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2012年滨海新区房地产市场报告精简版市场研究部2013年1月PART1政策篇2-政策环境-热点关注-市场反应-2013年政策研判2012年市场调控背景政策环境热点关注市场反应政策研判97-02年产品同质化特征明显区域内需求构成市场需求主体价格、销售量平稳增长03-04年刚性需求快速增长阶段大规模拆迁形成刚性居住需求二手房需求量增加，带动一手房市场改善型居住需求比例上升跨区域臵业趋势出现05-07年居住改善激增阶段外来开发商进入带动产品更新，品质明显提升经济积累及家庭结构变化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群构成尚未细分价格、销售量快速增长金融危机宏观政策价格增长过快成交量萎缩08年综合因素盘整阶段09年需求集中释放阶段金融危机影响减弱救市政策刺激需求各种需求集中释放价格、销售量快速增长开发企业高价拿地10年政策干预市场调整阶段经济复苏，房产泡沫严重价格飚升势头过强政策强制干预频出、宏观调控政府、开发商、消费者三方博弈，市场观望情绪加重11年持续调控市场反应阶段经济通货膨胀严重，CPI指数屡创新高政策强制干预频出,、宏观调控力度空前；市场房价小幅下降，“以价换量”局面全面拉开居住需求自然增长阶段12年调控不变支持自住需求阶段经济下行压力加大，GDP增速拟破8政策从严从紧，抑制投资，支持自住需求上半年楼市回暖，龙头房企提前完成销售任务，下半年购房需求逐步释放，重点城市量价齐升2012年上半年房地产市场低迷，政策出现微调，下半年市场回暖，政策从严从紧；中国房地产市场仍属于政策市。调控政策大事记主基调4月4日温家宝：要坚定不移地继续实施房地产调控政策7月12日温家宝：及时制止纠正地方变相放松房地产市场调控12月5日政治局定调明年经济工作：加强房地产市场调控2月3日天津首套房贷利率现松动银行回调利率招客6月9日央行降息0.25个百分点7月6日央行年内二度降息9月13日天津部分银行取消房贷85折优惠房贷审核更严格10月30日楼市政策调整20多城市上调公积金贷款额度11月7日全国14城市上调首套房利率部分银行最高调50%1月14日天津明确今年限购继续全年建保障房10.5万套4月7日基本住房保障条例起草将规定房保障房公平分配5月26日住建部严查豆腐渣保障房八大检查组进驻地方11月9日十八大提出住房双轨制保障房是重要着力点3月8日发改委：今年将完善首套房贷款优惠政策8月4日中国银监会:下半年将优先办理首套房的贷款3月23日国务院再提扩大房产税试点范围深圳广州或接棒5月9日住建部秦虹：房产税确定年内扩围7月1日40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市12月3日谢旭人：房产税全面扩围2月3日天津上调普通住宅指导价格标准6月1日石家庄市对房产限购微调允许部分家庭购三套房10月8日贵阳新政模糊户籍概念或削弱“限购令”效果1月6日中山市成为全国现首个取消限价令城市货币信贷保障房房产税地方微调2月3日天津首套房贷利率现松动银行回调利率招客1月14日天津明确今年限购继续全年建保障房10.5万套4月7日基本住房保障条例起草将规定房保障房公平分配5月26日住建部严查豆腐渣保障房八大检查组进驻地方11月9日十八大提出住房双轨制保障房是重要着力点3月8日发改委：今年将完善首套房贷款优惠政策3月23日国务院再提扩大房产税试点范围深圳广州或接棒5月9日住建部秦虹：房产税确定年内扩围7月1日40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市12月3日谢旭人：房产税全面扩围2月3日天津上调普通住宅指导价格标准6月1日石家庄市对房产限购微调允许部分家庭购三套房10月8日贵阳新政模糊户籍概念或削弱“限购令”效果1月6日中山市成为全国现首个取消限价令城市政策环境热点关注市场反应政策研判热点关注1【首套房优惠】5政策环境热点关注市场反应政策研判上半年信贷政策宽松，支持自住性需求，开发商以价换量，刚需藉此释放，拉升楼市成交量；随着楼市成交量的回升和年末额度偏紧，银行收缩对首套房的贷款优惠；与此同时，公积金贷款优惠继续利好首套房贷款，符合中央支持自住需求的主基调。