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西部区域珠海公司市场部2010珠海房地产市场回顾暨2011发展预测报告2——合富辉煌集团对历年市场走势预测回顾合富辉煌根据历年房地产市场的走势规律，结合国内外经济面，资金环境、政策导向、房企状况、城市规划、土地供求、住宅供求、消费者预期等趋势综合判断，较为准确地把握了近年房地产市场的发展走势。前言说明本报告所采用政府数据均采用国家统计局、珠海市统计局网等官方数据；报告中楼盘统计数据来自合富辉煌珠海市场数据库，因珠海政府无网签，数据与实际成交存在误差，仅供参考；由于政府数据相对滞后，部分数据以最新公布数据为准；壹•市场背景•行业动态•政策走势贰•珠海经济•区域规划•城市建设叁•土地市场•二级市场•三级市场•商业市场肆•区域市场•营销推广•产品分析•后市预测目录4背景：经济企稳回升，但增速放缓52004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-9月总量-万亿13.6518.2320.9424.6630.0733.5426.87增长率9.50%9.90%10.70%11.40%9%8.70%10.60%0%2%4%6%8%10%12%0510152025303540近年全国GDP增长态势2010年国内经济逐步企稳，本年前三季度GDP总量为26.87万亿，同比增长10.6%，较上年同期加快2.5个百分点。年内“保八”无忧。第三季度GDP单季增长9.6%，好于市场普遍预期的9.2%至9.5%的水平，但也看到前三季度经济增长速度逐渐放缓，经济呈现“前高后低”的发展格局。一季度二季度三季度四季度总量-万亿8.169.129.582010年增长率11.90%10.30%9.60%2009年增长率6.20%7.90%9.10%10.70%0%2%4%6%8%10%12%14%77.588.599.5102010年全国各季度GDP增长态势62010年前三季，消费、投资、出口三驾马车对经济增长的贡献率分别为34.4%、58.8%和0.8%。2010年前11个月，三驾马车中，投资与进出口总体仍保持在较高水平同比增速。但也看到受外围经济和国内政策影响，增速呈放缓趋势。与此同时国内消费增势喜人，拉动明显。背景：内需拉动明显，城镇化加快1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月投资26.626.426.125.925.524.924.824.524.424.9进出口44.544.944.142.8444340.94037.936.336.3消费1417.917.918.118.218.218.218.218.318.318.405101520253035404550今年“三驾马车”累计增长比较7背景：适度宽松下，信贷调控多2.53.23.64.910.57.440246810122005年2006年2007年2008年2009年20101-11年历年新增贷款额度走势2010年国家信贷执行适度宽松政策，2010年前11个月新增人民币贷款达7.44万亿元，全年额度控制在7.5万亿元内的目标难以达到。同时，M1/M2的同比增速均保持在相对高位。但国家对金融风险的防范意识明显增强，对流动性的调控有所增多。（包括加强个人及流动资金贷款监管、加强房地产信托监管、加强差别化房贷政策等）。811月份，居民消费价格同比上涨5.1%，环比上涨1.1%，创28个月新高。11月工业品出厂价格同比上涨6.1%。环比上涨1.4%。PPI上涨势头迅猛，使得由PPI向CPI的传导压力也在加大。通胀预期持续升温。国际流动性泛滥增加我国通胀压力，2010年四季度以来我国新增外汇占款快速增加，10月达5190亿元，创近期30个月之最。背景：市场流动泛滥，通胀升温9背景：投资受打压，资金避险找出路近段时间以来，股市出现大幅波动，股指从3400点重新跌回2800点，股市风险不确定性，让人们在体验到了市场风险同时，部分股市资金开始转入楼市投资，带动了房地产成交增多。受国际对人民币升值施加的压力有所增加。自2010年6月以来人民币升值幅度明显加快，12月3日人民币对美元汇率破6.66。人民币资产对热钱的吸引力持续增加。10调控及预测：积极稳健，审慎灵活2010年调性稳经济促转变控通胀2011年调性2011年中央经济工作会议指出“稳经济”仍是重点，“控通胀”和“促转变”的重要性则更加突出。2011年经济基本取向要积极稳健、审慎灵活，积极的财政政策+适度宽松货币政策积极的财政政策+稳健的货币政策定主线：加快转变经济发展方式释信号：“一松一稳”调结构防通胀：宏观调控突出稳定价格11调控及预测：深调控扩内需稳经济国家将继续实施积极的财政政策以扩内需、稳经济。城镇化继续推进；2011年国内经济增速有望保持在9%以上，国内经济看好，投资难以大幅缩减。国内风险仍主要集中于外部冲击和国内调控力度。2010年经济2011年经济以内需为经济的主要驱动力积极的财政政策外部经济不稳，外需存不确定性支持投资保持相对高位强调消费的作用调性延续类似风险所在12调控及预测：控通胀抑投资稳经济2010年经济2011年经济流动性过剩国内流动性偏大国外流动性或继续泛滥稳健的货币政策经济企稳，需求增大2011年通胀保持在较高水平投资保值需求保持高位支持&鼓励节制&调控调性收紧节制流动性高通胀促投资保值需求市场预计明年人民币新增贷款可能适度降低至7万亿左右；预计明年提升存款准备金率及加息等操作会较2010年来得频繁。加“准”次数会多于加息次数，加息空间总体不会大于2007年；市场普遍预计2011年国内通胀率达至4%或以上；国内对投资保值的热情预计会继续有所增加。132011年中国经济企稳回升，内需拉动明显，但出现后劲不足。财政适度宽松政策下，尽管调控增多，但市场流动性仍处泛滥。通胀升温，本币升值，股市不稳，资金纷纷投入楼市避险。各方因素下，2011年财政政策趋于以积极稳健，审慎灵活为主。2011年宏观调控主力方向是控通胀，抑投资，扩内需，稳经济。