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内部报告注意保密2012年第一季度天津市房地产市场报告TianjinShenGangLandDevelopmentCo.,Ltd.内部报告注意保密一、一季度政策回顾及分析二、一季度土地市场运行情况三、一季度商品房市场运行情况四、项目成交情况分析五、2012后三季度市场走势TianjinShenGangLandDevelopmentCo.,Ltd.目录内部报告注意保密一、一季度政策回顾及分析宏观政策回顾与分析地方政策回顾与分析未来下半年政策走势分析与预测内部报告注意保密2010年是房地产政策调控年2011年进一步加强房地产市场调控2012年房地产仍将面临严厉的调控政策，短期内难以放松1.宏观政策回顾与分析内部报告注意保密1.宏观政策回顾与分析2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使其房地产业健康发展12345•国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策•国家进一步完善房地产土地分类供应政策•一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；•国家按区域性调整政策性商品房政策；•下半年对商品房的金融政策将适度调整；6•下半年对商品房的管理政策会也会适度调整，调整幅度不会太大。内部报告注意保密1.宏观政策回顾与分析中央调控决心未受影响：内部：GDP增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位；外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年；房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。地方政府态度暧昧贯彻并存：杭州、天津热点城市土地出让金收入下降；海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫；上海放宽外地居民二套购房后，旋即叫停；广州禁止外籍人士购买商业地产。政策走势预判：限购等抑制性政策仍将继续，扩大保障房供给不放松近期，温家宝总理、李克强副总理多次表示继续加强房地产调控；媒体也披露，住建部要求限购截止日期为今年年底的城市需尽快明确相关政策，预计限购等抑制性政策放松的可能性很小。另一方面，目前房地产调控政策刚刚产生明显效果，主要城市房价跌幅明显小于2008年下半年，中央不会冒然放松调控。2012年房地产调控政策展望：中央继续加强房地产调控力度和决心不减，地方政府态度暧昧与贯彻并存内部报告注意保密1.宏观政策回顾与分析近期多个地方政策微调，虽然部分叫停，但市场仍然受益并一定程度改善购房者预期时间城市政策政策内容2012-1-14重庆上调房产税起征点至12152元/㎡2012年，重庆主城区个人住房房产税起征点提高至12152元/㎡。2012-1-16上海提高普通住房标准内环线以内调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。2012-1-16厦门提高普通住房标准自2012年1月1日起，厦门享受优惠政策普通住房应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；单套建筑面积在144平㎡(含)以下；岛内住房单套总价在250万元(含)以下，岛外住房单套总价在180万元(含)以下。2012-1-18广州研究“差别化限购”1月18日，广州国土局提出2012调控思路建议：适当调整新建住房购买行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化限购措施的可行性等2012-1-23中山限价由5800元/㎡，升至6590元/㎡从1月23日起网签系统已开始执行6590元/㎡的限价标准。“新标准已开始执行，但限价的具体操作细则，市政府仍在研究制定中。”2012-1-30上海重点落实“差别化限贷”1月30日，副市长沈骏表示今年将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策，相关部门将落实居民首次购房的贷款利率和首付款比例。2012-2-1天津提高普通住房标准2012年2月1日起，普通住房指导价格中心城区平均涨幅35.2%，环城四区上涨33.6%。二手房交易环节，同时满足建筑面积144㎡以下、容积率1.0以上、成交价格低于市场指导价三个条件2012-2-7(2月12日宣布暂缓执行）芜湖免契税补贴买房1、2012年1月1日至12月31日期间,购买芜湖市自住普通商品住房(含二手住房)，免契税。购买新建自住商品住房面积在70~90㎡，补贴50元/㎡；70㎡及以下，补贴150元/㎡2、中专及以上学历或初级及以上专业技术资格的购房人再补贴100元/㎡；硕士学位研究生或副高级专业技术资格(含高级技师资格)的购房人再补贴200元/㎡；博士学位研究生或正高级专业技术资格的购房人再补贴300元/㎡。3、外地人员在芜湖市区购买商品房，人均面积达15㎡以上，可准予房主及共同居住的直系亲属户口迁入；购买45㎡及以上，办理本人、配偶、未婚子女户口迁入2012-2中旬上海持居住证满三年可购二套本市户籍居民家庭的概念，是指具有本市常住户口，包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭。因此，持长期居住证连续满三年的居民家庭，和本市户籍居民一样，已有一套住房的，可以再买一套被叫停政策！内部报告注意保密1.