搜索
成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告1谨呈：北辰集团成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告日期：2011年3月18日成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告2第一部分成都投资发展环境研究第二部分区域投资发展环境研究第三部分成都土地市场研究第四部分成都房地产市场研究目录Contents成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告3成都投资发展环境小结区位：四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。辖10区4市6县。成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。经济社会发展：经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。房地产住宅投资近年大幅增长。社会消费品零售总额快速增长，近年人口增速加快，人均可支配收入稳步增长。城市发展规划：努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。产业发展规划：大力发展高端产业和产业高端，形成以现代服务业和总部经济为核心、以高新技术产业为先导、以强大的现代制造业和现代农业为基础的市域现代产业体系。服务业发展规划：着力打造“两城”（国际软件名城、国际旅游休闲名城）、“两都”（中国服务外包和商务会展之都、中国文化创意之都）、“三中心”（西部商贸和物流中心、金融中心、科技中心）、两带（龙门山和龙泉山休闲度假、旅游地产带）城市功能，到2012年，基本实现建设西部现代服务业基地的目标。交通发展规划：建设国际区域性综合交通枢纽。形成国际区域性航空、铁路、公路枢纽。往东南延伸的地铁2号线、成渝高速公路将促使成都东南区域的快速发展。成都投资发展环境研究小结成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告4区域投资发展环境研究小结区域投资发展环境小结高新技术开发区：•占地面积82.5平方公里，由南、西区组成。综合排名名列全国55个高新区第5名，全国首批6家创建“世界一流园区”试点单位之一。倍受外资青睐，众多世界500强及知名企业进驻。•南区发展以市政中心为主体的创新及高科技服务、国际金融的现代化园区；西区发展电子信息、生物医药、精密机械制造主导的产业园区。区内生活商务配套设施加快建设步伐。天府新城：•占地37平方公里，城市建设定位为科技城南、商务城南、国际城南、时尚城南、宜居城南。•重点发展以电子信息（含软件）、生物医药为主的高新技术产业和以动漫游戏、文化旅游为主的文化创意产业，是城市商务中心区（CBD）。金融总部商务区占地24公顷，是城市的金融总部商务区。“两湖一山”旅游区•龙泉湖、三岔湖、龙泉山一带（含外环路以内的十陵镇）,范围包括龙泉驿区12个镇(乡、街道）、简阳市14个镇（乡）、双流县合江、太平2个乡，幅员面积500多平方公里。发展成为世界级山地湖泊型休闲度假旅游目的地。形成“两极、一轴、一带、四区”的总体发展格局。三岔湖生态休闲度假区为四区之一。•三岔湖生态休闲度假区定位为以生态观光度假和高尚运动为主导的生态休闲、运动、文化型湖泊旅游区，高档次旅游接待服务基地。成渝高速、机场高速东延线等道路穿境而过。三岔湖生态休闲度假区域，区域交通便捷，周边高端产业集聚、区域消费层级的提升有利于周边休闲旅游市场的发展，休闲旅游业发展潜力巨大。成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告5成都土地市场研究小结整体：2010年，成都土地市场呈现“价升量缩”，供应略大于需求。在房地产市场调控政策的影响下，土地市场呈现3-5月及年底两个小高峰。供应：郊区占主力，双流县再占鳌头，郫县表现突出；商业用地供应增长势头迅猛，再度大幅超过住宅用地供应；2环至外环依然是主力。成交：郊区化明显，成交结构与供应结构趋同；商业成交面积首超住宅，呈现商业地产深受市场青睐。价格：2010年成交均价较2009年有大幅回升。主城区土地成交价格与2009年变化不大，郊区增长明显，龙泉片区表现抢眼，成交单价为2009年的3.4倍，成交单价高达329.57万元/亩，都江堰地区成交单价也大幅上涨至154.67万元/亩。成都土地市场研究小结成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告6成都房地产市场研究小结成都房地产市场研究小结整体市场：2010年，在房地产住宅调控政策的影响下，住宅市场与商业办公市场呈反向发展，但整体均价均呈大幅上涨，城市郊区化发展明显，地铁带动效应显著。商品房：政策调控下，成交降幅明显，整体供求平衡，价格大幅攀升，市场郊区化趋势显著，主城区与郊区表现较一致。商品住宅：整体供求较平衡，成交量较去年显著下降，但价格大幅攀升21%至6333元/㎡，尤其是主城区增幅较大。双流、城西、城南为供应主力，龙泉及外环外增长显著，由于政策影响，90-110㎡成交增多，高层住宅趋势化明显，总价30-40万、面积在70-90㎡成交最多。商业：整体向上发展，受政策调控影响较小，整体量价齐升，地铁商业受关注，专业市场郊区化，郊区成供应成交主力，租金回报率高，自持及租售并举模式增加，大量知名商业地产品牌进驻，双流、龙泉表现抢眼。办公：整体量价齐升，办公南移趋势明显，城南成绝对主力，高端甲级写字楼市场发展，且受到市场青睐。区域：受城南、成东快速发展的带动，2010年龙泉商品住宅供应量及成交均价均大幅上扬，土地成交单价为2009年的3.4倍，年均成交单价高达329.57万元/亩，市场呈快步发展的趋势。双流依然是成都商品住宅及土地的主力市场，但商品住宅供应及成交小幅下滑，成交均价大幅上扬34%达6304元/平米。土地成交价呈小幅下滑。未来整体发展趋势依然看好。成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告7第一部分成都投资发展环境研究成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告8一、成都概况二、成都经济与社会发展三、城市发展规划四、产业发展规划五、服务业发展规划六、交通发展规划七、小结第一部分成都投资发展环境研究注：数据及资料来源说明：1、成都市统计局、成都市人民政府网站。