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1第一部分、全国宏观市场（详见附件一）㈠、2010年宏观政策⑴、中央宏观调控政策1、国务院办公厅发布“国十一条”2、土地新政“国十九条”3、国资委要求78家央企退出房地产市场4、国务院414新政5、国务院417新政6、国务院批准房产税改革，确定11项改革重点7、国家税务总局要求各地须对目前的预征率进行调整8、住建部对二套房认定标准进一步规范9、出台“国五条“遏制部分城市房价过快上涨10、全国14个城市实行限购令11、5年期以上公积金贷款利率上调至4.05%12、公积金贷款政策调整：二套房首付提高到50%，三套房停贷13、11月央行两次上调存款准备金率2⑵、济南新政1、二手房交易个税征收差价总额的20%2、济南市建委发布开发商在未取得预售许可证的情况下不得收取定金及预定款费用等相关政策3、山东省“房地产新政”出台增加供给加大保障4、济南市出台五条新政调控楼市5、公积金贷款首付提高到30%小结：2010年，政府宏观调控政策密集出台，从出台策政策来看，新一轮调控不但多元化，而且采取了政策密集连发，具有明确的目的性和针对性，此次调控比2008年调控要严厉的多；但从目前的整体调控效果来看，虽然市场波动明显，成交量有所下降，但房价依然高位运行，今年的宏观调控未对开发商造成明显的消极影响。⑶、2011年政策走势预计2011年房企经营业绩较好但在政策调控之下，市场成交量波动明显，虽然年底涨势有所减缓，房价依然高位震荡，由于开发商资金充裕，预计2011年出现全面大幅回落的概率很小。对于2011年政策走势，我司观点如下：政策焦点2011年实施的可行性判断依据信贷政策尽管中央政府一直强调实行宽松的货币政策，但对房地产行业来说，信贷仍将趋紧目前调控政策效果尚未取得明显效果，不可能放松加息政策继续加息的可能性很大，甚至不排除进入加息周期的可能通货膨胀已经非常明显，而楼市虚火依然旺盛房产税政策2011年出台的可能性不大房产税出台是个复杂的过程，需要其他完善的配套，而且对于房产税能否抑制房价过快上涨，各方的争议很大，即使出台，预计只是在北京、上海等少数一线城市进行试点3㈡、2010年全国房地产概况2010年三季度，房地产市场在8、9月份出现强劲反弹势头，商品房销售面积增幅止跌回升，房屋平均销售价格连续3个月保持上涨趋势，房价指数再现抬头迹象。预计2010年，全国房地产市场整体保持平稳回落，销售形势整体进入下行通道。投资、施工面积、新开工面积增长平稳，增幅出现小幅回落，房屋销售情况与房价指数回落明显，销售面积出现负增长，房屋销售价格指数在年底时回落到5%左右。通过对1998年1月-2010年9月房地产各相关统计数据的分析，考虑到国内外宏观经济环境的变化以及未来的政策走向，利用ARIMA预测模型，我们对2010年全国房地产市场的主要指标预测如下：1．投资增幅保持平稳增长，全年增长27.9%预计2010年，城镇固定资产投资小幅回落，房地产开发投资保持平稳增长。预计2010年全年，城镇固定资产投资完成23.69万亿，增长22.2%，与2009年相比回落8.2个百分点；其中，房地产开发投资完成4.63万亿，增长27.9%，与2009年相比增幅加快11.8个百分点，但与前三季度相比回落8.7个百分点；商品住宅投资完成3.27万亿，增长27.6%，与2009年相比增幅加快13.4个百分点，与前三季度相比回落6.1个百分点。2．房地产开发资金来源增速回落受货币政策适度微调和房屋销售形势趋紧的共同影响，预计2010年，房地产开发资金来源增幅会出现较大幅度回落。预计2预计2010年全年，房地产开发企业资金来源达6.99万亿元，增长20.9%，增速较2009年回落23.3个百分点，较前三季度回落11.6个百分点。3．房屋建设增长保持稳定增长4预计2010年全年，全国商品房施工面积为39.27亿平方米，同比增长22.6%；商品住宅施工面积为30.39亿平方米，增长20.9%。