项目定位报告

天山花园项目定位报告二00二年九月十八日目录市场竞争形势分析项目资源分析项目竞争层面确定：价格、户型、客户客户消费特征及典型楼盘定位项目整体形象定位项目定位分解序：定位思考流程市场竞争形势项目资源项目竞争层面目标客户定位客户消费特征可类比竞争项目形象定位差异化竞争总体形象定位分解1分解2……一、市场竞争形势分析据不完全调查，石家庄销售均价在2500元/M2以上的在售楼盘总建筑面积超过平方米；而即将推出市场与本项目可能处于同一竞争层次的楼盘量达平方米；根据经济学的有关说法，一个城市的高端客户量一般占到城市总人口的2%-5%；石家庄总人口167万，高端客户总量在3.3-8.3万人左右；以中间值5万人计算，目前该层面市场尚有%的空间。加之部分二、项目资源分析地块资源A、城市发展方向；B、片区中距离老城区相对较近；C、平坦方正，利于规划；D、周边项目素质较高。合作单位多个国际、国内知名单位强强联手、共同打造。开发商A、在石家庄具有非常高的知名度；B、有房地产开发经验；C、与相关单位有良好关系。三、项目竞争层面确定户型定位产品形态面积（㎡）比例备注townhouseA、自留单位300左右4%B、新贵独院天地200～250双复式洋房A、新贵美墅160～18028.7%B、空中House180～200小高层洋房（主力户型）二房90～10067.3%6～9层三房130～150四房150～160空中复式160～180项目竞争层面确定——价格定位总体均价：2700元/㎡Townhouse：3500～3800元/㎡双复式洋房：3000元/㎡小高层电梯洋房：2400～2600元/㎡【定位依据】运用市场比较法，适当参照成本法；充分考虑容积率和各种户型类别的比例关系；均价守恒。项目竞争层面确定——价格分解总价主要区间小康型：32万—40万；舒适型：48万—60万；月供主要区间小康型（30年）：1460元—1830元舒适型（20年）：2600元—3300元家庭经济能力分析A、对于舒适型来说，由于其承受能力强，价格弹性空间大，故不予考虑；B、小康型：家庭存款在8万—10万；家庭月收入在3500元—4000元，如果两人都上班，每人工资在1500元—2000元。项目竞争层面确定——客户定位30-40岁年龄段，经商阶层，从事贸易、文化、餐饮等行业的人士；银领人士，主要从事银行、工商、税务、公检法等。高开区的企业主、高级经理层；受城中村改造影响而搬迁的部分原居民，进入二三次置业；周边县市的富有阶层。四、消费特征及可比楼盘定位分析消费特征小康型：A、文化；B、品位；C、环境舒适型：A、彰显身份；B、配套；C、车位；D、环境。可比楼盘定位分析卓达：缺乏明确定位博雅庄园：都市园林官邸——太泛、虚欧陆园：生态社区——有支撑，泛、易克隆万信城市花园——用公园构造家园，无法克隆的因素、项目外缘因素燕都花园——源自法国经典幽雅生活空间，诉求生活环境、缺乏支撑名人山庄——世外桃源，观山、观水、观天下，诉求居住自然环境总结：定位普遍泛、易克隆或缺乏支撑五、项目整体形象定位●二十一世纪石家庄市国家级康居示范小区●后小康时代石家庄地产界住区典范【出发点】1）提高项目市场竞争力2）树立本项目权威的市场形象3）凸显项目的差异性4）引导石家庄地产市场置业潮流六、项目定位分解——产品形象定位●中高档精品园林社区●低层低密度花园洋房【定位依据】1）天山集团的品牌依托，社会资源整合利用2）高起点高标准高规格的项目设计、论证、策划3）项目自身的开发条件、片区市场环境和竞争需求4）市场调研的判断，迎合市场更新换代的需求项目定位分解——园林景观定位生态、多维、音乐、水景园林社区【定位依据】1）市场发展趋势。产品开发经营升级，人本主义的倾向使产品向精细化、人性化、健康化发展，对环境要求越来越高。你不升级别人升级，在快鱼吃慢鱼。2）营销题材的需要3）整个地产界的发展趋势，全国性的地产运动方向项目定位分解——建筑风格定位现代风格——清新典雅、亮丽明快项目定位分解——风情文化定位新加坡风情文化社区文化内涵：现代、自由、浪漫、尊贵【定位理由】1）石家庄准移民城市的特征2）高开区未来开发走向符合现代社区的气质3）消费市场消费心理的变化方向4）本项目建筑风格的导向项目定位分解——市场定位1000亩大盘，冀北楼王1）提升竞争平台，创造竞争市场。2）大气，冲击力强，摆脱市场同质性竞争，摆脱市场围追堵截，独树一帜，独立高标。3）强化市场识别，加大辐射力、影响力。项目定位分解——价值定位品质制胜，物超所值，性价比合理，升值潜力巨大项目定位分解——理念定位创新制胜，开发升级，居住改变石家庄——新生活的倡导者七、综合优势1、产品优势●规划设计品牌：澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司●景观设计品牌：贝尔高林●策划代理品牌：同致地产顾问集团●建筑施工品牌：2、服务优势导入发达地区的物业管理模式，以人性化、体贴入微的物业管理来体现物超所值，价有所值的产品价值。汇报完毕谢谢！