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海南考察汇报材料海南现像——房地产市场现状海南房地产主要为外销型旅游资源房地产市场，受房地产宏观调控影响远不及北京、上海等地区，房屋销售价格仍继续上涨，海南商品房销售整体保持量价齐升态势。2002-2008年，商品房销售面积年均增速达28.0%；2002-2008年，商品房销售均价年均涨幅达19.0%。海南省历年商品房销售面积337.0312.5203.4249.4125.8112.676.70501001502002503003504002002200320042005200620072008万平米海南省历年商品房销售均价507817902105240429253788416201000200030004000500060002002200320042005200620072008元/平米海南省2002-2008年商品房销售面积情况（数据来源：海南省统计局）海南省2002-2008年商品房销售价格情况（数据来源：海南省统计局）2009年1-5月，全省商品房销售面积175.26万平方米，同比增长18.2%，增幅比前4个月提高5.8个百分点。其中，商品住宅销售面积增长17.9%，比前4个月提高5.3个百分点。从环比看，5月份全省商品房销售面积44.13万平方米，比4月份销售39.3万平方米增加4.83万平方米，继续延续前4个月良好销售势头。（一）海南受宏观调控影响较小（二）海南的区域聚合能力非常强，未来发展空间较大在建设国际旅游岛、自由贸易岛的背景之下，海南特区迎来了发展的春天。在全球经济危机影响下，海南国内旅游市场依然保持持续增长的势头。2008年，海南接待国内外游客近2060万人次，庞大的客源为旅游房地产市场的开发提供了巨大的发展空间。图四：海南省2002-2008年接待游客人次情况（数据来源：海南省旅游局）图海南省接待游客人次增长状况1403151616051845206011.7%15.0%5.8%8.1%05001000150020002500200420052006200720080%5%10%15%20%接待游客人次游客增长万人次三亚旅游市场状况地点蓝色海岸东南亚澳洲黄金海岸夏威夷迈阿密三亚尼斯戛纳巴厘岛普吉岛游客量（万人）4002501665004557621040604年收入29亿美元14亿美元7亿美元12亿美元23亿美元128亿美元15亿美元12亿美元人均消费725美元580美元415美元257美元510美元1680美元144美元31美元停留天数7.4天7.3天9天4.7天3天9.2天6.1天2.5天日消费98美元80美元46美元55美元170美元183美元24美元11美元世界著名旅游度假地各项指标对比数据摘自《地产》·三亚规划（三）海岸线价值彰显，环岛东线海景资源已被瓜分海南省各地一线海景房平均价格是非海景房的2-3倍，甚至更高。一线海景地块大部分被中信泰富、雅居乐、华润、鲁能、海航等大型企业购得。清水湾几乎都是雅居乐（一级开发）的地块。（四）开发商实力及项目品质一流•2005年以后，富力、雅居乐、华润置地等房产大鳄已经开始在海南大肆开拓地产业务，新世界18.08亿元拍下海口美丽沙，广东富力联合海南怡丰15亿打造香水湾，雅居乐130亿（其中有摩根士丹利30%的股份）加入建设清水湾项目……。•2006年海南主要房地产投资项目均为超大型：清水湾1.5万亩社区由雅居乐独家打造；三亚湾新城，由鲁能集团独立投资64亿元开发；凤凰岛，由浙江国都控股、众城国际联合开发。•开发商是主要为协助政府进行区域集中开发。例如中信的博鳌开发计划。现在还有很多隐形大鳄开发商已在海南二线城市拿地，规模非常大。