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2011年青岛楼市定性分析恩智不动产2011年2月第二部分第二部分第二部分第二部分政策影响力宏观分析政策影响力宏观分析政策影响力宏观分析政策影响力宏观分析（一）对消费者影响力测判1、限购令2、贷款基准利率提高、首套房贷利率优惠取消（二）对开发商影响力（三）银行方（四）政府预期目的第三部分第三部分第三部分第三部分政策对公司以及项目影响力分析政策对公司以及项目影响力分析政策对公司以及项目影响力分析政策对公司以及项目影响力分析（一）青岛楼市代表项目分析（二）市场结论目录1、不同开发商市场反应2、青岛土地市场1、银行贷款信息1、青岛市主要项目监管2、开发区竞品项目监管第一部分第一部分第一部分第一部分主要政策分析主要政策分析主要政策分析主要政策分析1、主要政策内容2、第一批限购令城市对比分析第一部分第一部分第一部分第一部分主要政策分析主要政策分析主要政策分析主要政策分析目前，对青岛楼市影响较大的政策主要是青岛“十二条”，而其中与置业者切实相关的包括限购令的颁布、贷款基准利率提高以及首套房优惠取消。二手房市场影响较大的主要是缴纳营业税，以及提高二手房交易最低限价。◆主要政策内容◆青岛限购令对已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房，对已拥有2套及以上住房的暂停向其售房；对于外地户口，则限购一套住房。贷款基准利率提高2月8日最新一次加息后，半年期、一年期、三至五年期、五年以上期的贷款利率将分别调至5.60%、6.06%、6.45%、6.60%。首套房贷优惠取消NO.1NO.2NO.3春节过后，岛城各家商业银行对首套房贷利率八五折优惠已基本取消，大部分银行首套房贷按最低基准利率执行，一些银行还上浮。◆第一批限购令城市对比分析◆2010年第一批颁布“限购令”的城市包括：一线城市：深圳、北京、上海、广州、天津二线城市：厦门、杭州、宁波、南京、福州、三亚、大连三线城市：温州、海口限购令在调控手段上属于行政手段，一定程度上确实能起到立竿见影的效果，例如在颁布初期导致众多置业者观望情绪加剧，成交量下降明显。但这只是短期效果，紧凑局势稍淡之后，楼市反弹更厉害，而且大部分城市颁布时间正处于传统销售旺季“金九银十”时期，各个城市成交量疯涨，并一直延续到2011年初。2010年底这些城市限购令大部分已经到期，所以正在酝酿新的限购措施。鉴于2010年的政策与市场的反向发展，预计2011年限购新政将会更加严厉。北京Ａ.旧版出台时间：2010年4月30日Ｂ.细则：暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。Ｃ.市场数据变化：从全年角度看，在年初交易过程中，北京市房地产市场整体处于较高交易水平，并且在4月份创造了2010年第一个交易新高点。但是受4月份地产新政影响，国家对“第二套”和“第三套”房贷的收紧性政策促使从4月份到8月份北京市地产市场处于低迷状态，并且在5月份创造了今年交易的新低点。但是受期待的“金九银十”刺激和年底新盘集中上市的拉动，在刚性需求的配合下，12月份创造了北京市房地产市场交易新高点。左图从上倒下依次为2008年、2009年、2010年北京市全年成交数据，虽然2010年数据是日均成交量，但由此也可以知道2010年整体成交趋势。2010年4月30日颁布限购令之后的5-8月，相比于2008、2009年可以明显看出成交的低迷状态，远远低于2009年成交量。到传统销售旺季“金九银十”时期，楼市开始反弹，在2010年第四季度成交快速上涨。Ｄ.2010价格变化：北京市2010年新建商品住宅期房的售价受在第二、三季度上下波动较大，但是随着成交量的上升，第四季度的价格持续上升，新增项目领涨市场成交价。2010年每季度价格环比涨幅逐渐减小，一季度月均涨3%，二三季度涨幅降为1.5%，第四季度仅0.2%。第四季度新增项目售价同比领涨5%。从价格走势来看，价格在政策的作用下止住了过快上涨的势头。年初受2009年市场恐慌性购房的影响，价格一路上涨，至四月已经超过2万元，4月出台的调控政策对第二季度、第三季度的价格起到了一定的抑制作用，价格环比涨幅开始回落，在二次调控之后，价格基本维稳，但是价格始终稳定站在2万以上。Ａ.新版出台时间：2011年2月16日Ｂ.细则：对已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭，对持有有效暂住证，在本市没有住房的购房人，且连续五年缴纳社会保险和个人所得税的非本市户籍家庭，限购1套住房。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭以及拥有1套及以上住房的、无法提供所需证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。新旧版对比：北京新旧版限购令中间间隔将近九个月，历时较长，因此从其发展也可以预测其他城市的楼市发展。新版限购令要求更细致，其中突出一点就是对外地户口客户的要求更严格。目前市场反应较为激烈，意向购房者比例已经下跌将近三成，超过六成的购房者逐渐开始观望。二手房市场价格预计会较快增长。上海Ａ.旧版出台时间：2010年10月7日Ｂ.细则：暂定本市及外省市居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女）只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。Ｃ.市场数据变化：2010年，商品住宅市场整体呈现供不应求情况，其中：2月，由于新春效应，供应仅为23.4万平方米，而成交为32.8万平方米，致使供求比达到了1：1.4，成为全年供求比最高的一个月。10年10月，在国庆房展会的影响下，供应量为167.7万平方米，成交同样也达到了131.4万平方米，供求比达到1：1.36。其余各月，均呈现供应大于成交，呈供过于求的态势，供求比保持在1：0.8左右。Ｄ.细分变化：（1）整体成交分析2010年，上海商品住宅共成交了1106.98万平方米，从月度走势来看，表现为年头平稳、年中缩量、年末大幅上升的态势。