与2009年相比增速略有增加，商品房和商品住宅施工面积分别加快9.8和10.4个百分点。在新开工面积上，受土地管理政策尤其是对闲置土地的处置力度的加大，已出让土地开发速度加快，进而带动商品房新开工面积保持较快增长。预计2010年全年商品房新开工面积达16.8亿平方米，增长44%，增幅较2009年加快30.5个百分点，但较前三季度回落19.1个百分点；其中，商品住宅新开工面积为13.98亿平方米，增长49.9%，增幅较2009年加快38.4个百分点，较前三季度回落10.9个百分点。在竣工面积上，预计2010年全年商品房竣工面积达74552万平方米，同比增长2.6%；商品住宅竣工61382万平方米，同比增长2.9%。与2009年相比，竣工面积增速略有回落，商品房竣工面积回落2.9年百分点，商品住宅竣工面积回落3.4个百分点。4．商品住宅销售出现负增长2009年，受政府救市政策的影响，全国商品房销售形势较好，销售面积和销售额均出现超高速增长，销售面积增幅超过40%，销售额增速超过70%。2010年，受2009年基数增长较快的影响，全年商品房销售增速会有所放缓，同时，受2010年4月和9月两轮房地产调控政策的影响，市场观望心理加强，商品房销售形势趋紧，预计2010年全年商品房销售会出现明显回落，尤其是商品住宅，预计全年商品住宅销售面积和销售额均会出现负增长。从具体指标上看，预计2010年全年，全国商品房实现销售面积9.15亿平方米，下降3.4%；其中，商品住宅实现销售面积8.25亿平方米，下降4.3%。与2009年相比，增速分别回落47.0和49.7个百分点。从销售额上看，这种回落的幅度更大。预计2010年全年商品房实现销售额44679亿元，增长0.7%；商品住宅实现销售额37960亿元，下降1.2%。与2009年相比，增速分别回落76.2和82.5个百分点。55．房屋销售价格继续回落从房地产销售价格指数上看，2010年前4个月，房屋销售价格指数保持惯性上涨，4月份起，房屋销售价格指数逐月回落，房价涨幅由4月份时的12.8%回落至9月份的9.1%。根据ARIMA模型预测，2010年12月当月，房屋销售价格将回落至5.4%，其中新建商品房价格上涨6.0%，新建商品住宅价格上涨6.5%。根据各月数据推算，2010年全年，全国房屋销售价格指数将达到109.7。小结：从宏观环境来看，2010年在国家政策的干预下，取得了部分成效，使房地产市场“稳着陆”的可行性加大，避免房地产市场泡沫危机带来的经济衰退，但从国家官方统计数据来看，各大城市房价仍处高位，宏观调控仍将继续，预计在2011年政府将针对保障性住房、公共租赁住房、差别化信贷以及土地政策出台一系列措施，切实落实房地产市场的平稳发展。第二部分、2010年济南市场情况及2011年预计2010年上半年，济南房地产市场遭遇政府强有力的宏观调控，但随着市场对宏观调控的逐步适应，以及济南自身刚性需求旺盛，在2010年下半年，济南房地产市场进入相对稳定的时期。一、济南市土地市场情况：截至12月，2010年共成交土地65幅，346万平米，相比2009年同比下降52.5%；其中，在新政出台前土地成交量为172.04万平米，占今年总成交量的50%；可见，土地供应受宏观调控政策影响很大。1.土地成交区域分析东部区域土地成交125万，占36%；西部区域76万平米，占22%；长清区域74.5万，占21.5%；北部区域64万平米，占18.5%；南部和中部，成交近5.9万和0.2万平米，占2%。6名士豪庭所处的东部仍是最看好的区域，市场发展潜力大，竞争相对激烈；名泉春晓所处的西北部区域，作为新兴的开发区域，开始受到开发企业的重视，将会成为新的热点开发区域。2.土地成交类别分析住宅用地34幅，270万平米，占78%；商业用地31幅，76万平米，占22%。与2009相比，商业用地所占比例由2009年的9%上升到2010年的22%，宏观调控对商业地产的影响较小。