企业位置土地规模启动时间开发周期投资总额（亿元）中信地产琼海博鳌10.2平方公里2004年不详100华润集团万宁石梅湾不详2004年10年50雅居乐陵水清水湾1.5万亩2006年10年130中信泰富万宁神州半岛38.43平方公里2006年10年100新世界中国海口美丽沙3300亩2007年10年100富力地产三亚、海口9880亩2007年不详100鲁能集团三亚、海口19平方公里2006年不详50（已投资）（五）旅游地产特色鲜明房地产市场购买主力来自岛外群体岛内24.95%岛外75.05%2008年商品房岛内外销售构成情况岛内24.95%北京9.95%上海5.50%吉林3.30%辽宁2.96%黑龙江12.57%山西5.19%浙江5.01%广东3.61%其他26.97%2008年商品房各地区销售构成情况以上资料摘自《海南日报》房产杂志海南现象——房地产市场现状总结：海南房地产市场是以旅游地产为主导的资源型地产，项目品质高，开发商实力强，东线海景资源日渐稀缺，区域聚合能力较强，房地产面临新一轮的腾飞。海南地产发展的历史1992年——泡沫增长大量银行资金进入海南市场，中国早期的房地产商大部分由此起家。实质：市场没有真正意义上的地产产品，所有流通的资金几乎都是银行贷款。一个项目，相关人可以转手几十次，合同签了一批又一批，价格涨了一次又一次，但项目本身却可以不动或者只开工了很小一部分。2004年——圈地开发从2004年开始就有中信等大型企业逐步进入海南市场，在圈地的同时掌握各种优势资源，地产和旅游产业相互促进，这一轮发展中三亚成为了海南房地产市场热点。2009年——国际旅游岛2009年国际旅游岛规划批复前，海南已经成为市场关注热点，在各种资源被瓜分后，东海岸线的深度发展和全面开花将助推房地产市场向深度发展。海南房地产市场经过十多年的沉浮，整个市场，再次表现出强劲的发展势头。海南的资源优势政策资源：经济特区、国际旅游岛；自然资源：北纬18度的气候，1617.8千米海岸线，热带雨林及动植物、随处可开发的温泉……品牌资源：博鳌亚洲论坛永久会址、三亚世界小姐选美永久会址、亚龙湾世界最好的海滩、长寿岛、度假天堂、文昌航天城……中国最南端唯一的滨海旅游度假型城市的地理位置与气候特色以及与日俱增的国际知名度，海南已成为重要旅游度假地和第二居住地目的地，在全国房地产市场上享有不可替代的独特性。海南基本情况地理海域面积约200万平方公里，占全国海洋总面积的2/3；陆地总面积约35354平方公里，其中海南本岛面积约3.4万平方公里。气候海南地属热带，长夏无冬，光温充足，雨量充沛，东湿西干，南热北冷；分3季，夏季最多，春季次之，秋季再次，冬季最少；海南岛年平均气温在22—26摄氏度，最冷的1月份平均气温大部分地区在17摄氏度以上交通公路：基本建成以环岛高速公路为骨干的三纵四横、环岛闭合的公路网，其中环岛高速公路全长600余公里，公路密度0.61公里/平方公里。高速公路是免费的。铁路：粤海铁路是中国第一条跨海铁路，北起粤西湛江市，与海南省西环铁路接轨，南达三亚市。海运：现有大小港口24个，万吨级以上深水泊位16个。航线开通长江中下游、沿海各港口及东南亚各国、非洲、欧洲等20多个国家和地区。航空：海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场已开通航线200余条,通往国内外90多个城市和地区。未来规划及发展趋势海南岛东线发展旅游度假及相关产业，西线以工农业为主。东海岸房地产扫描海口(6:4)文昌(1:0)琼海万宁陵水三亚(85:15)海口1.海口目前的问题2.海口的调整与规划3.海口区域市场状况海口目前的问题日益下降的旅游地位在三亚旅游持续火热的同时，越来越多的游客深入到海南内陆和沿线的其它城市海口的旅游城市地位下降。