（2）成交结构分析2010年四环五区中外郊环的成交比依旧占据全市成交的半壁江山，达到59.46%，结合郊环外的成交，整个外环以外地区的成交比重达到75%。从成交的区县分布来看，浦东新区成为了全年成交量最高的区域。（3）成交价格分析从全市均价来看，2010年上海商品住宅均价呈曲线上升的态势，从年初的20974元/平方米，至年末的25080元/平方米，均价上涨了19.58%。2010年上海限购令在10月颁布之后楼市受影响非常小，甚至直接刺激成交量在年末大幅上升。另外明显的就是成交均价，2010年增长达到将近20%。所以可以说2010年旧版限购令对上海楼市作用非常小，这也是刺激新版短时期内颁布的重要原因之一。Ａ.新版出台时间：2011年2月1日Ｂ.细则：暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭以及拥有1套及以上住房的、不能提供所要求证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。新旧版对比：上海旧版限购令与北京情况大致相同，均是旧版限新购一套、新版禁购第三套。上海两个版本之间仅间隔不到4个月。上海限购令带来一个明显影响就是带动周边二三线城市的楼市发展，导致众多投资客转移到周边未来升值潜力大的区域。广州Ａ.出台时间：2010年10月15日Ｂ.细则：同一购房家庭（本市户籍居民家庭，或能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭）只能在本市市辖十区新购买一套商品住房。未满18周岁的人士，不得在本市单独购买商品住房。Ｃ.市场数据变化：2010年广州十区二县市住宅共网签81914套，环比2009年（102044套）下降20%，签约面积8982230平方米，环比2009年（11128569平）下降19%。2010年广州全市住宅网签均价为11198元/平，相比2009年广州十区（不包括从化、增城）9346元/平的交易登记均价上涨19.8%。020004000600080001000012000140000200000400000600000800000100000012000001400000160000018000002000000网签均价网签面积网签均价10210954811412109601052010750100091066811854115071131512357网签面积785945386966658727621085463093424165451589702747124317718178776127458111421月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月从广州2010年单月成交面积来看，1月份成交量稍好，2月份达到全年最低成交，直到8月份开始回升。10月份广州颁布限购令，但10月份成交达到全年最大量。之后两个月限购令效果开始显现，成交面积骤降，恢复到金九银十前状态。左图依次是2008、2009、2010年每月成交数据，对比可知，前两年第四季度成交比较平稳，成交量也比较大。但2010年10月份因颁布限购令，在11月份即锐减，楼市开始陷入低迷状态。2011年1月广州全市住宅量价同比大涨，1月全市住宅成交8410套，环比去年12月大涨20%，同比2010年1月上涨22%；成交均价为11649元/平，环比去年12月的12357元/平下跌6%，同比2010年1月的10210元/平大涨14%；成交面积达994237平方米，环比涨23%，同比上涨27%。广州2011年1月成交辉煌，但2月份颁布新限购令，预计销售形势会放缓。Ｄ.其它变化：2010年广州限购令与北京、上海相比，多了一条年龄限制，可谓是“限内限外限年龄”。广州新版限购令出台。2月24日广州下发《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，新细则意味着本地户籍居民至少可以拥有两套房，而非本市户籍居民家庭，只需出示近两年来个人一年以上的所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明即可，比去年限购令严格程度上有所放松。此外，备受关注的增城、从化是否纳入限购范围，则要到3月底才能见分晓，但二市应在今年3月底前制订本区域贯彻落实意见。新政实施时间为2月25日，以网签时间为界。深圳Ａ.出台时间：2010年9月30日Ｂ.细则：对于本市户籍居民家庭，限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的以及无法提供所需证明的非本市户籍居民在本市购房。Ｃ.市场数据变化：2010年，深圳新房总成交面积为321万平米，比2009年下滑47.9%，全年成交高峰体现在1月、3月、4月以及更高的9月、10月、12月。2010年，深圳全市一手住房成交总金额为647.28亿元，成交均价为20164元/平米，较之2009年的14777元/平米同比上涨36.4%。从全年价格走势来看，均价高点出现在年初及9月、10月，受政策影响，年底均价开始回落。左图依次为深圳2008、2009、2010年每月成交数据。深圳于2010年9月底颁布限购令，金九银十成交量非常大，11月锐减，12月又上涨较大，受限购令影响波动比较大。与往年相比，总量减少较多，具体趋势上，2008年第四季度成交量一直飙升，达到全年最大值；2009年上半年成交量比较大，第四季度形势稍缓，但成交比较平稳。2011年1月深圳市商品住宅成交3988套，成交面积33.19万平方米，环比下跌13.40%，均价19700元/平方米，环比上涨7.63%。与2010年12月相比变化不大。Ｄ.客群、产品变化：从限购令出台后楼市表现来看，市场量价影响不大，而影响最大的就是开发商供货类型的改变，在政策导致大部分大户型单位游离于市场边缘后，小户型供应量市场占据份额稳步扩大，在刚需客占据市场绝对主导地位的情况下，小户型去化速度快且成交量大，限购令之后的10、11、12月一、二房成交份额持续保持领先优势并略有扩大。深圳市已明确2011年限购令将继续执行，而且将严格执行，尚无取消迹象。厦门Ａ.出台时间：2010年10月1日Ｂ.细则：同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。Ｃ.市场数据变化：综观厦门2010