2012年首套房优惠扩张收缩对比时间天津首套房贷利率现松动银行回调利率招客3月16日首套房贷利率优惠重现符合差别化信贷政策导向4月20日住建部拟将居民首套购房优惠政策制度化5月10日扬州出台政策奖励新购成品住房中国银监会:下半年将优先办理首套房的贷款2月3日8月4日9月13日天津部分银行取消房贷85折优惠房贷审核更严格9月13日银行首套房贷坐地起价部分刚需人群受冲击9月21日贵阳住房公积金贷款最高可贷50万元11月7日全国14城市上调首套房利率部分银行最高调50%热点关注2【地方微调】6受调控影响，楼市低迷，地方政府财政收入锐减，部分地方政府纷纷出台微调政策刺激楼市，近期市场出现回暖趋势；从中央政府频繁重申调控从严从紧来看，未来地方政府政策微调空间不大。政策环境热点关注市场反应政策研判46个城市、4个省份和1个县的微调政策主要包括提高公积金贷款额度、调整普住房价格标准、放松土地出让条件等7类。其中采用公积金政策的城市最多，共有31个城市。公积金政策中采用提高公积金贷款额度的城市有26个，少部份城市采用公积金缴存基数上调、公积金容许二次放贷、公积金首付降低等政策。2011年至今，各地方政府的微调政策共计69次，其中61项微调政策获准，仅8项微调政策叫停。被叫停的政策大多触及政策“红线”，企图放松限购条件。阶段一(2011年底—2012年2月)：楼市低迷，地方财政收入减少，地方微调，刺激需求阶段二(2012年3月—6月)：楼市回升，微调城市增加，进一步刺激需求阶段三(2012年7月—8月)：楼市“淡季不淡”，中央重申调控，地方政策从紧阶段四(2012年9月—今)：“金九银十”成色不足，地方政府刺激需求再现端倪2012微调政策面面观热点关注3【房产税】政策环境热点关注市场反应政策研判2012房产税之辩目前房产税作为限购政策第一后备的地位已经基本确立，扩大房产税试点方向已经明确，技术准备已完成，已有多个城市正酝酿征收方案；房产税试点预计2013年上半年有望推出。房产税税率和应税范围未来可根据市场的实际需要做出调整，将成为限购之后对房地产市场影响最持久的政策。今年以来，央行、国税总局、住建部等部委相关负责人均在各种场合谈过房产税改革推进问题。截至目前，40个重点城市个人住房信息系统已完成联网，全国30多个省区市和计划单列市的地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训，而湖南、湖北已经开展和完成前期测试工作。根据中国指数研究院房地产动态政策设计研究组的测算数据，比照上海和重庆的房产税征收税率，如果在全国范围内针对所有住宅开征房产税，预计每年房产税规模约为5000亿元。市场反应综述-楼市博弈8政策环境政策研判热点关注市场反应经历了2012年市场深度博弈后，目前刚性需求逐步释放，房价也在缓步回升，楼市暖冬的格局已成；但政策调控的利剑高悬，投资、投机性需求被压制，房地产市场不会出现“一边倒”趋势；未来市场仍将是一个多方博弈的过程。楼市中央地方购房者地产商2012年，以“限购”“限贷”为主要手段的房地产“最严”调控进入第二年。随着政策的持续发酵，中国的房地产市场进入了一个深度博弈的阶段。反复强调调控不放松在保增长的压力下微调不断放慢推盘速度，小幅降价试探购房者上半年持币观望，下半年陆续入市开发商-从洗牌到整合9本轮调控将使得楼市集中度增加，大房企、品牌房企的份额将有明显增加。而部分小企业很难避免被淘汰。在楼市过冬的阶段，现金为王，对于部分大企业来说，甚至牺牲利润而获得资金。