3.2011年土地市场预测由于今年土地市场受宏观调控的影响较大，开发企业拿地比较谨慎，但从济南城市化进程来看，济南未来几年将全面进入开发建设时期，预计在2011年，土地市场将会比较活跃；另外从2010年成交的土地用途来看，商业性质用地较2009年大幅提升，预计在2011年，商业类土地将成为市场的热点，商业地产将异军突起。二、济南市住宅市场情况1.2010年住宅市场情况截至2010年12月，济南市住宅总供应21130套、240万平米，同比2009年下降33%和26%；成交18679套、207.3万平米，同比2009年下降33%和26%。2010年11月，济南市住宅整体成交均价8580元/平米，同比2009年增长13%。从以上可以看出，在4月调控新政出台后，济南房地产市场量价齐跌；9月份后，市场略有好转，成交量和成交价格基本维持在一个比较稳定的范围内，目前济南市房地产处于一个比较稳定的状态。2.2011年住宅市场预计7经调研分析济南市2011年住宅供应量有望达350万平米，同比增长约46%（其中已有项目新增供应量约280余万平米，成交土地新增供应量约70万平米）。其中东部区为140万平米，占总体量的40%，北部65万平米，占19%；西部55万平米，占16%；南部，约45万平米，占13%，中部40万平米，占11%。在2011年名士豪庭的主要竞争项目中，预计供应115万平米，占济南市2011年整体预计供应量的33%，可见在2011年，名士豪庭与所处区域的各个项目之间，以及其他区域项目之间都具有较大的竞争性。在2011年名泉春晓的竞争项目中，预计供应近100万平米，占济南市2011年整体预计供应量的29%，可见名泉春晓项目在2011年也面临较大的竞争。我们在2011年推案的过程中，加强对市场动态的监测，提前制定销售策略。三、济南市公寓市场情况1、2010年公寓市场情况2010年济南市公寓供应面积约为30万平米，与09年33万平米相比下降9%；其中新增供应面积约为24万平米，与09年新增供应量相比上涨71%；成交约25万平米，与09年相比下降约24%；2010年济南市公寓成交均价为8100元/平米，与09年成交均价6100元/平米相比上涨30%。2、2011年公寓市场预计经调研分析2011年济南市公寓供应量约35万平米，同比增长约17%；其中以东部为主，供应约15万平米，占总体量的43%；中部15万平米，占43%；西部5万平米，占14%。小结：济南市公寓市场在2010年供应量、成交量均有所下降，但公寓品质由2009年的中低端产品逐步走向精装修的高端产品，销售价格也不断上涨。目前名士豪庭公寓产品仅MINI公馆一栋，剩余体量较小，基本上没有后续供应量；名泉春晓在2011年将有公寓8产品推出，其竞争对手集中在西部和中部区域，预计竞争项目供应量15余万平米，并且公寓产品销售难度较住宅大，针对公寓产品，我们做好产品优势，赢得市场。四、济南市商业市场情况1、2010年商业市场情况2010年济南市商业供应量约18万平米，较09年相比大幅下降，下降幅度33%；其中社区底商供应约10万平米，同比下降约33%；纯商业供应8万平米，与2009年基本持平。商业成交约为13万平米，与09年成交量相比下降13%。其中底商成交约8万平米，同比下降20%；纯商业成交约5万平米，与2009年基本持平。2010年济南市底商成交均价约为20000元/平米，与09年商业成交均价16000元/平米相比上涨25%。纯商业成交均价约为35000元/平米，同比增长17%。2、2011年商业市场预计经调研分析，预计2011年商业供应量约30万平米，较2010年增长67%；其中东部区域商业供应约10万平米，占33%；西部区域供应约8万平米，占27%；2011年的商业供应中，其中底商供应约15万平米，增长50%；纯商业供应15万平米，增长88%；小结：2010年由于商业市场受宏观政策的影响较小，商业成为客户投资的重点对象，商业产品大受欢迎，促使商业价格的大幅上涨。名士豪庭商业在2010年已全部推出，