搜索
2013年深圳房地产统计分析报告目录第一部分：土地市场附一：2013年成交地块分布情况附二：2013年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年新房供应分析附：2013年住宅预售项目汇总2、2013年新房成交分析2.1成交均价分析附：2013年各区代表性楼盘1-12月成交均价走势图2.2成交量分析附：2013年新房成交户型构成2.3热点片区分析2.3.1香蜜湖农科片区2.3.2蛇口片区2.3.3龙华片区2.3.4西乡片区2.3.5观澜片区2.3.6光明片区2.3.7龙岗中心城2.3.8布吉片区2.3.9坪山新区2.3.10坂田新区2.42012深圳新房供求比2.52013年深圳房价收入比2.62013年深圳租售比2.72013年1－12月深圳新房量价走势分析2.82000－2013年深圳住宅供求及价格走势回顾3、2013年深圳楼市龙虎榜3.12013年深圳楼盘成交面积龙虎榜TOP103.22013年深圳楼盘成交金额龙虎榜TOP103.32013年深圳开发商住宅成交面积龙虎榜TOP103.42013年深圳开发商住宅成交金额龙虎榜TOP10二、二手房市场1、2013年深圳各行政区二手房挂牌均价附：2013年各区代表性楼盘1-12月挂牌均价走势图2、2013年深圳各行政区二手房成交分析3、2013年1-12月深圳二手房量价走势分析4、2013年深圳住宅租金附：2013年各区代表性楼盘1-12月租金走势图5、2013年1-12月深圳各行政区租金走势图三、2013年新房二手房量价比较1、新房二手房价格比较2、新房二手房成交量比较第三部分：商业一、一手商业1、新增预售分析附：2013年商业预售项目汇总2、一手商业成交分析附：2013年楼盘成交龙虎榜之商业TOP10二、二手商业1、二手商业挂牌均价附：2013年1-12月深圳各行政区商业挂牌均价月走势图2、商业租金附：2013年1-12月深圳各行政区商业租金月走势图3、二手商业成交分析第四部分：写字楼一、一手写字楼1、新增预售分析附：2013年写字楼预售项目汇总2、一手写字楼成交分析附：2013年楼盘成交龙虎榜之写字楼TOP10二、二手写字楼1、二手写字楼挂牌均价附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼挂牌均价月走势图2、写字楼租金附：2013年1-12月深圳各行政区写字楼租金月走势图3、二手写字楼成分分析第五部分：政策点评第六部分：2013年小结第七部分：2014年预测【内容摘要】2013年深圳楼市一扫过去两年的阴霾，市场行情日益火爆，市场信心日益高涨，一派供求两旺的局面，市场的火焰彻底融化调控坚冰，纵然调控加码也无法阻挡开发商推盘的步伐，无法浇灭市场的购房热情，成交量创2010年以来新高！成交活跃刺激房价不断上涨，高端楼市活跃也推动房价上涨，新房成交均价更是在调控加码的背景下戏剧性的创历史新高……2013年深圳出让住宅用地8.02万平方米，同比增加73.4%……2013年深圳住宅预售550万平方米，同比增加12%……2013年深圳新房成交442万平方米/48070套，创最近四年新高，同比增加20%左右……2013年深圳新房成交均价21601元/平方米，创历史新高，同比上涨14.3％……2013年深圳新房供求比为1：0.8，连续四年供过于求……2013年深圳房价收入比为17倍，租售比为1∶393……2013年深圳二手住宅的挂牌均价为26395元/平方米，同比上涨近30％……2013年深圳二手商品房成交852.34万平方米/95132套，同比增加四成多……2013年深圳的住宅租金为55元/平方米/月，同比上涨12.2%……2013年深圳二手房的成交量约是新房成交量的1.9倍……2013年深圳二手商业的挂牌均价为71116元/平方米，同比上涨23.5%……2013年深圳商业的租金为300元/平方米/月，同比上涨32.7%……2013年深圳二手写字楼的挂牌均价为34199元/平方米，同比上涨4.3%……2013年深圳写字楼的租金为126元/平方米/月，同比上涨7.7%……第一部分：土地市场近年来，随着深圳土地资源的日益紧张，城市更新用地在深圳房地产市场中扮演愈来愈重要的角色，政府挂牌出让的土地有所减少，2013年，深圳房地产市场一路高歌，成交活跃，在二三级市场交易火爆的带动下，2013年深圳拍卖土地市场表现不错，土地流拍量很少，土地交易情况总体好于2012年。