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海南国际旅游岛旅游地产发展报告hainanInternationaltourismislandMPRIL15,2010一、国际旅游岛概述I.海南省概述II.国际旅游岛规划III.国际旅游岛发展现状二、旅游地产发展I.旅游地产发展概述II.重点区域调研分析III.土地市场分析IV.地产企业代表个案分析目录一、国际旅游岛概述Ⅰ.海南省概述区位介绍海南地处热带，位于中国最南端。北以琼州海峡与广东划界，西临北部湾与越南相对，东濒南海与台湾省相望，东南和南边在南海中与菲律宾、文莱和马来西亚为邻。•海口是海南省省会，是海南的政治、经济、文化中心；•海口是泛珠三角经济圈和中国-东盟自由贸易区，两大经济区结合部的城市；•“泛珠三角”，简称“9+2”，包括：广东、广西、福建、江西、湖南、四川、云南、贵州、海南9省，和香港、澳门2个特别行政区。行政区划海南省包括海南岛、西沙群岛、中沙群岛、南沙群岛的岛礁及其海域，是我国面积最大的省。全省陆地（主要包括海南岛和西沙、中沙、南沙群岛）总面积3.54万平方公里（其中海南岛陆地面积3.39万平方公里），海域面积约200万平方公里。海南省划分为2个地级市，6个县级市，4个县，6个民族自治县，1个经济开发区，1个办事处；基层设臵183个镇，21个乡，18个街道办事处。地级市：海口市、三亚市。县级市：五指山市、文昌市、琼海市、万宁市、儋州市、东方市。自治县：白沙黎族自治县、昌江黎族自治县、乐东黎族自治县、陵水黎族自治县、保亭黎族苗族自治县、琼中黎族苗族自治县。县：定安县、屯昌县、澄迈县、临高县。开发区：洋浦经济开发区。办事处：西沙、南沙、中沙群岛办事处（县级）。人口、民族【人口】截止2008年年末全省常住人口为854.18万人，比上年增加9.15万人。人口出生率为14.71%，人口死亡率为5.72%，人口自然增长率为8.99%。【语言】海南居民语言种类多，主要使用的方言有10种。【民族】海南省汉族、黎族、苗族、回族是世居民族，其余民族是解放后迁入的干部、职工和移民，分散于全省。黎族是海南岛上最早的居民。世居的黎、苗、回族，大多数聚居在中部、南部的琼中、保亭、白沙、陵水、昌江、乐东等县和三亚市、五指山市。自然资源【热带资源】海南岛是我国最大的“热带宝地”，土地总面积354万公顷，占全国热带土地面积的约42.5%。可用于农、林、牧、渔的土地人均约0.48公顷。由于光、热、水等条件优越，生物生长繁殖速率较温带和亚热带为优，农田终年可以种植，不少作物年可收获2至3次。按适宜性划分，海南岛的土地资源可分为7种类型：宜农地、宜胶地、宜热作地、宜林地、宜牧地、水面地和其它用地。海南土地后备资源较丰富，开发潜力较大。【动物资源】海南陆生脊椎动物有500多种，其中，两栖类37种（11种仅见于海南，8种列为国家特产动物）；爬行类104种；鸟类344种；哺乳类82种(21种为海南特有）。世界上罕见的珍贵动物有：世界四大类人猿之一的黑冠长臂猿和坡鹿。水鹿、猕猴、云豹等亦很珍贵。【南药资源】海南动植物药材资源丰富，素有“天然药库”之称。4000多种物中可入药的约有2000种，占全国的40%，药典收载的有500种，经过筛选的抗癌植物有137种、南药30多种，最著名的是4大南药；槟榔、益智、砂仁、巴戟。动物药材和海产药材资源有鹿茸、猴膏、牛黄、穿山甲、玳瑁、海龙、海马、海蛇、琥珀、珍珠、海参、珊瑚、哈壳、牡蛎、石决明、鱼翅、海龟板等近50种。【矿产资源】海南矿产资源丰富、种类较多,约有90种。全国标明有工业储量的148种矿产，海南有67种，其中43种列入全国矿产储量。石碌铁矿储量占全国富铁矿储量的71％，平均品位51.5％，最高达68％，为全国第一。钛、锆、石英、蓝宝石、化肥灰岩储量居全国之首，天然气、油页岩储量居全国前列。交通资源东部轻轨海屯高速东部高速西部高速西部铁路美兰机场凤凰机场规划机场规划机场【航空】海南省目前拥有海口美兰和三亚凤凰两个民用国际机场。另有陵水、乐东、临高等军用机场。【铁路】海南省内有环岛铁路和哈尔滨至北京西站铁路（T201次，3451km）。