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12013年西安房地产市场一季度报告克而瑞西安信息研究中心2宏观背景分析全国房地产市场西安房地产市场报告目录3PART1宏观环境分析经济环境政策环境4从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，多项经济指数出现回升，但通胀风险仍然存在，一季度货币政策有所放宽，一定程度拉升经济面的向好，对于房地产市场起到较好的支撑。面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，而随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期宏观环境形势5PointA一季度国内经济面企稳，货币供应有所宽松，楼市外围环境有所改善经济环境6Part1宏观环境分析—经济环境受益于政策效果释放、国内经济稳定发展和出口企业信心增强等因素，一季度经济基本面未变，房地产外围仍存在不确定因素国内经济35%40%45%50%55%60%1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月2008年至2013年国内PMI月度走势7.54%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月2008年至2013年国内PPI月度走势回落24M，三季度开始盘整-60.0%-40.0%-20.0%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月2008年至2013年国内海关进出口走势出口同比进口同比-4.0%-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002004/032004/092005/032005/092006/032006/092007/032007/092008/032008/092009/032009/092010/032010/092011/032011/092012/032012/092013/03GDP增速CPI增速经济企稳，通胀预期存在7Part1宏观环境分析—经济环境一季度国内经济形势企稳，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限货币表现0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2006.012006.052006.092007.012007.052007.092008.012008.052008.092009.012009.052009.092010.012010.052010.092011.012011.052011.092012.012012.052012.092013.012006年至2013年国内M1和M2同比走势M2同比M1同比两会中中央政府工作报告显示：2013年中国GDP增长目标定为7.5%，CPI涨幅控制在3.5%左右，M2预期增长目标定为13%左右，这与M2增速略高于GDP增长与物价升幅之和的历史规律是一致的。“央行将会使用多种策略组合，包括回购和发行央行票据，以清除过量的流动性，这也是央行曾经使用过的方式。这也是惟一能够实现渐进式物价稳定的方法。”考虑政府换届等因素影响，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限。货币供应有一定提升-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月4月7月10月1月2008年至2013年国内新增贷款累计同比走势新增贷款规模有所放大8Part1宏观环境分析—经济环境国内房地产市场一季度回升态势明显，固投和房地产开发投资增速明显，且相关比值上升显示房地产市场开始进入恢复阶段行业投资0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%1-2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月1-2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月1-2月4月6月8月10月12月2008年至2013年国内固投和房地产开发同比走势固定资产投资同比房地产开发投资同比从同比增速上看，今年前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额同比增幅分别为21.2%以及22.8%，较2012年的21.5%以及27.8%均有所回落。然而，从体量上看，前两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成额分别为25676.0亿元以及6669.70亿元，均高于2012年前两个月的21188.83亿元以及5431.46亿元。随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极性将有所增加。与此同时，从保障房建设情况来看，2011年和2012年1700万套保障房的结转效应仍然存在，加之2013年新开工600万套，将使2013年保障房投资维持在较高水平，也将促使2013年的房地产投资增速将回升。但由于2013年房地产调控政策不会明显放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段。18%16%17%20%20%26%0%5%10%15%20%25%30%35%1-2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月1-2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月1-2月4月6月8月10月12月2008年至2013年国内房地产投资和固投比值走势9PointB间接式调控稳定市场价格预期，政策重心强化监管执行力度政策环境10Part1宏观环境分析—政策环境2010年1月10日国11条出台调控效果：部分城市房价、地价依旧出现过快上涨势头，部分地方政府落实调控措施不力。