宏观政策回顾与分析2012年货币政策展望：微调的力度和节奏，将是影响房地产市场走势的关键近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变：目前GDP增速仍在较高水平，10月CPI涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，2012年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素：2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。2011年主要城市房地产市场出现明显调整，限贷的影响大于限购：2011年前三季度新增房地产贷款余额下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧：2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。内部报告注意保密1.宏观政策回顾与分析萧规曹随天津市场在延续上一年度的限购政策、贷款政策、土地政策，未有任何松动因循坚守天津市场蓝印户口取消谣言，不攻自破，天津继续大规模吸引外来人口疑云天津是否加入房产税试点城市行列，没有迹象，要等北广深杭等城市动作后，再待观察内部报告注意保密2.两会地产言论与分析房价调整尚未结束，政策微调应突出鼓励消费、抑制投机官方媒体呼吁楼市政策微调两会微调提案频现文中专家认为，在坚持调控不动摇的大前提下，以“鼓励消费、抑制投机”为目标，住房调控的方式和手段也可做适度调整。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率等。内部报告注意保密2.两会地产言论与分析继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。2012年政府工作报告中提到2012年工作部署完善抑制投机、投资性需求的政策措施房价合理回归、增加普通商品住房供给建设城镇住房信息系统、改革税收制度KEYWORDS：内部报告注意保密2.两会地产言论与分析温家宝：房地产调控已见成效将继续推进我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。李克强：坚持搞好房地产市场调控要继续采取有效措施，增加普通商品住房供应。要继续坚持搞好房地产市场调控，巩固调控成果。内部报告注意保密2.两会地产言论与分析住建部重申房地产调控不松动：地方玩小动作露头就打住建部重申房地产调控政策绝不会松动，地方玩小动作露头就打，地方政府绝不能为局部利益动摇中央政府房地产调控的大局。发改委：正研究建立房地产宏观调控长效机制从近期调控目标来说，希望房价能有合理回归。从发改委的角度来说，要坚决贯彻好党中央、国务院的决策部署，配合、会同有关部门，抓紧研究促进房地产业长期健康发展的长效机制，努力增加普通商品房的供给能力，特别是增加中小户型、中低价位住房的供给，坚决抓好保障性住房的建设，促进房地产业能够长期健康稳定发展。绝不松动，严格执行，地方政府“救市行为”难以实施内部报告注意保密2.两会地产言论与分析周小川：保障居民首套房贷款今年将全面落实差别化的住房信贷政策，各银行对符合条件的个人首套自住普通商品住宅的贷款必须予以保证。鼓励各家金融机构在央行的基准利率和首套商品普通住宅贷款优惠利率的下限之间，根据借款人的财务状况权衡定价。刚性需求在政策上相对较为宽松内部报告注意保密2.两会地产言论与分析民众普遍认为调控程度不够，希望加大调控力度人民网在两会期间做了关于“房价调控”的调研接近83%的人认为2011年房地产调控力度不够接近51%的人认为2012年房地产应继续调控，且必须增加保障房和中小型户接近51%的人认为2012年房地产应继续调控，且必须增加保障房和中小型户型商品供应型商品供应内部报告注意保密2.两会地产言论与分析购房者观望情绪持续加重，等待房价继续下调接近86%的人认为限购令应继续实施接近73%的人采取继续观望的措施，市场对房价下降的期待心里十分普遍内部报告注意保密3.未来下半年政策走势分析与预测政府组合拳形势的调控政策，客户观望情绪的持续，市场整体走势并不乐观楼市进入博弈期，不排除进入二次探底，面临“灰五黑六”的市场状况。中央：保民生，抑通胀，调控不放松各部门：紧跟中央，但也不愿承担过多的责任央行：适时调整金融政策地方政府：两难、胳膊扭不过大腿购房者：价格预期下降内部报告注意保密3.未来下半年政策走势分析与预测下半年受政治局势影响，稳定压倒一切，政策不会放松第三季度十八大大召开，政府换届拉开序幕，根据惯例（参考2007年），市场政策不会出现正负极调整。会延续之前的调控政策，并且地方政府也不会做出激励性质的政策，2012年下半年依然是延续2011年的政策。内部报告注意保密二、一季度土地市场运行情况土地市场综述土地公告分析土地成交分析未来土地走势预判内部报告注意保密1.土地市场综述一季度天津市共挂牌土地236宗，推出面积1612万㎡。其中住宅用地推出29宗，115.7万㎡；商业用地推出31宗，99.9万㎡。一季度环比新增供应81.9万㎡，涨幅为6%；同比减少159万㎡，减少10%。住宅用地供应环比减少285万㎡，减少65%；同比减少196万㎡，减少56%；商业用地供应环比及同比分别减少47万㎡、64万㎡，环比跌幅33%，同比跌幅40%。一季度天津市共成交土地185宗，成交面积1477万平方米。其中住宅用地成交29宗，201.2万平方米；商业用地成交31宗，110.8万平方米。整体市场中，郊县成交最为活跃；住宅用地市场中，郊县成交占到90%，其次是市内六区，占到6%；商服用地中，新四区成交居首，占58%，郊县占33%次之。一季度天津市土地成交较去年四季度多成交138万㎡，涨幅为11%；同比增加69万㎡，涨幅为5%；本季度天津住宅用地成交环比减少324万㎡，锐减76%；同比上年一季度减少230万㎡，减少69%；商业用地成交较去年四季度减少20万㎡，跌幅为16%；同