【港口】海南目前有海口、三亚、洋浦、八所、龙湾等五大港口，已建成码头泊位147个，其中万吨级以上31个。全省有客船和客车滚装船598艘。【公路】海南已建成环岛高速（625km）和三纵四横的公路网络。其中国道1289km，省道1975km，县道2823km。公路网密度51.82km/100km2。旅游资源【旅游资源】海南省拥有得天独厚的热带旅游资源。集自然风光、民族风情、热带温泉、文化古迹以及珍稀动植物为一体，拥有一批高品位的景区景点，滨海沙滩、蓝色海洋、热带雨林、珍禽异兽、黎苗风情构成奇特的热带生态景观和人文景观。这里四季无冬，空气清新，水质纯净，被誉为“一个未受污染的长寿岛”。在长达1528km的海岸线上分布着68个天然港湾，多数地方风平浪静，海水清澈，常年可进行海水浴、日光浴、沙浴和风浴。兴隆温泉、七仙岭温泉、蓝洋温泉等，适于发展融观光、疗养为一体的旅游。天涯海角、亚龙湾、南山文化旅游区、博鳌亚洲论坛会址等著名旅游景区令中外游客神往，尤其是保存完好的热带雨林在世界上有独特地位，被世界旅游组织前秘书长萨维尼亚克赞誉为“全人类的一颗明珠”。经济发展1.0【经济增长】近年来，海南省经济保持着较快增长。2009年全省生产总值（GDP）1646.6亿元，按可比价格计算，比上年增长11.7%。其中，第一产业增加值461.9亿元，增长7.2%；第二产业增加值443.4亿元，增长12.6%；第三产业增加值741.2亿元，增长14.1%。第三产业比重已超过第一、二产业，占总比重的40.2%。按常住人口计算，人均生产总值19166元，增长10.5%；按当年平均汇率折算，人均生产总值约合2805美元。【地方财政】地方财政收入大幅度增长，经济富裕程度进一步提升。全省全口径财政收入376.4亿元，比上年增长18.7%。其中，地方一般预算收入178.2亿元，增长23.0%，比全国财政收入预计增长11.7%高11.3%。【存在问题】经济社会发展中存在的主要问题：一是与居民生活密切相关的食品、居住类价格涨幅偏高；二是工业发展缓慢，经济结构层次仍然较低；三是节能减排任务仍较艰巨。经济发展2.02007年至2009年，海南省的人均国内生产总值、城镇人均可支配收入和城乡人均储蓄存款余额均保持较高速度增长。但增幅有所减缓。本章小结优势(strengths)劣势(weaknesses)Ⅰ.地理条件较好，全国最大的热带雨林地区，热、水、光资源丰富，气候宜人。Ⅱ.自然条件优越，物产富饶，旅游资源丰富。Ⅲ.经济增长较快，2009年超过全国平均水平。Ⅰ.交通条件较差，道路建设和交通管理跟不上旅游资源的开发速度。Ⅱ.经济发展存在问题，一是与居民生活密切相关的食品、居住类价格涨幅偏高；二是工业发展缓慢，经济结构层次仍然较低；三是节能减排任务仍较艰巨。机遇（S-O）国民经济的飞速发展和稳定的政治环境为国内旅游资源的开发带来机遇。特别是属于同一纬度的东南亚各国政治、经济、社会不稳定为海南建设国际旅游岛迎来前所未有的发展空间。Ⅱ.国际旅游岛规划建设动态2009年1月12日，海南省政府向国务院呈报《海南省人民政府关于海南国际旅游岛建设有关问题的请示》，请求国务院对海南国际旅游岛建设予以政策支持。2009年2月20日，海南省在香港举行海南国际旅游岛推介会，重点向香港的领事馆推介海南免签证政策和落地签证政策。2009年3月1日，海南国际旅游岛形象广告在中央电视台一套首播。2009年4月18日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在海南省考察，其间听取了海南省有关方面对国际旅游岛的汇报。2009年8月，国务院批准海南建设“海南国际旅游岛综合试验区”，同意海南进一步发挥经济特区优势，在旅游业对外开放和体制机制改革方面积极探索，先行试验。国务院办公厅发布了《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》(简称《意见》)。正式对海南“国际旅游岛”发展目标进行了批复。此外，根据海南省政府日前制定的《海南国际旅游岛建设行动计划》，海南“国际旅游岛”获批后，海南旅游将在签证、航权、加大国际旅游合作等五方面进行突破。