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北京市2009年房地产市场报告目录PART2.北京市总体经济形势PART3.北京市土地市场形势PART4.北京市商品房市场形势PART1.北京市概况PART1.北京市概况北京市行政区划图北京位于华北平原北端，东南局部地区与天津相连，其余为河北省所环绕。北京市共辖16个市辖区、2个县，其中地处北京二环路以内的东城区、西城区、崇文区和宣武区四个区是传统上的内城区，而随着城市的扩张，朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区也被认为是城内地区，形成了“城八区”的概念。规划中北京市城区的范围是北京五环路以内。全市面积16,807.8平方公里。建成区面积1,254.2平方公里（中国城市第1名）。2008年末北京市常住总人口1,695万，仅次于上海市。PART1.北京市概况北京是中华人民共和国的首都，中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、经济、交通和文化中心。北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史。自秦汉以来，北京地区一直是中国北方的军事和商业重镇。北京是综合性产业城市。综合经济实力保持在全国前列。第三产业规模居中国大陆第一。北京还是中国重要的金融中心和商业中心之一。2005年在国务院批准的《北京市城市总体规划（2004-2020）》中，北京被定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。PART1.北京市概况新中国成立六十年来，北京经济实现了历史上前所未有的飞跃发展，完成了从消费城市向生产型城市、从建设现代工业基地到发展首都经济的转变。北京城镇居民生活水平不仅实现了从“温饱”向“小康”的历史性转变，而且正在向着更加富裕的方向迈进。随着经济快速发展，居民生活水平不断提高，2009年前三季度，北京市城镇居民人均可支配收入为24566元，较08年同期增长8.3%，城镇居民人均住宅使用面积在08年末达到21.56平方米。2009年以来，北京市各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展的一揽子计划，取得了明显成效，经济企稳回升势头逐步增强，总体形势积极向好。2009年前三季度，北京市完成国内生产总值8161.4亿元，同比增长9.5%。经济呈现企稳回升态势，但由于外部环境仍然严峻，不确定因素较多，经济发展仍面临较大挑战。北京市近年国内生产总值GDP情况8161.44283.36814.57720.39006.21048813.2%9.0%9.5%11.1%12.0%12.3%0200040006000800010000120002004年2005年2006年2007年2008年2009年1-9月亿元0%2%4%6%8%10%12%14%国内生产总值GDP（亿元）同比增长PART2.北京市总体经济形势数据来源：北京市历年统计公报PART2.北京市总体经济形势在一级开发市场全面启动和去年基数较低的背景下，今年1-10月，北京市房地产开发投资实现50%的高速增长，增幅创2004年3月份以来的新高，占全社会固定资产投资的比重再度回升至50%以上。北京市近年固定资产投资及房地产开发投资情况010002000300040005000亿元固定资产投资2528.32827.23371.53966.63848.53900.0房地产开发投资1473.31525.01719.91995.81908.71983.02004年2005年2006年2007年2008年2009年1-10月今年1-10月，北京市房地产投资额实现1983亿元，较去年同期的1315.3亿元增加了667.7亿元。投资力度明显加大，这将带动房地产土地购置量加大，后续供给不断加强。数据来源：北京市历年统计公报PART3.北京市土地市场形势前言2009年北京土地市场表现活跃，土地市场成交呈现出“先抑后扬”的局面。前4月土地市场成交惨淡，5月后土地市场成交井喷式增长。根据北京市国土局发布的数据显示，截至12月底，2009年土地市场已成交经营性用地126宗，土地面积1152公顷，建筑规模1570万平方米，总成交额约845亿元，由于还将有7宗土地成交，预计全年土地市场总成交额将突破900亿元。北京已经供应的土地面积略高于实际成交面积。2009年全市共推出经营性用地147宗，土地面积1457公顷，相当于去年全年的262%，完成全年1300公顷供地任务的112%。其中包括住宅用地87宗、1072公顷，超额完成了全年限价房用地的供地计划，基本完成了商品房的供地计划；商业、服务业用地60宗、385公顷，超额完成了200公顷的任务，这也显示出北京良好的经济发展态势。PART3.北京市土地市场形势居住用地面积48%工业用地面积36%其他用地面积3%商业金融用地面积9%综合用地面积1%办公用地面积3%居住类用地：为542.43万平方米，占总量的48.0%，08年同期该类用地占总量的57%，同比上涨73.58%，是公告土地的主力构成部分；工业类用地：为406.06万平方米，占总量的36.0%，同比上涨95.49%；商业金融类用地：为102.70万平方米，占总量的9%，同比增长18.67倍，在各类用地中增幅最大；办公类用地：为36.7万平方米，占总量的3%，08年同期无该类用地公告；综合类用地：为15.06万平方米，占总量的1%，同比上涨218.39%；其他类用地：为34.24万平方米，占总量的3%，同比上涨37.23%。居住用地面积57%工业用地面积37%商业金融用地面积1%综合用地面积1%其他用地面积4%2008年1-10月公告土地用途结构比例图2009年1-10月公告土地用途结构比例图-20020406080100120140160180居住用地面积1.2325.6018.9680.81163.1647.1753.968.65.377.7综合用地面积00011.060.000.000.04.00.00.0商业金融用地面积04.614.67.213.344.111.70.00.07.2办公用地面积00.00.00.05.80.00.00.00.030.9工业用地面积10.58.1059.7821.5427.4256.3251.445.071.654.4其他用地面积0009.7819.360.003.51.60.00.