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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归金网络·地产顾问（成都）有限公司所有，未经金网络·地产顾问（成都）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。第41届成都市房地产交易会（2013春季）2013成都春季房交会——2013成都春季房交会分析报告住成都好安逸北京金网络地产顾问（成都）分公司研策部二0一三年五月PART1房交会背景PART2展会概括展会简介历届情况对比参展项目概括政策背景房地产市场概括PART3现场直击优惠政策营销手段展位分析客群描述PART4视点分析PART5总结及后市预测品牌企业参展表现精装房参展表现高端及豪宅市场参展表现别墅物业参展表现大型商业综合体参展表现房交会总结后市预测PARTONE/房交会背景01•政策背景•房地产市场概括调控政策现状：中央层面：目前国家调控政策总基调不变，调控力度加大，政策升级为“史上最严”，随后各地城市相继出台细则，北京细则最严厉；金融层面：受禽流感等事件影响，4月CPI或较3月环比略微攀升，中位数大约为2.3%左右，通缩压力略有隐现；地方层面：各地响应中央，但多地无实质性调控措施。未来预判:结合目前调控政策以及居民消费价格走势分析，预计年内楼市调控总基调仍不会变化，同时地方政府亦会采取相应的调控手段，稳定并保护刚需市场，未来金融环境将继续保持较为稳健的态势。政策升级，调控力度加大，货币、金融环境保持稳健态势。房交会背景/政策背景房地产市场分析及预判：根据以下住宅量价走势分析来看，主城区住宅成交量自2012年下半年开始，成交量逐步攀升，与此同时交易价格亦保持“稳中有升”的态势；综合分析，2013年上半年主城区住宅交易市场已出现回暖趋势，预计下半年楼市交易量或继续呈“稳中有升”的态势。主城区住宅成交回暖趋势明显，未来楼市将呈“稳中有升”态势。房交会背景/上半年市场概括PARTONE/展会概括02•展会简介•历届情况对比•参展项目概括展会概括/展会简介第41届成都市房地产交易会（2013春季）于4月29日－5月3日在成都世纪城新国际会展中心举行。本届房交会主题依然是“住成都好安逸”。本次房交会吸引107家开发商携175个精品楼盘及8家品牌中介集中亮相，优惠多折扣是本次房交会的主调。展会概括/展会简介本届房交会共设有4大展馆2号馆——“北改”主题馆；3号馆——“品牌”主题馆。4号馆——“天府新区成都经济区”；5号馆——二手中介和家装家居馆。展会概括/2号展馆介绍了解北改，就在这里——2号展馆为“北改”主题馆，同时馆内还设立成都周边郊县以及周边区(市)县区域形象展示区，如郫县、邛崃、龙泉驿、彭州、大邑、蒲江、都江堰等区(市)县开发商携项目在此亮相。展会概括/3号展馆介绍大牌云集，3号馆——作为本届房交会的核心展区，3号馆品牌开发商云集，包括保利、蓝光、中海、恒大、绿地等在内的22家品牌房企集体亮相，保利更是携其20个项目一齐参展，展区人气最旺。展会概括/4号展馆介绍天府新区，集中展示——4号馆同样是本次房交会的一大亮点，这里首次设立了成都经济区展示的平台，包含成都经济区的明星楼盘以及成都保障房展示。展会概括/5号展馆介绍二手房、家装家居——本届房交会中，5号馆集中了中介机构以及家居建材品牌，伊诚、21世纪、日新伟业等中介公司无一缺席；建材方面，圣象，大自然等品牌也在此设立展区。历届项目对比——本届由于新增二线城市项目组团，参展总数量较上一届明显增多从最近几届房交会楼盘参展数量来看，本届房交会参展项目明显增加，参展项目达187个，其中主城区参展项目64个，郊县及周边城市参展项目达123个，本届房交会龙湖、万科、华润置地均未参加。展会概括／历届情况对比本届房交会中预告项目为30个，与上届基本持平，在售项目数量大幅增加，高达157个。