X年宁波房地产市场研究报告

宁波房地产市场研究报告Monday,August05,2019城市概况城市概况宁波地处大陆海岸线中段、长三角南翼，是“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；地理区位长三角—世界第六大城市群宁波都市圈大上海都市圈杭州都市圈苏锡常南京都市圈长三角地区：世界第六大城市群，是全国最大经济圈，其经济总量相当于全国国内生产总值20%，进出口总额、财政收入、消费品零售总额均居全国第一，是亚太地区重要的国际门户；宁波：简称“甬”，地处大陆海岸线中段，长三角南翼，浙江省东部东海之滨，东接舟山群岛，北濒杭州湾，与上海隔海相望；2006年，国务院确定宁波定位为“长三角南翼经济中心”和“现代国际港口城市”；城市概况全市辖“六区、三市、二县”；海域资源丰富，发展海洋经济优势明显；行政区划宁波全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区。境内有四明山和天台山两支主要山脉。境内有余姚江、奉化江、甬江等河流，水资源丰富。全市海域总面积为9758平方公里，岸线总长为1562公里，占浙江海岸线的三分之一。宁波境内有两湾一港，即三门湾、杭州湾、象山港。市六区城市概况近年来，全市GDP、社会固定资产投资额、城镇人均可支配收入等主要经济指标年均增速均在10%以上，社会经济保持了较快增长速度；经济水平2008-2011年宁波市国内生产总值、人均国内生产总值2008-2011年宁波市地方财政收入2008-2011年宁波市固定投资、房地产投资额2008-2011年宁波市城镇人均可支配收入、消费性支出城市概况全市主要经济指标在长三角处于前列；随着长三角发展进步融合，宁波社会经济发展将步入新阶段；发展水平宁波市城市概况户籍人口保持低速增长，外来人口比重逐年提升；城市处于“人口红利时代”；社会经济、房地产处于较好发展阶段；城市人口户籍人口：2011年宁波全市户籍人口约576万，增长0.4%;全市非农人口为208万,农业户籍人口368万,户籍人口以农业人口为主;外来人口:2011年宁波全市外来人口约430万,增长7%;户籍人口与外来人口比例为100:75,外来人口比重增长明显;2008-2011年宁波市人口结构人口年龄结构户籍人口：0-14岁少儿人口比重略有下降；劳动适龄人口比重保持较高水平，但呈逐年下降趋势；人口老龄化程度缓慢加深；暂住人口：2011年全市外来劳动力年龄结构主要集中于16-45周岁，为310万；14周岁以下暂住人口为40万，即暂住少儿人口比重为9.3%;摘自2011年宁波人口发展报告宁波正处于劳动力资源丰富的”人口红利时代”城市概况城市人口积聚效应逐步显现，住房需求处于较高水平；住房需求2008-2011年市区人口占全市人口比例2008-2011年市区人均住房面积市区人口比例：2011年底，宁波市区人口为224.7万，占全市人口比重为39%；由于经济社会发展积聚效应，市区人口增长速度快于全市人口增长，宁波市人口逐步形成向“芯”发展态势；市区人均住房面积:2011年宁波市区人均住房面积为32.88万㎡，但与我国小康社会住宅目标（人均住房面积35㎡）尚有一定差距，市场存在一定发展空间；按市区年人均居住面积增长1.33㎡计算，目前市区住房刚性需求面积在300万㎡/年左右，并随人口基数增长呈扩大趋势；城市概况“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈；发展规划中提升----引擎和枢纽东扩----领跑者和示范者推进三江片与镇海、北仑片的相向发展，实现基础设施和功能对接北联----能级和分量整合余慈地区优势，推进区域统筹发展，加快建设宁波都市区北部中心，增强宁波大都市区的能级和分量南统筹----战略之举以象山港区域保护利用为重点，打造生态经济型港湾，带动宁波南部地区的城市化进程北联中提升东扩南统筹加快提升中心城区功能，增强中心城市的集聚力、辐射力、带动力，使之成为宁波大都市区的核心和灵魂城市概况城市发展具有多项政策扶持优势；“宁波港”、“宁波帮”系宁波城