总结114壹•市场背景•行业动态•政策走势贰•珠海经济•区域规划•城市建设叁•土地市场•二级市场•三级市场•商业市场肆•区域市场•营销推广•产品分析•后市预测目录15现状：房地产投资对经济拉动明显2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月GDP9.50%9.90%10.70%11.40%9.00%8.70%10.60%房地产投资28.10%19.80%21.80%30.20%20.90%16.10%36.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%历年GDP增长与房地产投资增长比较2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月固定资产投资27.10%26.40%24.00%24.90%25.50%30.10%24.90%房地产投资28.10%19.80%21.80%30.20%20.90%16.10%36.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%历年固定资产投资与房地产投资增长比较近年来，固定资产投资对GDP的增长具有较大拉动作用，而房地产投资的作用更是明显。受2010年中国经济整体向上和通胀等因素影响，2010年1-11月全国GDP增长为10.6%，其中，固定资产投资增长速度为24.9%，房地产投资同比增长36.5%，房地产投资增长速度明显过快。8090100110120200701200703200705200707200709200711200801200803200805200807200809200811200902200904200906200908200910200912201003201005201007201009201011历年房地产指数统计房地产开发投资指数土地开发面积指数销售价格指数房地产是宏观经济的重要组成部分，一方面由于房地产对中国经济的拉动性大，另一方面房地产过快发展对中国经济稳定和谐发展已经产生一定的阻碍作用，国家在调控上采取“有保有压”的政策取向。2010年，全国房地产形势保持相对平稳态势，国房景气指数，房地产开发投资指数、土地开发面积指数等的增长速度均得到遏制，维持在一定稳定区间。现状：调控有保有压，发展出现放缓2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月房屋竣工面积9.6711.0211.212.712.87.0210.50增长3.70%9.20%11.20%5.20%-4.60%16.10%8.40%-10%-5%0%5%10%15%20%02468101214历年商品房竣工面积统计2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月房屋施工面积25.7630.4234.2041.3047.4031.9638.43增长16.30%17.40%16.40%19.70%14.30%12.80%28.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%05101520253035404550历年商品房施工面积统计17现状：短期供应放缓，未来供应加大受2008年及2009年房地产调控影响，2010年全国房地产供应放缓，1-11月，房屋竣工面积10.5亿平方米，增长8.4%，竣工面积增速出现回落，供应增长有限。受市场环境影响，开发商对后市保持乐观心态，1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积38.43亿平方米，同比增长28.6%，施工面积增长出现反弹，预计未来一到两年，全国商品房供应将出现一次供应小高潮。3.823.664.063.73.193.6100.511.522.533.544.52005年2006年2007年2008年2009年2010年历年全国商品房销售面积统计18现状：波动发展，反弹明显2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-11月总量-亿元13158157591938225280305803623242697.33增长率28.10%19.80%21.80%30.20%21%16.10%36.50%0%5%10%15%20%25%30%35%40%050001000015000200002500030000350004000045000历年全国房地产开发增长态势近年来，全国房地产开发投资增长呈波动态势，1-11月份，房地产开发投资42697亿元，增长36.5%。相对2009年有大幅提升，增速同比加快18.7%，与1-10月持平。房地产增长反弹明显。11月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.20，比10月份回落0.37点，比去年同期提高0.42点。55486618577619365949937138254145.10%11.50%23.20%-13.40%42.10%9.80%-20%-10%0%10%20%30%40%50%0200004000060000800001000002005年2006年2007年2008年2009年2010年历年全国商品房销售面积情况销售面积-万㎡同比235927143168336738853877469551220100020003000400050006000历年全国商品房销售价格走势19现状：价涨量升，快速增长政策调控下，全国商品房销售面积较2009年略有下降，但仍保持相对高位，2010年1-11月，全国商品房销售面积8.25亿平方米，同比增长9.8%，增幅比1-10月提高0.7个百分点。销售总量为历史第二高。于此同时，全国商品房销售价格仍保持增长态势，1-11月，商品房销售额4.23万亿元，同比增长17.5%，增幅比1-10月提高0.2个百分点。房价调控未达到遏制效果。在政府保八的推动下，2010年房地产保持增长态势，对经济拉动明显。由于房地产发展对经济的两面性，国家采取“有保有