海口的气候夏天比较热，而冬天比较冷，尤其较为潮湿，在海边生活并不舒适，相较三亚没有任何的气候优势1三亚天涯海角2蜈支洲岛3三亚亚龙湾4三亚西岛5三亚大东海6三亚南山文化旅游区7海口石山火山群|雷琼世界地质公园8三亚大小洞天9兴隆热带花园10万宁陵水分界洲岛11海口五公祠12三亚珠江南田温泉13琼海博鳌海洋馆14琼海博鳌亚洲论坛成立会址15海口万绿园海口的调整与规划在城市空间呈东西带状发展的格局下，西海岸和海口湾为政府建设重点市政府西迁长流组团，推动城市西拓发展；西海岸已成为海口重点发展的新区；西海岸长流组团海口湾•规划重点打造的美源、万绿园、世纪公园、歌剧院、渔人码头、美丽沙等重点滨海项目；高端配套云集将显著提升海口知名度，并使得海口湾城市核心地位得到进一步巩固；•海口湾规划将填海区与海甸岛纳入其中；热点区域西海岸区域热点楼盘——万科浪琴湾容积率：0.5，一共385套由多层住宅、独栋、叠加、和联排别墅组成的滨海小区，多层极具现代感的黄色外立面,一层为石材,外立面为面砖加涂料。除多层复式全部精装修，独栋别墅自带游泳池为海口目前在售最高端项目，且销售已经完成了98%以上。万科浪琴湾海滩处理万科浪琴湾海滩处理万科浪琴湾小区内景多层住宅：64-148平米（已经售罄，均价8000元/平米）四层联排别墅均价：164-377平米左右（还剩一套，2万元/平米）空中海景别墅均价：164-377平米左右（还剩两套，1.8万元/平米）独栋别墅均价：235-1000平米（还剩楼王一套，1亿/套）区域楼盘——夏威夷海岸夏威夷海岸位于美丽的热带滨海城市海口西海岸滨海西路北侧，占地211，亩，总建筑面积111486.41平方米，容积率0.498，绿地率70%，共313户。该项目为西海岸在售项目：多层住宅（精装）：起价9000元/平米,均价1.2万/平米，99-208平米独栋别墅（精装）:起价1.6万/平米，均价2.5万/平米，临海别墅3万/平米起，600-2735平米东海岸代表项目——鲁能海蓝椰风项目案名鲁能海蓝椰风项目位置海口市琼山大道8号（皇冠酒店旁）开发商鲁能置业/海南英大房地产开发有限公司总占地面积2000亩总建筑面积50万平米容积率三期平均0.45绿化率51%土地年限70年物业类型别墅、独立别墅，双拼别墅，联排别墅景观资源海景，内部景观产品形态120二房，160—170三房，顶层复式内部配套配套有滨海生态公园、海景中心广场、商业步行街、度假别墅、花园洋房、海景公寓、主题五星级酒店、温泉SPA、会所，温泉入户（2.8元/吨）。交房标准毛坯房销售价格二期均价1.1万，三期9000元鲁能海蓝椰风二期占地348亩，建筑面积约8.72万平方米，322户，200多户别墅销售已过90%；户型面积230-330平米均价1.1万/平米项目一期占地244亩，169户亲海独立别墅（330-380平米）于2008年全部售磬；三期纯联排别墅占地135亩，建筑面积约4.11万平米，共136户，面积从180平米-270平米。均价9000万/平米独立别墅：均价7000-8000元/平米•城市面•1、由于海资源的缺乏，城市被迫拉大框架；•2、旅游地位日益下降，城市功能重新定义，省会效应得到加强；•3、重点规划西海岸，有意识打造高端产业消费，拉动经济增长；•4、东海岸相对西海岸配套设施还不够完善，发展还有待完善；海口市场小结：•市场面•1、海口房地产整体属于稳步成长阶段；•2、一线海景房比较缺乏，度假地产和普通地产级别不断拉大，可以开发度假地产的资源匮乏，沿海发展和内陆发展，城市发展功能正在细分；•3、本地开始出现一批高端客户，推动本地置业发展；•4、政府开始重视房地产调控和发展，在规划和政策中偏重开发高端品质项目；•5、沿海资源型土地的稀缺势必受到市场追捧；海口市场小结：•产品面•1、大部分项目并没有非常突出的旅游地产特色，只是在某一方面的设计上存在亮点；•2、户型的设计比较常规，以大户型为主，延续了普通项目户型设计模式；•3、在诉求上主题不够鲜明，无法突出项目最强的卖点，单纯依靠海资源，缺乏深层次内涵•4、基本上都不存在新材料和新技术的运用海口市场小结：考察线路三亚陵水万宁三亚•地产发展迅猛•近几年,三亚的房地产投资以年均50%以上的幅度增长，商品房销售面积年均增长30%。•季节特征•三亚地产销售与旅游季节性高度相关，形成了9+3的居住模式冬季是销售旺季，成交量及客户到访量猛增，而淡季则明显下降，三亚的新盘多集中在国庆后开盘，百分之八十的货量集中在旺季销售。•客群特征:•购买者主要是中高收入者。•客