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2011年第一季度上海房地产市场综述--20110412营销中心产品研发部Part1政策篇Part6二手篇Part2调研篇Part7土地篇Part3区域篇Part8优惠篇Part4供应篇Part9别墅篇Part5成交篇Part10商业篇Part1政策篇★单一政策主导楼市，预期与影响双重发力★政策效应政策效应2011年伊始，商品住宅平均周成交面积保持在25万平以上，当1月底“沪九条＂以及房产税的轮番出台以后，成交量急剧下跌，在春节前后周成交面积跌至谷底。2月3月周成交量虽然稳中有升，但是保持在10万平米以下，政策效应明显。市场影响市场影响限购令致使市场低迷在上海有六成以上楼盘在2月1日至3月10日的近40天时间中只出售不到10套房源。根本原因是限购令直接限制了投资性购房需求。北上广深部分楼盘趋向低价或平价开盘业内分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房源套数与真正买家的比例开始接近1：1，供需数量趋于均衡。房产税影响效应有限，部分细节有待完善房产税出台后，交易量减少是导致沪渝房产税征收惨淡的一个重要原因。业内人士表示房产税的象征意义大于实际效果，起征点定的高，税基却比较低，能够进入上述征收范围的富裕家庭，他们对价格敏感度并不高。另一方面，产权结构复杂，产权主体和各自家庭关系复杂等都是影响房产税全国大面积铺开的因素。限购令致使市场低迷在上海有六成以上楼盘在2月1日至3月10日的近40天时间中只出售不到10套房源。根本原因是限购令直接限制了投资性购房需求。北上广深部分楼盘趋向低价或平价开盘业内分析认为，时下调控面继续收紧，成交量大幅下滑，逼使开发商定价回归理性。在时下房价僵持之下，一些开发商试着供应小部分降价房，试探市场。开发商倾向于以销定产的策略，不再大张旗鼓地吸纳潜在客户。每次推出的房源套数与真正买家的比例开始接近1：1，供需数量趋于均衡。房产税影响效应有限，部分细节有待完善房产税出台后，交易量减少是导致沪渝房产税征收惨淡的一个重要原因。业内人士表示房产税的象征意义大于实际效果，起征点定的高，税基却比较低，能够进入上述征收范围的富裕家庭，他们对价格敏感度并不高。另一方面，产权结构复杂，产权主体和各自家庭关系复杂等都是影响房产税全国大面积铺开的因素。限购令致使市场低迷北上广深部分楼盘趋向低价或平价开盘房产税影响效应有限，部分细节有待完善业内观点业内观点李稻葵清华大学教授、央行货币政策委员会委员限购就像退烧针有副作用但是必需的吴敬琏国务院发展研究中心研究员货币是央行发行的，意味着给了国民承诺，货币是可以购买商品的，可是，地方政府突然限制购房。限制购买资产后，货币只能追逐消费品，政府又提出要努力管理通胀预期。＂这位资深经济学家表达了哲学烦恼：“预期是主观的，而票子发多了是客观存在。如果我们控制不住存在，却硬要控制意识，各种政策怎么协调？任志强房产市场没到冬天房产税跟房价没关系，理由是：一、城市化率要达到4%增长；二、城市刚性需求巨大李稻葵清华大学教授、央行货币政策委员会委员限购就像退烧针有副作用但是必需的吴敬琏国务院发展研究中心研究员货币是央行发行的，意味着给了国民承诺，货币是可以购买商品的，可是，地方政府突然限制购房。限制购买资产后，货币只能追逐消费品，政府又提出要努力管理通胀预期。＂这位资深经济学家表达了哲学烦恼：“预期是主观的，而票子发多了是客观存在。如果我们控制不住存在，却硬要控制意识，各种政策怎么协调？任志强房产市场没到冬天房产税跟房价没关系，理由是：一、城市化率要达到4%增长；二、城市刚性需求巨大沪九条及房产税沪九条及房产税金融调控政策----存准率上调、加息金融调控政策----存准率上调、加息央行上调存准率将有利于流动性和货币的稳定，促使银行信贷合理均衡投放，进而有效管理和防范通胀预期。