡，呈现明显的供过于求状态。2005年-2012年1-6月商品房供需分析0100200300400500600单位：万平米00.20.40.60.811.21.41.61.8预售面积196.6256.7330.5340180.2342.93486.97196.45销售面积143.7203.9303.95205.6342.4292.04296.49124.17供需平衡线1.371.261.091.650.531.171.641.582005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年1-6月10一、宏观经济环境与政策分析1、宏观经济运行现状分析2、2012年市场政策环境年度政策盘点解读及分析洛阳市典型政策解读及分析洛阳市城市建设及规划央行再下调存款准备金率，房贷可能再现利率优惠。在信贷数据疲软与消费物价指数回落的背景下，央行年内第二次下调存款准备金率0.5个百分点，从5月18日开始执行。温家宝：宏调要及时预调微调，严格实施楼市限购。5月19日下午，温家宝在武汉主持召开座谈会，温家宝在会议上指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。逾10城市松绑公积金贷款，保护刚需曲线救市。各地政府支持首套刚需购房者的微调政策仍在不断出台，从目前市场来看，信贷的松动给市场走出底部提供了货币支持。从整体市场来看，预计部分项目的成交量会逐渐增加，但是整体市场限购限贷依然未松，所以价格依然会在购买力不足的情况下有所调整。5月楼市成交创调控后新高，刚需入市。刚需入市之下，5月北京新房成交量恢复到调控前水平，而全国54个典型城市累计成交已创2011年初新一轮调控以来的月度新高。国务院：要把稳增长放在更重要的位置5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作。会议强调，要把稳增长放在更重要的位置，同时要结构性减税，并加快现有重大项目建设等刺激措施。关于房地产行业，文件称，政府将稳定和严格实施房地产市场调控政策。年度政策盘点解读及分析洛阳市典型政策解读及分析新的《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》施行6月1日起，《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》施行。《办法》中对房屋维修资金的定义、交存、使用以及监督管理等方面进行了详细规定。洛阳市房屋专项维修资金交存数额下调洛阳市房屋专项维修资金交存标准是按照《洛阳市物业管理办法》(2007年市政府第95号令)规定的购房款的2%至3%执行的。按照国家指导性规定，会议原则通过的《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》将我市房屋维修资金交存比例统一为建筑安装工程每平方米造价的5%。市有关部门将根据这一比例确定和公布具体数字，并将根据市场动态每两年调整一次。根据市住建部门和造价部门提供的数字，调整后，我市房屋专项维修资金首期交存的金额远低于现在执行的标准。闲置土地、囤地炒地者将被禁止在一定期限内竞买或购置土地据悉，市纪委、市监察局、市国土资源局将从本月下旬开始，在全市开展囤地圈地、违规用地、土地闲置浪费问题专项治理，行动将持续至7月底。这次专项治理行动将对2006年以来违反国家政策囤地圈地、违规用地和闲置浪费土地等问题进行全面治理。此外，国有建设用地有偿使用合同或者划拨决定书未约定、规定动工开发建设日期，自国有建设用地有偿使用合同生效或者划拨决定书核发之日起满1年未动工开发建设的，已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，且未经原批准用地的政府批准，中止开发建设连续满1年的，根据有关规定也将被认定为闲置土地。洛阳市城市建设及规划“一心”——洛阳中心城区。强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力。“两轴”——依托东西向和南北向综合运输通道形成的城镇集聚带，是城镇发展的重要地区，应优先发展。“三区”——东北部城镇密集区，是推进城镇化的重点地带，洛阳未来经济增长最具发展潜力和活力的地带。中西部产业集聚区，大力推动工业化进程。西南部山区生态保护区，应注重生态环境保护。中心城区建成中原城市群重要的增长极核；以交通设施建设为先导，优化调整圈层结构；市区工业适度向外疏散，促进周边卫星城镇发展；培育栾川作为南部新的增长点，带动南部地区发展。市域城镇空间结构形成“一心、两轴，三区”。洛阳市未来城市规划洛阳市城市建设及规划“一中心”即做大做强洛阳中心城市“五组团”为吉利区、新安县、孟津县、宜阳县、伊川县抱团发展，打造“半小时经济圈”“四支撑”即充分发挥汝阳、嵩县、栾川、洛宁等四县地域广阔、资源丰富、生态良好的潜在优势、后发优势，形成全市整体发展的强力支撑。“十二五年规划纲要”指明了洛阳未来发展方向根据《中共中央和河南省委关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》和《中原经济区建设纲要（试行）》精神，结合洛阳实际，《洛阳市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》正式出台。《纲要》围绕洛阳城市定位，将“一中心五组团四支撑”作为洛阳“十二五”发展的总体布局，实现中心城市和县（市、区）统筹发展、集聚发展。二、洛阳市土地市场分析洛阳市土地成交分析洛阳市土地成交分析2012年1-6月洛阳市土地成交18宗、共56.68万㎡，主要以四月份成交为主。2012年洛阳市土地成交月度走势图涧西区6%经开区12%洛龙区12%西工区18%新区40%伊滨区12%伊滨区4%涧西区0%经开区4%洛龙区1%西工区14%新区77%2012年1-6月份，洛阳市共供应土地18宗、56.68万㎡，其中新区以供应7宗、38.22万㎡，占据首位，占总供应量的77%；区工区位居第二位，供应3宗、共7.3万㎡，占总供应量的14%；伊滨区供应2宗、共2.2万㎡，占总供应量的4%，其次为经开区2宗、1.95万㎡，占总供应量的4%，涧西区、洛龙土地供应量极小。新区是供地热点，而老城区空间发展受限，土地稀缺性日益明显。洛阳市土地成交分析2012年1-5月洛阳土地成交区域（宗）2012年1-5月洛阳土地成交区域（面积万m2）三、洛阳市房地产数据分析1、洛阳市商品房分析2、洛阳市商品房住宅分析3、洛阳市商品房非住宅分析洛阳市商品房分析2012年上半年，洛阳房地产市场供量充足，近四个月有将近150万㎡入市产品，保持了高额的市场供量，除去四月总销量，市场形成近50万㎡的产品积压。近四个月市场销量相对保持稳定。紧缩政策效果已经充分显现，通胀回落，楼市成交锐减，房价基本停涨。在此背景下，2012年政策环境的主要目标将是巩固调控成果，引导经济和楼市逐步调整实现良性的结构改善，“控”的趋势减弱，而“稳”则成为调控主旋律。洛阳市商品房住宅分析洛阳房地产住宅市场自国家宏观政策调控以来，环比2011年5月，市场销售出现了小幅度下滑现象，基本保持平稳状态。而与上两个月相比，销售略微呈现上涨态势，出现此态势的前提是基于目前洛阳房地产市场的开发商以降价换量，频推特价房策略，刚需客户而因得到一定的释放。2012年洛阳楼市的需求结构仍会进一步调整。未来五年之内，仍是人口红利期，以婚房为主导的刚需仍将占市场的主导份额；城市的扩容，将吸引更多的郊县客户进城置业；旧城改造，拆迁也将释放一大批置业需求。改善型需求的规模将进一步扩大，虽然受到政策的影响，虽然都有抄底的心态，但是对高品质生活的追求，居住条件的进一步改善，将成为收入和财富不断增加和积累的第一需求。洛阳市商品房非宅分析开发商受现阶段政策限制，对住宅推盘愈加谨慎，而洛阳房地产市场现阶段因为市场不成熟而形成的机会点就成为开发商关注的重点。3、4月的非住宅市场高额供量也造成了市场销售量激增，