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1402010年【城市住宅】深圳住宅市场总结报告2摘要住宅新增供应创近年新低，未来供应依然偏紧截至2010年12月28日，深圳一手住宅新增供应量367.11万平方米创03年以来新低。根据深圳住房建设规划，未来5年将重点通过城市更新供应住房建设用地，但由于城市更新项目操作周期长，预计未来几年住宅新增供应量依然偏紧。严紧政策造成需求明显波动，但潜在需求旺盛截至2010年12月28日，深圳住宅成交面积314.1万平方米，同比减少52%。受4月“新国十条”、9月“限购令”影响，销售量出现了两波明显波动，但在规划利好、通胀预期与人民币预期推动下，这两波向下的波动都很快得到了修复，且表现出了后一波幅度小于前一波，修复速度也快于前一波的现象，表明市场潜在需求依然旺盛。新增居家产品为主，70平以下产品增幅明显2010年深圳住宅新增供应套数36039套，与去年同比减少7%。普通居家产品为主要增量，90平方米以下套数占59%，比2009年增加4.5个百分点，其中70平以下产品增幅明显。反映出“高房价+刚需+90/70政策”组合下的产品精致化趋势已经得到明显体现。一手房高端化定位等多重因素推动房价创新高受一手房高端化定位、特区扩容、深圳地铁建设加速、通货膨胀等多重因素影响，2010年深圳年度住宅成交价格再创新高，达20217元/平方米，同比上涨36%。2011年市场可能延续“过热-调控-震荡-趋稳”的格局2011年是十二五的开局之年，将有众多的规划利好出台，加之大运会的召开，深港融合的深入，地铁的开通等等，市场信心依然有坚实的支撑，同时通胀和人民币升值的动能仍然存在，而明年供应量依然偏紧，市场存在向上的动力。利空方面，整体宏观调控将相对收紧，货币政策转向稳健，新增信贷量将有所控制，在通胀的背景下加息也是应有之题，再者为防止资产泡沫，地产调控依然会保持高压态势，将适时出台新的调控政策。预计明年市场或将继续延续“过热-调控-震荡-趋稳”的市场格局。目录一、新增供应....................................................................................................4 （一）住宅新增供应量创近年新低，未来供应将依然偏紧.................4 （二）新增产品以居家户型为主，70平以下户型增幅明显...............5 二、住宅需求....................................................................................................7 （一）严紧政策造成需求明显波动，但潜在需求依然旺盛.................7 （二）住宅新盘总体成交率59%，明显低于2009年.........................9 （三）产品结构与09年相似，90平以下复式产品最受市场欢迎...10 三、价格走势..................................................................................................11 （一）一手房高端化定位等多重因素推动房价创新高.......................11 （二）龙华、前海项目价格上涨速度最快..........................................13 四、住宅新盘未售存量分析..........................................................................16 （一）2010年新增未售存量186万平方米，龙岗居首....................16 （二）5房、公寓套型存量率居高.......................................................17 五、2011年住宅市场供需预估.....................................................................18 （一）供应分析......................................................................................18 1、2011年市场供应量依然偏紧.......................................................18 2、2011年高端产品明显增多...........................................................18 （二）需求分析......................................................................................20 1、刚性需求相对活跃........................................................................20 2、市场存在向上的动力....................................................................20 （三）市场风险提醒..............................................................................21 1、整体宏观调控将相对收紧的风险................................................21 2、地产调控依然会保持高压态势的风险........................................21 附1：外部发展环境.......................................................................................22 ►地方经济与政策环境........................................................................22 ►全国政策环境....................................................................................25 附2：2010年住宅新增项目列表..................................................................28 附3：2011年预计住宅供应项目..................................................................30 4目标市场：深圳房地产住宅二级市场资料来源：实地调查结合文案查询数据来源：星彦地产市场监测平台、深圳房地产信息网一、供应分析（一）住宅新增供应量创近年新低，未来供应将依然偏紧图12003-2010年住宅新增批准预售量图22010年月度住宅新增批准预售量图3区域住宅新增批售量对比情况备注：2010年住宅供应数据截止12月29日；数据来源于星彦地产市场监测平台5截至2010年12月29日，深圳住宅新增供应量367.11万平方米，同比下降二成，为近年来新低。区域方面，宝安、龙岗仍保持较大的供应量，基本与去年持平，而关内罗湖、福田、南山和盐田四区则出现了大幅度的下降，幅度分别为53%、33%、62%和57%。根据深圳住房建设规划，未来5年将重点通过城市更新供应住房建设用地，但由于城市更新项目操作周期长，预计未来几年住宅新增供应量依然偏紧。（二）新增产品以居家户型为主，70平以下户型增幅明显图4、2010年各户型套数比重图5、2010年住宅新增产品按面积段统计比重表1、2010年各区域住宅新增套数结构6区域新增套数公寓1房2房3房4房5房及以上复式非独栋别墅独栋别墅罗湖1344404781114352728福田473235126112南山46867312171071951960603459宝安12931288198946753217115683103041974龙岗161086121391465352321999377131851115盐田4975427190164422合计3603910135129107811016044036462813983111截至12月28日，2010年深圳住宅新增供应套数36039套，与去年同比减少7%。套型结构方面，普通居家产品为主要增量，2房和3房合计比重占58%，比2009年增加7个百分点，其次高端产品份额有所减少，4房及以上的大户产品所占比重达25%，相比2009年减少4个百分点，别墅类产品（含联排等形式）比重由2009年的5%降低到3%。住宅新增套型区域分布特征明显，公寓、1房等小户型产品主要分布在罗湖、南山，2房—4房、别墅产品主要分布在龙岗、宝安。面积段方面，90平方米以下套数占59%，比2009年增加4.5个百分点，其中70平以下产品增幅明显；90-140平方米占14%；140-170平方米以上占17%；170平方米以上占11%。反映出“高房价+刚需+90/70政策”组合下的产品精致化趋势已经得到明显体现。表22010年住宅新增套型分布户型区域面积区间罗湖福田南山宝安龙岗盐田公寓30以下37/73288//31-403///612/1房1厅35-45466/29211564115445-5512/257404300/55-65//405158627/65及以上//26327153/2房2厅60及以下1/14341510/60-7029/2906609522970-8021/1981287160422980-85//1627882971385-90//26014431566/90及以上60/1882224/3房2厅80-90//293147327614590-10028/197812729100-11023/629343/110-12015/1826322816120-13016/135556511/130-140173/125445490/140-1501562914577643/7150-160241186075127/160-170/881502212/4房2厅140以下14/19618145216140-16032/166601949/160-180226/551246373/180-200//47128225/5房及以上150-170///621/170-190/61//298/190-220/354/78/220-250/62621//复式170以下/96304874963/170-190//58826/190-220/16153044/220-250//915121/250以上8/1223164/非独栋别墅200-250///332438/250-280///26174280-320///2854/320以上//933240独栋别墅300及以下///236/300-350////9/350-450///21/13450及以上///30/9二、需求分析（一）严紧政策造成需求明显波动，但潜在需求依然旺盛图62003-2010年住宅成交量8图72010年住宅月度成交量备注：住宅成交数据截止2010年12月28日；数据来源于星彦地产市场监测平台图82003-2010年住宅面积供求比图92009-2010年住宅月度面积供求走势备注：住宅成交数据截止2010年12月28日数据来源于星彦地产市场监测平台截至2010年12月28日，深圳住宅成交面积314.1万平方米，同比大幅减少52%