参展形式分布——本届参展在售项目大幅攀升，预告项目基本持平。展会概括／历届情况对比从历届主城区及郊县参展项目对比来看，郊县表现出较强的增长势头，从34届开始郊县已超越了主城区，本届房交会郊县参展项目123个（含二线城市如眉山、乐山洪雅、简阳等地项目54个，占总量的45%左右）。主城区、郊县对比——主城区与郊县参展项目与上届基本持平；三线城市项目首次亮相房交会。展会概括／历届情况对比展会概括／本届参展项目概括从参展项目的分布看，高新区在售项目遥遥领先，参展数量达到19个；其他各区域在售项目数量基本相当，在7-11个之间。本届房交会各区预告项目数量基本一致，约2-3个左右，多数项目将在房交会后陆续入市。主城区项目分布——高新区在售、预告项目数量均稳居首位从主城区参展项目方位分析，城南、西、东、北参展项目呈明显的梯度分布。在售项目中，城南以23个参展项目居首；其次是城西、城东区域，在售项目分别为18、12个；城北及市中心项目较少。预告项目中，城南以9个项目的数量领先；其次是城西、城东两个区域；市中心为零。方位分布——与目前楼市热点区域分布基本一致，参展项目集中在城南、城西、城东三个区域展会概括／本届参展项目概括从下述列表可以看出，在郊区县中，近郊参展项目占比达到了80%，远郊参展项目较少。近郊中，由于北改原因，新都以16个的参展数量位居各郊县之首；其次是双流参展数量14个；本届房交会中二线城市如洪雅、眉山等地参展项目较多。郊区县项目分布——本届三线城市项目首次参展，以旅游、度假投资性为主；新都和双流占郊县中主导。展会概括／本届参展项目概括名称在售预告合计新都13316双流11314龙泉6511郫县9110温江066都江堰156新津022崇州011蒲江022青白江404彭州202西昌201洪雅13013,眉山14115简阳909乐山10010合计9529123PARTONE/现场直击03•优惠政策•营销手段•展位分析•客群描述本届房交会各大开发商大打价格优惠牌，优惠以额外点数、特价房、排号优惠为主，折扣幅度增加，最高优惠达16%，较之平时高出3-5%左右，以求“快速出货”，让购房们感受到了开发商的诚意，而数量众多的特价房更是此次房交会的一道亮丽风景线。现场直击/优惠政策房交会期间部分项目优惠政策现场直击/优惠政策优惠方式代表项目优惠细则返点优惠和信·新城市中心一次性优惠6%，按揭5%锦城南府一次性优惠8个点成都后花园一次性10%，按揭9%，分期9%海航香颂湖一次性优惠3％，按揭和分期优惠1%蓝光COCO蜜城一次性优惠8%，按揭优惠7%，房交会多3%保利康桥全款优惠4%，按揭优惠1%恒大帝景平时一次性优惠5%、按揭优惠4%，房交会额外优惠5%颐和京都一次性优惠7%再加2%、按揭优惠5%荷花名都一次性优惠2%，按揭优惠1%恒雨·后现代城常规优惠：一次性付款优惠3%，按揭优惠1%现金优惠时代春天广场享受3000现金优惠蓝光COCO金沙诚意金排号交2万开盘认购优惠2%，同时限量5000元优惠卡申领中保利·百合花园办理金卡交2万抵4万5保利叶语2万抵4万5、橡树林华府房交会2万抵4万绿地·国际花都房交会期间推20套特价房，房交会期间购房交4千抵2万，另享受总房款优惠1%，以及3千抵佣金送礼中铁·奥维尔送1万购物券和15万装修基金房交会期间部分项目优惠政策现场直击/优惠政策优惠方式代表项目优惠细则特价房宏达·世纪锦城7#楼额外优惠2%，每天4套特价房推出绿地·国际花都房交会期间推20套特价房，房交会期间购房交4千抵2万，另享受总房款优惠1%，以及3千抵佣金绿地世纪城推出20套高层特价房置信·学府杏林交5千抵2万推20套特价房，均价为4200通瑞·月光湖推110㎡左右大户型特价房20套，最高优惠达到18%其余房源房交会期间优惠8%美城云庭房交会期间推5套特价房，成交均价在6800元/㎡左右中铁·骑士公馆推30套特价房，75㎡房源仅59万三利·云锦推5套特价房，最高优惠达到16%四海逸家/锦江逸家交2万总房款优惠2%，同时推出8套特价房蓝光COCO金沙推出20套特价房现场直击/营销手段本届参展楼盘多种营销手段吸进人气——模特儿走秀、香车美女、文艺表演、互动游戏等多种营销方式为房交会助阵，加上小蜜蜂举牌、派发DM单、礼品发放、抽奖等活动吸引客户关注、聚集人气，营销手段整体上缺乏创新之处，但新的营销手段逐渐增强，如微博营销，扫二维码等等。