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天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)1天麟公司2002年管理体系最终报告2001年10月19日天图投资管理有限公司深圳北京上海香港北京天麟房地产开发有限公司机密此报告只限用于内部使用。未经天麟房地产开发有限公司或天图投资管理有限公司书面许可，任何他人均无权传播，引用，复制该报告的任何一部分。天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)2前言天麟公司于2001年8月顺利完成了合资重组，为了更有效地配合此次合资，在提高天麟公司资金实力的同时全面提高管理水平，尤其是授权、考核、激励等机制，天麟公司正在咨询公司的帮助下制定全新的管理体系，并将在2001年第四季度试运行。由于时间较短，本报告咨询范围仅局限于非业务性的管理部分，同时由于缺乏与外方董事的沟通，所以建议天麟应在现有的咨询基础上进一步根据董事会反馈，进行改进，并在实施中完善。天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)3天麟公司新管理体系设计和实施计划简介10/2112/319/2110/122002年管理体系三年战略规划/2002年业务计划2002预算/部门预算组织结构制定人事：配置、职责、管理*考核体系（KPI）激励体系管理流程财务管理10/3111/30合同对岗授权培训发展晋升根据战略、预算制定KPI指标部门KPI调整实施行业调研根据2002年业绩、行业平均值确定天麟公司奖励框架确定个人数设计培训并行转轨设计调整实施三年战略规划2002年年度计划公司预算部门预算总体结构结构细化注*：10月12日前仅能确定主要管理人员天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)4天麟公司管理体系最终报告的主要内容口头汇报第一部分：公司发展战略第二部分：公司组织设计第三部分：公司汇报体系第四部分：董事会授权体系第五部分：公司人事管理制度第六部分：公司考评体系第七部分：公司激励体系第八部分：公司管理流程第九部分：公司财务管理制度第十部分：实施方案建议第十部分：附录（行业与竞争对手调研）天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)5第一部分：天麟公司发展战略天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)6天麟发展战略规划的报告包括以下五个部分1.天麟公司愿景与理念2.天麟公司战略与定位3.天麟公司核心竞争力与资源4.天麟公司业务目标5.实施计划天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)71、天麟公司愿景天麟公司将以人性化、个性化的居住理念为核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业，服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最专业、赢利水平最高的中型房地产开发企业之一。天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)8天麟公司理念天麟公司理念朝气创新可靠•以客户需求为一切的出发点，进行管理创新、技术创新、理念创新、组织创新、流程创新•应变能力强对内对外•员工有激情、充满活力•员工队伍保持年轻化•与合作伙伴合作充满激情•对客户需求迅速反应，服务热情•住宅产品带有进取的性格，对外宣传体现朝气•不断提供时尚、领导潮流的产品•员工之间有信任、可靠、有职业精神•按时、按质、按量完成工作•提供稳定性、高质量的产品•公司对合作伙伴的诚信天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)92、天麟公司战略总体规划•成为专业的房地产开发项目公司•5亿人民币的项目投资能力•投资回报率在同行回报水平较高（10%以上）中期：2—3年近期：1年•奥运前后的战略有待未来几年进一步研究•企业人员规模、机构设置达到战略要求•开发2个以上项目•投资回报达到同行业领先水平（10%以上）*•25-30万平方米开发规模长期：5—8年*注：投资回报率为年回报率天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)10天麟公司的战略陈述天麟房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工艺流程、新生产方法，在市场中始终领先竞争对手，在超越对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利润增长点，在3—5年内发展成在北京地区提供主流畅销楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)11天麟在未来三年的目标客户群主要定位于30—45岁的中、高收入阶层家庭年收入（万元/年）年龄高低高20万元40岁8万元10万元30岁20岁5万元目前的主要消费群体天麟的机会2•由于北京是中国的政治中心和北方的经济中心，北京地区高收入群体将继续扩大•各种有利刺激住房消费的政策将使更多的中等收入者加入购房行列中国加入WTO前后天麟的机会1天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)12在中、高收入阶层中，天麟主要服务于追求人性化家居的细分市场目标消费群体30岁以上，家庭年收入在10万元以上，从事于经济热点的行业，接受新的家居消费理念购房心理特征•对商品房的价格敏感，但不是主要因素•对商品房的综合性能（设计理念、工程质量、环境风格等因素）要求较高•注重地理位置、居住理念、周围邻居的身份层次，充分体现自己的社会地位•对户型设计、环境设计、建筑风格、社区主题的个性化需求较强，不愿接受一般性产品天