2、相关规划来自于《成都城市总体规划（2002-2020）》、《“世界现代田园城市”规划专题》《成都服务业规划（2008-2012）》。成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告9成都投资发展环境研究成都概况四川省省会，是国务院确定的中国西南地区的科技中心、商贸中心、金融中心和交通、通讯枢纽。成都简介地理环境优越：地处成都平原腹心地带。地势平坦，平均坡降0.3%,西北高，东南低。气候宜人：属亚热带湿润季风气候，四季分明，夏无酷暑，冬无严寒。历史文化悠久：是国家历史文化名城，公元前310年建都，其名“成都”一直相沿至今未曾改变。在2300多年的历史上，成都曾六次成为封建王朝都城，并一直是中国西南地区的政治、经济、文化中心和长江流域的重要城市。旅游资源丰富：除拥有都江堰—青城山世界文化遗产，三千多年历史的金沙遗址，武侯祠、杜甫草堂等17个国家级文物保护单位外，周边还聚集了九寨沟、三星堆、峨眉山和乐山大佛等一大批世界级旅游景区景点。世界唯一的大熊猫繁育研究基地设在成都。成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告10总面积1.24万平方公里，中心城区面积283.86平方公里。辖9区4市6县，总人口1257.9万。成都区域规模成都投资发展环境研究成都概况成都辖10区4市6县。即10区：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、青白江区、龙泉驿区、温江区、新都区、高新区。4市：都江堰市、彭州市、崇州市、邛崃市。6县：双流县、郫县、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县。中心城主要为四环内（即绕城高速路）。包含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区。成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告11成都属于国家六大城市群的成渝城市群，是成渝经济区的双核之一，是国家西部大开发战略的重要经济引擎。城市地位成都投资发展环境研究成都概况成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告12成都投资发展环境研究成都经济与社会发展经济运行良好，经济增长幅度逐步上扬，进出口总额增速明显，显示对外经济增长迅速。经济发展2002年-2007年，成都市GDP一路呈现平稳上行的走势，年增长率保持在13%以上。虽然2008年受汶川大地震影响，但2009年经济恢复迅速，2010年GDP增长率高至15.70%，经济发展态势良好。2001年-2010年1-11月规模以上工业增加值保持了逐年上扬的走势，且在2010年达到峰值1447.2亿元，同比上年增长23.7%。成都进出口总量呈逐年递增态势，这反映出成都市对外经济联系更加紧密，通过资本等要素流入、创新刺激、技术扩散、人力资本积累、劳动分工专业化和规模经济等途径，促进区域经济进一步发展。2002年-2010年1-11月成都GDP走势2001年-2010年1-11月成都工业增加值走势(规模以上工业增加值)2000年-2010年1-11月成都进出口总额走势成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告13成都投资发展环境研究成都经济与社会发展从2002年-2010年1-11月成都房地产投资走势来看，除2008年受“5.12”地震和金融危机的影响，促使2009年房产投资总额出现极大降幅以外，降至22.33%，其他年份均呈逐年上涨趋势。2010年1-11月成都固定资产投资总额达到3843.77亿元，房产投资总额1141.59亿元更是达到了一个新的高峰，增幅达到43.6%。固定资产投资呈逐年上涨趋势，房地产开发投资占比呈再度大幅增长。经济发展2002年-2010年1-11月成都房地产投资走势成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告14成都投资发展环境研究成都经济与社会发展社会消费品零售总额快速增长，消费结构及消费习惯逐步国际化。社会发展2010年1-11月，成都市社会消费品零售总额为2179.72亿元，同比上涨18.5%，较2009年全年增速的20.4%有所有下降，但依然处于快速增长。即使金融危机波及全球，但对成都市商贸物流业的迅猛发展，影响甚小。定位于休闲城市的成都，中心城区即拥有260万㎡的卖场营业面积，成都市民消费结构与消费习惯已逐步走向国际化。2001年-2010年1-11月成都社会消费品零售总额走势成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报告15成都投资发展环境研究城市发展规划努力建设成中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市，成为国家实施西部大开发的主要战略基地，西部竞争力最强的都市区。城市发展规划根据成都城市总体规划（2002-2020），本次城市总体规划的规划范围，面积12390平方公里。成都未来的城市发展规划主要为以下几方面：1、四川省政治、经济、文化中心2、西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心3、西南地区重要的交通运输枢纽、邮政通信枢纽4、西部地区高新技术与新兴工业产业基地5、西部地区具有优良人居环境的居住地6、国家重要的旅游中心城市7、国家历史文化名城城市职能：（一）市域人口与建设用地发展规模近期（2010年）：总人口1110万人，其中城镇人口702万人。远期（2020年）：总人口1500万人，其中城镇人口1035万人，城镇建设用地1026.6平方公里。（二）市域城市化水平以非农人口计，2010年为40～45%，2020年为55～65%。以城市实际居住人口计，2010年为63%，2020年为70%。（三）主城区人口与用地规模近期（2010年）：城市建设用地515平方公里，实际居住人口570万人，人均90平方米；中期（2015年）：城市建设用地590平方公里，实际居住人口660万人，人均89平方米；远期（2020年）：城市建设用地660平方公里，实际居住人口760万人，人均87平方米。城市人口与用地规模：备注：以成都四环路为界，分为中心城区和新都——青白江、龙泉、华阳、双流（东升）、温江、郫县等六个周边组团。主城区居住用地规划：住区建设坚持中高标准，以规模体量适度的多层住宅为主。2020年人均居住建筑面积达到40平方米。成都及龙泉、双流房地产市场发展研究报