现场直击/营销手段营销手段之香车美女篇——本届房交会上美女香车成为一道最亮丽的风景线。营销手段之角色扮演篇——参展项目通过动漫卡通形象、小丑、蜘蛛侠、超人等来吸引人气。营销手段之文艺表演篇——文艺表演精彩纷呈歌舞乐队聚集人气。营销手段之互动游戏篇——新颖的体验式互动游戏的加入，增强了项目与购房者之间的互动交流，提升了展位的人气。营销手段之抽奖派礼篇——参展项目通过买房抽奖送名车、抽奖、礼品发放来吸引人气，但本届派发礼品的营销推广活动明显减弱。营销手段之新技术导购篇——项目开始利用微博营销、扫二维码、APP营销以及各大房产电商渠道的运用。营销手段之多媒体篇——展会现场的多媒体系统营造出时尚炫彩展场，给视觉带来强劲的冲击。营销手段之举牌派单篇——展会现场小蜜蜂举牌派单依然是房交会上一道必不可少的风景，是各楼盘宣传的重要手段之一。现场直击/展位分析现代时尚风格展场成为本届房交会主流，彰显沉稳大气风范。大部分展场都大量运用多媒体设备——超大LED屏，配合绚丽光影和音响效果，打造出时尚炫彩的展场，带来视觉上的强劲冲击。奢华风格的展场越来越少，各大参展楼盘更为重视展场的功能性和实用性，不仅是全面展现楼盘特色魅力的舞台，更乐于将展场打造成一个与购房者沟通交流的平台。从“卖房为主”到“展示为主”，开发商们对于房交会的定位产生极大的转变，展馆延续现代时尚风格，参展楼盘更为重视展场的功能性和主题表达。现场直击/展位分析展场设计——科技现代类现场直击/展位分析展场设计——特色主题类山水田园主题乐山大佛主题绿色主题人文主题展场设计——异域风情类现场直击/展位分析客群分析——本次房交会整体人气一般；成都本地及周边城市人士较多，年轻首置客户占主导。本次春季房交会逛展人群以成都本地人和周边二三线城市人士为主；品牌馆人气旺，如蓝光、保利、绿地等品牌馆，客户对品牌开发商的刚需项目关注度较高；从年龄结构来看；年轻人占多数，父母陪同、情侣一起逛展的80后比比皆是；刚需求的首次置业者依然是市场绝对的主力。PARTONE/视点分析04•品牌企业参展表现•精装房参展表现•高端及豪宅市场参展表现•别墅物业参展表现•大型商业综合体参展表现品牌开发商参与热情持续降低，万科、华润、龙湖房企再次缺席。本届房交会上，各品牌房企热情度持续降低，万科、华润、龙湖房企再次缺席房交会。同时参展品牌房企在展场布置、物料准备、看房班车、人员等投入上都有明显缩水，现场置业顾问基本全是联动的二手房人员。品牌房企中，保利和蓝光地产参展项目最多且主推旗下的“花语系列产品”和“COCO系列产品”房交会期间现场人气最旺。视点分析/品牌开发商参展表现关键词：系列产品联动、人气聚焦（1）保利整体评述：本届房交会保利地产共有20个项目参展，在品牌房企参展项目数量上保持领先，项目分布在成都各个方位，高层单价从5000元/㎡到15000元/㎡之间不等；值得关注的是保利地产六大花语系项目的首次登场，房交会期间吸引了大量人气。视点分析/品牌开发商参展表现项目名称区域方位销售状态物业形态拟售面积范围(㎡)价格（元/㎡）房交会优惠保利·百合花园高新高层城南在售78—12911500-13800办理金卡交2万抵4万5保利·春天花语新都高层城北待售55-12060002万抵2万5、开盘当天多优惠2%-3%保利花园武侯小高层城南在售77—2908000全款优惠4%，分期优惠2%，按揭优惠1%保利·拉菲庄园新都别墅城北在售430-5501000-3000万/套全款3%，分期2%，按揭1%保利·狮子湖新都高层、别墅城北预告高层：70-180别墅：220-300待定/保利·石象湖莫扎特庄园蒲江别墅在售主推180㎡精装小独栋14000-200