市名片；发展特点城市地位副省级城市计划单列市沿海开放城市“较大的市”历史文化名城全国有15个,主要是政治上享受副省级待遇；全国只有5个,主要是经济上某些权利直接归中央管理；有良好的对外贸易和引进外资政策在立法方面有权制定地方法规国务院已经公布三批共99个城市城市概况小结地理区位“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”行政区划辖“六区、三市、二县”，海域资源丰富经济水平主要经济指标年均增速10%以上，社会经济保持较快发展水平发展水平经济发展位居长三角前列，区域融合加快，城市发展进入新阶段城市人口城市处于“人口红利时代”，社会经济、房地产发展面临机遇住房需求城市人口积聚效应显现，住房需求处于较高水平发展规划“东扩、北联、南统筹、中提升”协调区域发展战略，构筑城市都市圈发展特点城市发展融合文化、精神元素，并享有多项政策扶持优势城市发展关键词：“长三角南翼经济中心”、“现代国际港口城市”、“经济发展位居长三角前列”、“政策扶持优势”市场概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场市场概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场土地市场近年宁波市区土地年均供应约490万㎡，成交约420万㎡，供求比系数1.17；受经济环境、调控政策影响，土地市场略显平静；市场走势近年宁波市区土地供求走势土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万㎡左右；土地成交：受经济环境、调控政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万㎡左右；供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右；土地市场近期宁波大市土地月均成交近65万㎡，预计全年成交达780万㎡；土地成交以商住、住宅类为主；近期走势近期宁波大市土地成交走势近期宁波大市土地成交类型近期走势：从近期土地成交月度数据来看，成交量波动较大，在4月份达到峰值；月均成交近65万㎡，预计全年土地成交达780万㎡；成交类型：从近期土地成交类型来看，商住、住宅类占据主导地位，分占市场比例为34%、33%；土地市场近期土地出让、成交主要位于周边县市，市区土地市场相对较平稳；供求分布近期宁波各区土地出让分布近期宁波各区土地成交分布从近期各区土地出让分布来看，余姚、慈溪为市场主要供应区域，各占全市30%、20%；从近期各区土地成交分布来看，与出让情况类似，余姚、慈溪依然为市场主要成交区域，各占全市23%、24%；土地市场自04年始，国内一线开发商纷纷进驻宁波，与本土开发商形成竞争格局；竞争格局2011年到目前实力开发商土地存量分布（上图所指著名开发公司包括：保利、华润、中铁、世纪金源、龙湖、万科、金地、绿城、世茂、美的、凯德、合生、雅戈尔、银亿、荣安、城投等）市场概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场住宅市场市场价格由中心区向外拓展，各区域楼盘成梯度竞争；市场主力价格12000-18000元/㎡；市场格局镇海板块北仑板块小港单位：元/㎡9000-1200018000以上14000-2000014000-200009000-160009000-110009000-130007000-9000城西板块个案万科金色城市、西城印象鄞州中心板块个案雍城世家、宜家花园北仑板块个案凯旋门、世茂世界湾东部新城、高新区板块个案宁波中心、金地东御市中心板块个案长岛花园、荣合公馆江北新区板块个案云鹭湾镇海板块个案丽景英郡、海悦花苑北高教板块个案万科城、保利城住宅市场近年市区住宅年均供应量约335万㎡，成交量约205万㎡，供需比1.7；受成交量影响，成交价格略微下调，2011年成交价格为14514元/㎡；市场走势供应量：近年来，市区住宅供应较平稳，年均供应量在335万㎡左右；成