2010年1月6日，为向国内外宣传推介海南国际旅游岛，国务院新闻办公室于1月6日在北京召开海南国际旅游岛新闻发布会。总体要求【指导思想】高举中国特色社会主义伟大旗臶，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，进一步解放思想，深化改革，扩大开放，构建更具活力的体制机制，走生产发展、生活富裕、生态良好的科学发展之路；积极发展服务型经济、开放型经济、生态型经济，形成以旅游业为龙头、现代服务业为主导的特色经济结构；着力提高旅游业发展质量，打造具有海南特色、达到国际先进水平的旅游产业体系；注重保障和改善民生，大力发展社会事业，加快推进城乡和区域协调发展，逐步将海南建设成为生态环境优美、文化魅力独特、社会文明祥和的开放之岛、绿色之岛、文明之岛、和谐之岛。战略定位Ⅰ.我国旅游业改革创新的试验区。Ⅱ.世界一流的海岛休闲度假旅游目的地。Ⅲ.全国生态文明建设示范区。Ⅳ.国际经济合作和文化交流的重要平台。Ⅴ.南海资源开发和服务基地。Ⅵ.国家热带现代农业基地。目标发展目标计划时间起步发展快速发展成熟近期措施12432008年2009—2013年2014—2018年2019—2028年-成功申请设立国际旅游岛综合试验区-人均游客占10%以上-旅游外汇收入占20%以上-基本建成国际旅游岛-入境游客占20%以上-旅游外汇收入占30%以上-建成国际一流的国际旅游岛-入境游客占30%以上-旅游外汇收入占40%以上-举办博螯国际旅游论坛-停止全岛土地出让直至国际旅游岛规划出台-加快全岛免税商店建设-增加开放，增加落地免签证国家数量-组织全球媒体合作体，宣传、提升海南旅游形象发展措施Ⅰ.加强生态文明建设，增强可持续发展能力。Ⅱ.发挥海南特色优势，全面提升旅游业管理服务水平。Ⅲ.大力发展与旅游相关的现代服务业，促进服务业转型升级。Ⅳ.积极发展热带现代农业，加快城乡一体化进程。Ⅴ.推进以改善民生为重点的社会建设，加快形成人文智力支撑。Ⅵ.国家热带现代农业基地。Ⅶ.充分利用本地优势资源，集约发展新型工业。政策支持1.0【投融资政策】在基础设施、生态建设、环境保护、扶贫开发和社会事业等方面安排中央预算内投资和其他有关中央专项投资时，赋予海南省西部大开发政策。支持符合条件的旅游企业发行企业债券。设立旅游产业投资基金。按照国际旅游岛的总体要求，研究将海南省增列为《中西部地区外商投资优势产业目录》执行省份。【财税政策】中央财政将加大对海南的均衡性转移支付力度。同时在其他一般性转移支付和专项转移支付，特别是革命老区转移支付、边境地区转移支付等方面，加大对海南的支持。中央财政在一定时期内对海南国际旅游岛的建设发展给予专项补助。由财政部牵头抓紧研究在海南试行境外旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性，另行上报国务院。加大政策支持建设海南国际旅游岛，是国家的重大战略部署，是一项长期而又艰巨的任务。国务院各有关部门将高度重视，在政策、资金、项目安排等方面给予特殊扶持。政策支持2.0【土地政策】科学修编土地利用总体规划，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，严格实施土地用途管制制度，统筹和保障海南国际旅游岛建设发展各类用地需求，推进城乡土地一体化管理。在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下，试行对土地利用总体规划实施定期评估和调整机制。加强土地利用总体规划对经济各行业的布局规模、时序的调控。稳步开展城乡建设用地增减挂钩试点、农村集体经济组织和村民利用集体建设用地自主开发旅游项目试点。科学论证、统筹规划岛屿的开发利用，加强西沙和无居民岛屿管理，按照属地管理原则依法进行土地确权登记。科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展。【开放政策】积极引进国内外有实力的大型旅游企业，逐步培育一批旅游骨干企