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳共成交16块土地，其中2块居住用地、7块商业性办公用地、5块商业性服务设施用地、1块综合用地和1块商业用地。2块居住用地分布在宝安、龙岗两个区域，总用地面积80211平方米，同比增加73.4%，建筑面积320850平方米，同比增加13.5%，成交金额239000万元，同比增加35.0%，楼面地价7449元/平方米，同比上涨18.9%。2013年出让的居住用地，均为公开出让，除了含有50000平方米的拆迁安置房外，其余体量均能为市场带来有效供给，此外，2013年成交的综合用地中，含有较高比例的住宅用地，项目建设开发之后，也能为住宅市场带来有效供给。2013年，在深港前海合作区开发的带动下，商业性办公用地出让量显著增加，全市共成交7块商业性办公用地，其中5块宗地在前海，2013年商业性办公用地面积194444平方米，同比增加5.7倍，建筑面积1516600平方米，同比增加23倍，成交金额2760100万元，同比增加237倍，楼面地价18199元/平方米，同比上涨近9倍，由于2012年成交的1块商业性办公用地属定向转让，楼面地价仅为1841元/平方米，导致2013年商业性办公用地楼面地价同比大涨。1块综合用地分布在宝安区，用地面积52460平方米，同比减少76.0%，建筑面积262300平方米，同比减少73.3%，成交金额382000万元，同比减少5.7%，楼面地价14563元/平方米，同比上涨2.5倍。5块商业服务业设施用地分布在南山区，用地面积28249平方米，同比增加1.8%，建筑面积329600平方米，同比增加54.7%，成交金额311100万元，同比增加45.4%，楼面地价9439元/平方米，同比下降6.0%。1块商业用地分布在龙岗区，用地面积15000平方米，建筑面积80250平方米，成交金额28800万元，楼面地价3589元/平方米。从居住用地的分布来看：宝安区成交1块居住用地，用地面积47175.81平方米，建筑面积188710平方米，成交金额141000万元，楼面地价7472元/平方米，本宗地属公开出让，能够为市场带来18万的有效供给。龙岗区成交1块居住用地，用地面积33035.28平方米，建筑面积132140平方米，成交金额98000万元，楼面地价7416元/平方米，本宗地含有50000平方米的拆迁安置房，能够为市场带来8万平方米的有效供给。从商业性办公用地的分布来看：南山区成交6块商业性办公用地，用地面积188863平方米，建筑面积1502600平方米，成交金额2744800万元，楼面地价18267元/平方米。编号为T106-0047的宗地建成后全部限自用。编号为T201-0077和T201-0075的宗地建成后，约有15万平方米的办公楼物业移交给市前海管理局，这两块宗地能够为市场带来的有效供给约为60万平方米。编号为T201-0078宗地建成后，169725平方米办公楼面积限自用，能够为市场带来的有效供给约为33万平方米。编号为T102-0245和T102-0244的宗地建成后，办公楼物业中的70%限自用，能够为市场带来的有效供给约为6万平方米。南山区商业性办公用地能给市场带来的有效供给约为100万平方米。福田区成交1块编号为B116-0045的商业办公用地，用地面积5581.12平方米，建筑面积14000平方米，成交金额15300万元，楼面地价10929元/平方米，编号为B116-0045宗地建成后，全部限自用。点评：2013年深圳住宅用地的供应仍十分有限，全市仅成交2块居住用地，能够为市场带来的有效供给约为26万平方米，另外，2013年成交1块综合用地，含有较高比例的住宅，总体而言，拍卖出让土地对住宅市场的供给可谓杯水车薪，随着深圳城市更新用地力度的加大，深圳住宅市场的供给更多的依赖旧改用地。