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量205万㎡左右；供需比系数：近年市区住宅供求比在1.7左右；成交价格：2010年，住宅成交价格创历年新高，之后受住宅成交下降影响，成交价格略微下调，2011年市区住宅成交价格为14514元/㎡；近年宁波市区住宅供求走势近年宁波市区住宅价格走势住宅市场月均成交量约20万㎡，成交均价12670元/㎡，主力成交面积91-150㎡；市场刚性需求持续释放，开发商以价换量市场效应显现；近期成交近期市六区住宅成交面积分布近期市六区住宅成交走势成交量：近期住宅月均成交约20万㎡，7月达市场峰值；预计市区全年住宅成交量在240万㎡左右，较上年有较大幅度上涨；开发商以价换量市场效应得以显现；成交价：近期住宅成交价格呈先抑后扬态势，5月达市场谷值，市场成交均价12670元/㎡，低于上年平均水平；成交面积：住宅成交面积集中于91-120㎡与121-150㎡；近期刚性首置及改善性需求得到有效释放，对楼市健康运营起到有效支撑；住宅市场郊区楼盘成为刚需客户购置热点，构筑市场发展基础；成交分布近期市各区住宅成交分布（万㎡）在市各区住宅成交量分布中，鄞州区位居第一，成交量达85.4万方㎡;其次为镇海区,成交量为53.1万㎡(骆驼、庄市占了较大比例）,北仑区成交量为38.5万㎡，位居第三;郊区楼盘由于价格较低、面积适中，很受刚性需求客户亲睐，成为市场成交主力；市场概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场公寓市场价格因区位、品质不同差异较大，市场主力价格10000-12000元/㎡；市场格局北仑板块小港单位：元/㎡7000-1100012000以上10000-1500010000-140007000-100007000-90007000-10000城西板块个案醉西子鄞州中心板块个案利时金融、振邦学仕会北仑板块个案太平洋时代中心东部新城、高新区板块个案嘉恒广场、和美城市中心板块个案青苹果、海顿公馆江北新区板块个案慈城新天地北高教板块个案明海商业广场公寓市场近年市区公寓年均供应量约38万㎡，成交量约21万㎡，供需比2.1；2011年市场供求略微下降；市场走势近年市区公寓市场供求走势供应量：近年来，市区公寓供应整体呈上涨趋势，年均供应量约38万㎡；成交量：2010年市区公寓成交达市场峰值，2011年成交下调，成交量为21.9万㎡，近年年均成交量约21万㎡；供需比系数：近年市区公寓供求比系数为2.1；公寓市场近期月均成交量约1.5万㎡，成交均价11060元/㎡；市场走势较平稳，预计全年成交量约18万㎡，略低于上年水平；近期成交近期市区公寓市场成交走势成交量：近期市区公寓市场月均成交约1.5万㎡，预计全年成交量在18万㎡左右，略低于2011年水平；成交价：近期公寓成交价格走势较平稳，市场成交均价11060元/㎡；公寓市场市场供应集中于科技园区、鄞州区；市场成交主要位于海曙区、鄞州区；鄞州区是公寓市场热点区域；供求分布近期市区公寓市场供应分布供应分布：市场供应主要集中于科技园区（高新区）、鄞州区，各占市场比例37%、30%；成交分布：市场成交集中于海曙区、鄞州区，各占市场比例41%、30%；近期市区公寓市场成交分布市场概况■土地市场■住宅市场■公寓市场■写字楼市场■商业市场写字楼市场商务区由单核向多核演变；因区位、品质不同，写字楼价格差异较大；市场主力价格10000-15000元/㎡；市场格局江北门户区个案：姚江新都、慈城新天地价格：7000-9000元/㎡江北湾头商务区个案：北岸财富中心价格：11000-15000元/㎡三江口商务区个案：环球中心、百隆财富中心价格：20000-25000元/㎡南部CBD个案：商会大厦、博纳国际价格：10000-13000元/㎡潘火商务区个案：和邦2号、宜家地块东部新城个案：国际金融中心、嘉恒广场价格：14000-20000元/㎡高新区个案：宁波研发园、科贸中心价格：70000-11000元/㎡镇海新城个案：镇海大厦、东来国际价格：6000-8000元/㎡写字楼市场近年市区写字楼年均供应量约84