同时，巩固此前的调控成果，维持政策中性的一种常规努力。央行宣布，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调25个基点。在其他各档次存贷款基准利率中，中长期存款利率多加，中长期贷款利率少加，活期存款利率于2008年11月份以来首次调整，上调4个基点。■存款利率上调幅度大于贷款，活期存款利率27个月来首次上调■1月CPI再创新高原由：1、由于国内通胀形势并未有明显好转，且有由需求推动向成本推动转变的趋势，央行需通过价格手段来控制通胀。2、防止输入性通胀的影响3、防止通胀和防止资产价格泡沫4、配合新一轮房地产调控所采取的金融措施，通过提高银行贷款的资金成本，对抑制房价上涨有直接作用。■存款利率上调幅度大于贷款，活期存款利率27个月来首次上调■1月CPI再创新高原由：1、由于国内通胀形势并未有明显好转，且有由需求推动向成本推动转变的趋势，央行需通过价格手段来控制通胀。2、防止输入性通胀的影响3、防止通胀和防止资产价格泡沫4、配合新一轮房地产调控所采取的金融措施，通过提高银行贷款的资金成本，对抑制房价上涨有直接作用。Part2调研篇★房价下降不显著★近六成被调者依旧看涨上海后续房价走势“限购＂使过半数被调者受影响政策频出，市场动荡，难做抉择浦东成被调者热门置业区域90平以下小户型受追捧150万以下低总价房源受青睐刚性需求再次成为购房主导Part3区域篇★先扬后抑★2011年第一季度商品住宅成交均价为22237元/平，环比上季度的22914元/平下跌3%，同比去年第一季度的19826元/平则上涨12%。从2011年第一季度价格走势来看，1月住宅市场“量价齐高＂，均价逼近23000元/平，直至1月底“限购令＂出台，高端住宅市场受到较大打击，再加上刚需的入市导致外环外低价盘成为市场的绝对成交主力，因此2月全市均价被迅速拉低，3月份杨浦、闸北等中心城区冒出了几个性价比较高的小户型项目，促使3月份成交均价小幅上扬。从区域来看，全市19个区县中，有11个区域的成交均价在第一季度出现下跌（3月均价与1月均价相比），最大跌幅为卢湾区31.5%，最小跌幅为宝山区1.7%；另8个区域则出现上扬，多数上扬幅度不大，最大涨幅为虹口区23.6%，最小涨幅为闸北区0.1%。2011年第一季度商品住宅成交均价为22237元/平，环比上季度的22914元/平下跌3%，同比去年第一季度的19826元/平则上涨12%。从2011年第一季度价格走势来看，1月住宅市场“量价齐高＂，均价逼近23000元/平，直至1月底“限购令＂出台，高端住宅市场受到较大打击，再加上刚需的入市导致外环外低价盘成为市场的绝对成交主力，因此2月全市均价被迅速拉低，3月份杨浦、闸北等中心城区冒出了几个性价比较高的小户型项目，促使3月份成交均价小幅上扬。从区域来看，全市19个区县中，有11个区域的成交均价在第一季度出现下跌（3月均价与1月均价相比），最大跌幅为卢湾区31.5%，最小跌幅为宝山区1.7%；另8个区域则出现上扬，多数上扬幅度不大，最大涨幅为虹口区23.6%，最小涨幅为闸北区0.1%。第1季度上海各区县价格变化第1季度上海各区县价格变化第1季度青浦区商品住宅成交均价走势第1季度杨浦区商品住宅成交均价走势户型面积69-135平米，一房两房三房户型齐全13000元/平19水都南岸青浦85平米和89平米的2房130和150平米的三房16000元/平74富力桃园青浦平墅产品，面积为300-360平米45000元/平56金地天御青浦经典90+三房18600元/平299万科锦源青浦户型均价1季度成交套数项目名区域户型面积69-135平米，一房两房三房户型齐全13000元/平19水都南岸青浦85平米和89平米的2房130和150平米的三房16000元/平74富力桃园青浦平墅产品，面积为300-360平米45000元/平56金地天御青浦经典90+三房18600元/平299万科锦源青浦户型均价1季度成交套数项目名区域两房