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)13天麟在项目的选择上，以目标群体的需求和天麟的价值创造为出发点开发地点消费者的需求•公共交通方便，尤其与就业中心有便利的交通方式，市政配套齐全，周围环境有文化氛围天麟的价值•以相对较低的成本获得好的、有开发弹性的地块建筑产品小区环境•建筑设计的合理性•优质的工程质量•有档次的材料与配套设施•与设计师事务所合作进行产品创新•与良好的施工单位形成合作关系•与知名品牌的供货商形成供货关系，提供优质的产品与材料•追求高绿化率与整体环境•在有限的条件下，创造最佳的小区环境定价•价格承受力在5000-9000元/平方米，总价在60-200万元人民币•在客户的价值承受力内开发价值•目前价格在6000—10000元/平方米天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)14天麟未来几年在中、高档住宅市场的投资比例未来3—5年未来5—8年天麟公司现状类型平价房（售价4000元/平方米以下）普通住宅（售价5000—7000元/平方米）高档/准高档（售价7000—9000元/平方米）豪宅（售价9000元/平方米以上）100%70%60%10%30%30%天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)15未来3年之内天麟将主要集中在北京房地产市场竞争市场范围有利条件不利条件北京市场•具有极大开发潜力•享有地利、人和的优势•竞争激烈北京以外市场•具有很强的资金和经验上的优势•公共关系基础弱•除沪/深外，市场太小集中于北京的竞争是确保天麟回报的关键天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)16天麟未来三年的发展具有诸多有利的因素天麟的运营团队在以往操作过的项目以及“远洋风景”项目中已形成了自己的竞争优势•总经理/团队对专业经营企业的决心•较高的团队素质•公司股东对公司的要求比较实际•与政府/土地资源方有较好的关系•公司较好的业务经营机制与能力•商业信誉（中远的资信非常好）•强有力的股东支持公司在未来三年面临的各种良好机遇•中国加入WTO已成定局，北京市面临新的发展机遇•申奥成功将使北京经济加速增长、就业机会增加、居住环境大幅度改善，使购房需求有相当程度的增加•中远房地产大力推进体制改革，鼓励有价值潜力的下属企业快速发展天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)17当然，未来三年的发展也面临一些不利因素劣势挑战•现代化治理结构尚在形成之中•长期的、持续的战略规划有待于提高•天麟公司尚未形成自己独立的业务体系与品牌•内部人事机制缺乏活力•员工队伍职业化进程有待进一步完善•人均产出效率（销售、利润、面积等）仍有较大的挑战•来自海外、北京市以外的各个竞争对手进入北京市场，将带来资金及专业人才流失等各方面压力•消费者不断提出新的住房消费需求•土地及项目储备越来越稀缺，竞争的成本越来越高天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)183、天麟在合资后，公司的资源平台应得到快速的提升天麟现有的资源平台•2–3亿的投资能力•中远房地产的品牌•北京本地市场多年积累的合作伙伴关系•本地市场的开发经验合资方介入后引入的资源•2—3亿的新增投资能力•海外资本市场通道•国际合作伙伴资源•香港市场信息资源•专业化投资控制优势互补的中型专业房地产公司天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)19在新的资源平台下，天麟公司实现战略规划的核心技能需要进一步发展房地产项目公司的技能技能的发展内部管理技能项目开发技能项目运作技能成本控制技能资金及资本管理的技能按照现代企业制度实施职业化管理充分利用中远房地产的项目开发体系，同时开发更广泛的项目资源渠道，并对项目进行精准的评估在项目的周期控制上以及在项目销售运作上需要提高需要建立集合财务控制手段的成本控制体系完善科学的现金流控制手段，降低资本的使用成本，规避可控制的风险天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)204、天麟公司1－3年战略目标（定性部分）200120022003落实下年度开发项目组织与流程基本成熟落实下年度开发项目年度业务指标落实达成今年远洋风景项目目标确保第二个项目完善公司的管理体系年度业务指标落实完成企业重组已完成北京市优秀的中型专业住宅开发公司天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)21天麟公司未来3年发展计划的关键指标（初步计划，需确认）指标2001年2002年2003年投资规模(百万元）50010001000净资产(百万元）84100120进行中项目个数122进行中项目的总规模（万平方米）1414+1616+15竣工量01412员工数303535核心员工数101515年销售额（百万元）240480360年销售面积（万平方米）3610年利润（百万元）-210050项目回报率不低于12%*注*：见考核部分定义，具体数字由天麟董事会和运营团队商讨决定**以精装修房价计算天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)22天麟公司应逐步落实2002年以后的项目项目2001年2002年2003年在建项目远洋风景远洋天地（二期）新项目（A）项目储备远洋天地（二期）新项目（A）新项目（B）储备面积（万/平方米）161515成功率90%80%70%ROI预测（项目投入回报率）大于等于10%*大于等于10%*大于等于10%*注*：待定，需在行业ROI的比较中制定天图投资管理有限公司深圳北京上海香港(企管培训资料下载)23天麟公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提高来保证为股东创造价值ROI（为股东创造最大的价值）内部管理绩效外部经营业务提高公司人事制度公司组织机构设置员工考核与激励公司管理