2013年深圳商业性办公用地的供给体量很大，能为市场带来100万平方米的办公楼供应量，未来2-3年内，深圳写字楼市场可能会出现供大于求的局面。附一：2013年成交地块分布情况附二：2013年成交地块的主要指标第二部分：住宅市场一、新房市场1、2013年新房供应分析2013年，深圳楼市仍在限购、限贷的高压调控环境下运行，而且更有国务院新版“国五条”的加码，在中央调控精神的指引下，深圳楼市调控从增加保障房供应、二套房首付增加至七成等细则出台外，其他调控细则仍沿用之前规定，另外，2013年年中，在银根趋紧的金融环境下，首套房优惠利率从8.5折逐渐提高到基准利率。楼市打压调控政策频出，市场已逐渐适应各种常态化的调控，调控举措并未能有效遏制高房价，相反，在深圳这样的一线城市，由于城市资源的稀缺性和房产供应量的紧缺，楼市持续呈现火爆态势。回顾2013年，楼市全年表现强劲，其中第一季度、第三季度、第四季度运行平稳，新房季度成交量在10000-12000套波动，表现抢眼的第二季度，由于是楼市的传统旺季，新房成交量冲上14000套，全年成交量高达48070套，同比2012年增加了19.2%。在市场需求旺盛的带动下，开发商积极推动楼盘的入市步伐，2013年市场预售量可观。根据深圳房地产信息网的监测，2013年深圳住宅预售面积5499153平方米，同比增加12.0%，2013年深圳住宅预售套数56419套，同比增加6.5%。2013年预售的项目主要有：面向工薪阶层的普通住宅、面向改善型群体的中端物业、面向顶级收入群体的高端物业，其中普通住宅是市场供给的主力，户型供给以1-4房的紧凑型户型为主。2013年住宅预售量主要分布在宝安和龙岗两区，特区外住宅预售量是特区内的4.3倍，特区内住宅预售面积1040225平方米，同比增加85.3%，预售套数8869套，同比增加58.4%；特区外住宅预售面积4458928平方米，同比增加2.6%，预售套数47550套，同比增加0.3%。各行政区方面，罗湖区云景梧桐、四季御园两个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积128400平方米，同比增加43.0%，住宅预售套数1404套，同比增加92.6%。其中四季御园住宅预售量96689.82平方米/1163套，是罗湖区住宅预售量较大的楼盘。福田区5个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积311581平方米，同比增加近1.5倍，住宅预售套数2438套，同比增加68.6%。其中京基滨河时代广场住宅预售量82015平方米/446套，天御香山住宅预售量80901.19平方米/809套，山语清晖住宅预售量73946.13平方米/406套，是福田区住宅预售量较大的几个楼盘。南山区9个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积526203平方米，同比增加58.5%，南山区住宅预售套数4186套，同比增加27.2%。其中纯水岸(十五期)住宅预售量104014.03平方米/399套，鲸山花园九期住宅预售量98137.74平方米/363套，水木丹华园住宅预售量71634.9平方米/686套，是南山区预售量较大的几个楼盘。盐田区泊郡雅苑、梧桐春晓、蓝郡西堤三个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积74041平方米，同比增加4.6倍，盐田区住宅预售套数841套，同比增加5.4倍。宝安区23个楼盘取得预售许可证，住宅预售面积1824125平方米，同比减少一成多，宝安区住宅预售套数18501套，同比减少17.0%。其中卓越皇后道名苑住宅预售量121972.38平方米/1220套，中洲华府二期住宅预售量121681.9平方米/1255套，中航天逸住宅预售量105020.95平方米/1104套，润恒尚园住宅预售量143051.23平方米/1235套，仁山智