2010年4月17日新国10条出台2011年1月26日新国8条出台调控效果：标志着史上最严厉的调控政策出台调控效果：投资投机性购房被有效遏制，房价快速上涨势头被抑制2013年2月20日新国5条出台2012年全年无加码政策出台，被压抑的市场在年底显得蠢蠢欲动……2012年本次新政的出台，是对前几次新政的效果的巩固，对调控过程中出现的核心问题的完善与补充。但由于新政主要为原基础上的力度加码，对原来已经是调控重点的一线城市及部分城市影响相对较弱，但原来并非调控重点的二三线城市，或会因各种限制条件的严格化而让市场遭受不同程度的动荡。面对楼市房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，增强政策监管执行层面政策背景11“国五条”细则限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。限购升级，覆盖全部行政区域税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的、应依法严格按转让所得的20%计征。个人出售房产征20%所得税各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所得地级以上城市原则上要实现联网。“十二五”期末，地级以上城市实现联网对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例合贷款利率。房价上涨过快城市提高二套房贷首付和利率Part1宏观环境分析—政策环境政策主要体现在二手房个人出售房产征收20%所得税和拟提高二套房贷首付及利率等方面政策内容12Part1宏观环境分析—政策环境本轮政策的调控更多在重申之前调控方向，以及强化政策监管等领域动作，也是调控思路的转向期政策分析分税制改革之后，中央财政集中了财权，造成地方层面上所谓的财权与事权不匹配。而本轮政策在“二手房交易环节从之前1%征收比例提升至20%”，一方面政府有收紧市场流动性，侧面缓解楼市压力，另一方面增加政府财政收入渠道。本次政策的出台，将楼市调控方向增加三级市场层面，二手房刚性需求群体在这一政策引导下可能进入新房市场，增加新房交易的热度。配合中央政府之前提出的城镇化战略需求。本轮调控的思路包含上一届政府思路，同时包含新一届政府思路，主要体现从过去限购或禁买等行政化手段干预向通过税收及利率等经济市场手段转向。另外李克强、李源潮等均是经济法律出身。二手房交易成本的提升造成加大市场对新房市场需求度，而中长期来看，新房供应主要集中于城市近远郊区域，需求向此类区域转向，间接辅助政府提出的城镇化战略要求。13Part1宏观环境分析—政策环境地方细则力度总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期市场反应城市出台日期核心诉求点政策摘要内容程度北京3月30日京单身仅能购1套房31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停向其出售住房。强上海3月30日二手房交易征20%个税2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。强重庆3月30日停放三套及以上住房贷款严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。中广东3月25日严格执行国务院个税规定国五条细则率先落地，广州深圳既限购又限价中合肥3月31日要求稳定新建商品房价格坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施，增加有效供应，防止新建商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去CPI)。中大连3月31日2013房价涨幅有限制2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实际增幅以下。中厦门3月31日公布2013年新建商品住房价格控制目标2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。中天津3月31日明确2013年住房价格控制目标继续加大保障性住房建设比重,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住房价格稳定,新建商品住房价格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度中贵阳3月31日房价涨幅低于收入增幅2013年贵阳新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。中成都3月31日公布2013新建商品住房价格控制目标进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，要努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度中南京3月30日2013年度新建商品住房价格控制目标2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。中郑州4月1日房价涨幅应低于收入增幅2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅中长沙4月1日房价涨幅应低于收入增幅2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除消费价格上涨后的实际增幅以下，保持基本稳定。中14Part1宏观环境分析—政策环境多城市主要通过限涨目标及增加住宅供应手段来调节市场，总体未独立设定城市调控标准市场反应特征1：普遍不设“自选动作总体来看，与京、沪的“单身限购”不同，各二三线的细则相对“从简”，没有“自选动作”。在“进一步”限购、限贷、增加土地供应、加强市场监管等方面，也是按部就班特征2：完成“限涨”目标是重点房价控制目标是楼市调控政府责任考核中的核心指标。与北京提出的“降价”不同，二三线城市更多是“限涨”。特征3：多地未涉及20%个税对于备受关注的“20%个税”政策，济南、合肥等地的细则没有涉及。特征4：引导房企增加普通住宅通过一系列“组合拳”对二手房交易进行一定程度打压之后，一些需求将转向新房市场。一旦后续供应不足，部分城市新房市场供求失衡，