137、147平米，三房150、180平米以及228和334平米四房50000元/平48九龙仓玺园杨浦170-180平复式房37000元/平57江湾尊堡杨浦330平米叠加别墅70000元/平34仁恒怡庭杨浦80-137平两房至三房32000元/平67圣骊河滨苑杨浦主力房型是235、275平方米四房，少量175平方米、190平方米左右的三房38000元/平45建发江湾萃杨浦户型均价1季度成交套数项目名区域两房137、147平米，三房150、180平米以及228和334平米四房50000元/平48九龙仓玺园杨浦170-180平复式房37000元/平57江湾尊堡杨浦330平米叠加别墅70000元/平34仁恒怡庭杨浦80-137平两房至三房32000元/平67圣骊河滨苑杨浦主力房型是235、275平方米四房，少量175平方米、190平方米左右的三房38000元/平45建发江湾萃杨浦户型均价1季度成交套数项目名区域第1季度普陀区商品住宅成交均价走势130平米两房和158平米三房40000元/平欧洲映象普陀107平精装2房28000元/平大华颐和华城三期蓝郡普陀90-100平米的两房和130平米的三房预计17500元/平起逸庭普陀户型均价项目名区域130平米两房和158平米三房40000元/平欧洲映象普陀107平精装2房28000元/平大华颐和华城三期蓝郡普陀90-100平米的两房和130平米的三房预计17500元/平起逸庭普陀户型均价项目名区域第1季度长宁区商品住宅成交均价走势220-250平米大平层60000元/平中星美华村长宁139平米2房、150-160平米3房和200平米4房60000元/平兆丰嘉园二期园林一品长宁90平米2房，167平米3房，200平米4房45000元/平长宁88金廷长宁户型均价项目名区域220-250平米大平层60000元/平中星美华村长宁139平米2房、150-160平米3房和200平米4房60000元/平兆丰嘉园二期园林一品长宁90平米2房，167平米3房，200平米4房45000元/平长宁88金廷长宁户型均价项目名区域第1季度徐汇区商品住宅成交均价走势154平3房、180平4房29000元/平印象欧洲城徐汇69-204平60000元/平远雄徐汇园徐汇130平2房、150平3房32000元/平航天公寓二期徐汇200-400平米阔景大平层，另有少量68平1房、120平2房、170平3房88000元/平尚海湾豪庭徐汇户型均价项目名区域154平3房、180平4房29000元/平印象欧洲城徐汇69-204平60000元/平远雄徐汇园徐汇130平2房、150平3房32000元/平航天公寓二期徐汇200-400平米阔景大平层，另有少量68平1房、120平2房、170平3房88000元/平尚海湾豪庭徐汇户型均价项目名区域第1季度虹口区商品住宅成交均价走势37-78平酒店式公寓32500元/平鸿旭豪苑虹口2-3房40000元/平建邦16区虹口86-93平米3房，128-148平米3房，180平米4房35000元/平中信虹港名庭虹口户型均价项目名区域37-78平酒店式公寓32500元/平鸿旭豪苑虹口2-3房40000元/平建邦16区虹口86-93平米3房，128-148平米3房，180平米4房35000元/平中信虹港名庭虹口户型均价项目名区域第1季度闸北区商品住宅成交均价走势一房37-50平米，二房97平米36000元/平中心铂庭闸北150平左右3房、200平左右4房47500元/平复地新都国际闸北77平一房、112平二房以及127-135三房37000元/平都荟豪庭闸北74平一房，89-109平两房，136-141平三房35000元/平慧芝湖花园三期闸北户型均价项目名区域一房37-50平米，二房97平米36000元/平中心铂庭闸北150平左右3房、200平左右4房47500元/平复地新都国际闸北77平一房、112平二房以及127-135三房37000元/平都荟豪庭闸北74平一房