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月09年1-3月北京商品房交易的回暖并未给当时的土地市场带来信心的转变，整个市场依旧处于“寒冬”之中。住宅类用地的供应态势依然紧缩，工业用地成为该阶段土地供应的主角。09年4-6月北京市政府明显加大了土地供应，并按照《促进本市房地产市场健康发展的实施意见》对土地出让的付款时间、资金成本进行调整，从增加供给和降低成本两个方面来吸引开发企业入市。土地供应在5月达到最高峰，月供应量达229.04万平方米，占1-10月土地供应月度分析总量的20.14%。且住宅类用地自4月起成为土地供应主力军，一改以往工业用地为主导的局面。广渠门外10号地的入市成为5月土地市场的焦点。这一阶段，北京土地市场的回暖趋势已经十分明显，初步呈现供需两旺的状态。09年7月-10月整个土地市场的供应基本稳定，且远高出去年同期水平。PART3.北京市土地市场形势土地供应区域分析土地供应外延趋势依然明显，近郊和远郊区县成为开发、投资建设的热点。近郊区县09年1-10月供应量为804万平方米，占总体的70.6%，其中，通州、大兴、顺义和房山区作为热点区域，供给量分别为152.4万平方米、313.8万平方米、174.3万平方米和124.4万平方米，占总体比例分别为13.4%、27.6%、15.3%、10.9%，分列区域公告量的前四位。0.040.080.0120.0160.0200.0240.0280.0320.008年1-10月52.113.819.014.784.7122.198.513.683.714.618.309年1-10月86.30.618.32.027.60.7152.4313.8174.3124.439.135.328.34.1114.417.7朝阳区西城区石景山区丰台区海淀区宣武区通州区大兴区顺义区房山区昌平区平谷区密云区亦庄开发区怀柔区延庆县08/09年1-10月北京市各区域公告土地数量PART3.北京市土地市场形势0.0300.0600.0900.01200.01500.01800.02100.00.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2009年1-10月984.51760.2575.5203.02008年1-10月716.91187.1395.3102.0同比变化37.34%48.28%45.61%99.02%成交建设用地面积成交规划用地面积成交金额成交宗数2008/2009年1-10月北京市土地成交总体情况比对2009年，北京市政府对土地市场非常保守，大幅减少土地供应计划，以住宅用地（含政策性住房用地）为例，09年计划供应同比减少24%，但自5月始北京土地市场毫无征兆地从寒冬跨越到酷暑。09年1-10月，北京市共有203宗土地成交，同比上涨99.02%；成交建设用地面积为984.5万平方米，同比上涨37.34%；成交规划用地面积为1760.2万平方米，同比上涨48.26%；成交金额为575.5亿元，同比上涨45.61%，上述成交指标均显示了北京土地市场的全面回暖。土地成交整体情况分析PART3.北京市土地市场形势月份建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）楼面地价（元/平方米）土地单价（元/平方米）成交价总金额（亿元）成交宗数溢价率2009.145.653.67478784240.0%2009.223.936.720843198874.3%2009.339.247.812376289911101.2%2009.477.1142.628831634131516.3%2009.5129.1260.6124114866632840.6%2009.6166.7318.90433482941382782.3%2009.7142.27262.524027.117430.84105.722571.7%2009.8124.46201.641024.121659.2951.652241.1%2009.9186.39351.404905.139247.69172.3731122.1%2009.1049.8484.391083.541834.709.14149.5%土地成交月度分析PART3.北京市土地市场形势数据来源：易居中国·城市月报北京市2009年1-10月土地成交情况由上表可见，2009年5月成为土地市场成交态势转变的分水岭，开发商在减轻销售压力和资金负担后，维持未来发展成为战略调整的新关注点，企业获取土地的热情与信心大增。5月21日，富力地产以10.22亿竞得朝阳区广渠门外10号地块，楼面地价约14097元/平米，溢价率高达241%。该地块的成交将开发商对未来北京房价的的预期提到了一个新高度。随后，保利、龙湖、金隅等品牌企业开始成为北京土地市场的主角。9月，土地市场的交易达到白热化阶段，整体溢价率高达122%。多幅优良土地的高溢价成交是导致本月溢价率及成交金额大幅上涨的主要原因，如房山区长阳镇起步区1号地、5号地及朝阳区望京B29项目用地。大体量地块、保障性住房地块、远郊地块等前期不受关注的土地也成为保利、万科、绿地等全国一线开发商的必争之地。土地成交月度分析PART3.北京市土地市场形势土地成交区域分析大兴区26%昌平区0%朝阳区8%海淀区3%平谷区4%通州区11%昌平区7%房山区10%怀柔区7%密云县3%顺义区18%延庆县2%门头沟0%西城区0%石景山区1%大兴区昌平区朝阳区海淀区平谷区通州区昌平区房山区怀柔区密云县石景山区顺义区西城区门头沟延庆县2009年1-10月土地成交建设用地面积区域占比图PART3.北京市土地市场形势数据来源：易居中国·城市月报土地成交区域分析从各区县成交土地面积来看，2009年成交土地总量最大的是大兴区，该区成交土地的建设用地面积达358万平方米，占全市