政策环境政策研判热点关注市场反应11年12年房企洗牌伊始，标杆房企跑赢大市房企开始整合，挥刀断臂绝境逢生87家A股中小房企前三季度实现利润55.81亿元，同比下降15.89%万科、保利、招商、金地四大房企前三季度净利润122亿元，同比增长了27%房企并购丢车保帅1月5日，绿城转让4个项目股权6月8日，九龙仓成为绿城第二大股东6月22日，绿城将分布在5个城市的9个天津商品房销售额同比减少7.49%天津销售业绩前十企业的销售总额同比上涨13.34%龙头房企销售额增长率领先近3个百分点项目50%的股权转让给融创2.6-0.5-3.9-19.3-18.7-19.9-24.3-16.2-16.5-18.0-14.8-19.5-30-25-20-15-10-505开发商-从土地流拍到积极拿地10年初房地产市场表现低迷，房企多行事谨慎；而下半年以来，基于对市场前景的看好，部分房企尤其是上市房企便开始纷纷出手拿地，积极备战来年。政策环境政策研判热点关注市场反应12年新开路地块9.85亿滨海中心商务区46.77亿八马路地块8.9亿解放南路地块8.74亿天塔道地块36.96亿12月最后8天还将有20宗地块集中出让2012年，全国房地产开发企业土地购臵面积35667万平方米，比上年下降19.5%；上半年土地购臵面积下滑明显，下半年见底回升。全国房地产开发企业土地购臵面积增速调控仍将保持从严从紧的主基调，限购仍是调控的主要手段。房产税扩容虽已敲定，但征收方式、征收对象、征收税率、扩点范围等尚不明确；短期调控效果难以体现。2013年政策环境预测11政策环境政策研判热点关注市场反应12年13年此轮调控已经进行两年，虽然仍然从严从紧，但调控已经进入深水期。限购效用见底，亟待新的调控方式接棒。增长疲弱，央行采用逆回购而非降准降息宽松资金面，主要是由于通胀风险依然高悬。12年末经济回暖，持续不断的逆回购也使得资金面较为宽松；同时迫于通胀压力，预计13年货币政策将在偏紧的主线上适度宽松。年初开发商以价换量、刚需的集中释放一定程度上了消化了高企的库存，随着销售任务的完成和楼市的回暖，开发商开始收紧优惠，控量保价。楼市回暖将促使观望者出手，13年楼市将进一步回暖；城镇化进程和抗风险的需要推进房企多元化发展，商务地产、旅游地产和养老地产将成为房企新的增长点。PART2区域发展篇12-区域经济概况-产业发展-城市热点板块发展-滨海交通概况-区域发展小结滨海新区2012前三季度GDP增长速度为20.1%，继续保持高速增长势头。2007-2012(Q1-Q3)天津和滨海新区GDP增长情况滨海新区GDP2012年前三季度天津增长速度为13.9%，全年全国GDP增长速度为7.8%，天津大大高于全国水平。在经济下行的大环境中，滨海新区GDP仍保持高速增长，以此为支撑，滨海新区房地产仍存在较大的发展空间15.1%16.5%16.5%17.4%16.5%13.9%20.5%23.1%23.5%25.1%23.8%20.1%46.0%49.9%50.7%55.2%55.5%55.1%0%10%20%30%40%50%60%20004000600080001000012000200720082009201020112012Q1-Q3天津GDP(亿元）滨海新区GDP（亿元）天津GDP增幅（%）滨海新区GDP增幅（%）滨海新区gdp占比区域经济产业发展城市热点板块发展交通建设小结滨海新区产业分析142008-2012Q3滨海第一产业GDP占比和增速2008-2012Q3滨海第二产业GDP占比和增速2008-2012Q3滨海第三产业GDP占比和增速08-12年，各产业无论是比重还是增速都在一个相对较小的区间内浮动，且第二产业无论是比重还是增速均高于其他两个产业，这表示滨海新区的目前仍以第二产业为主导，产业结构调整尚处在基础建设阶段。7.027.438.178.826.960.210.190.160.140.142.05.51.13.33.30123456024681020082009201020112012Q1-Q3第一产业生产总值（亿元）占比(%)增速（%）2304.372569.873432.814273.893526.2168.7967.4468.2568.8669.6823.924.726.026.921.902040608001000200030004000500020082009201020112012Q1