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武汉汉南区武汉汉南区坛山新城项目坛山新城项目项目建议书项目建议书宜昌博高建筑工程有限公司宜昌博高建筑工程有限公司1目录一、一、项目概况1.11.1项目位置项目位置1.21.2项目由来项目由来1.31.3项目进展项目进展1.4.1.4.土地现状土地现状二、规划设计方案二、规划设计方案2.12.1规划设计依据规划设计依据2.22.2规划设计方案要点规划设计方案要点2.3主要经济技术指标2.42.4规划总平面图规划总平面图2.52.5分析图分析图2.5.12.5.1功能区划分析功能区划分析2.5.22.5.2交通分析交通分析2.5.32.5.3景观分析景观分析2.5.42.5.4开发强度分析开发强度分析2.5.52.5.5建筑高度分析建筑高度分析2.6建筑物效果图2.7项目预期三、项目实施计划3.1开发策略3.2项目分期3.3开发进度3.4销售招商四、项目财务分析4.1分析条件设定4.2成本盈利分析预测4.3现金流量及内部收益率IRR测算4.4分析结果讨论五、结语附件一：《股权转让合同》附件二：武汉汉南坛山项目土地证2一、项目概况——1.1项目位置武汉汉南区坛山新城房地产开发项目(以下简称项目)位于湖北省武汉汉南区纱帽街的西段——坛山，与农田水系相邻，适宜居住，为住宅用地的上佳地块。汉南区位于武汉市西南部，面积288平方千米。户籍总人口16万人，目前，汉南城镇常住人口9.95万人。境内地势平坦，河湖交错，港汊密布，气候温润，物产丰富。汉南交通条件得天独厚。我国唯一通行5000吨级以上船只的黄金水道——长江，在汉南有百余里的航线，有近20公里的岸线适宜建设船舶停靠的深水码头。汉南是武汉通往江汉平原的门户，今年即将建成通车的武汉至洪湖的高速公路纵贯全境，直通江汉平原腹地，为联接湘鄂川，对接沪浙粤，架起了物流的桥梁。返回3地理位置－武汉·汉南汉南区东南濒临长江，与嘉鱼县、江夏区隔江相望，北抵通顺河,与蔡甸区相邻，西面、南面以东荆河为界，与仙桃、洪湖两市毗连。北接武汉经济开发区，南抵江汉大平原。汉南寓意汉口以南，是武汉的13个行政区之一。她东临长江，北与国家级经济开发区相接，南与湖北江汉平原比邻。汉南区是武汉市六大远城区之一。返回4武汉汉南——新型工业化示范基地返回5返回6一、项目概况——1.2项目由来项目方（土地使用权人）武汉磊越置业发展有限公司于2009年9月30日经挂牌被核准与武汉市汉南区国土资源和规划局签署：1.《国有建设用地使用权出让合同》（鄂WH(HN)2009-00312）受让该宗地编号为6-1-203，宗地面积为58909.20平方米；2.《国有建设用地使用权出让合同》（鄂WH(HN)2009-00313）受让该宗地编号为6-1-204，宗地面积为17553.30平方米；3.《国有建设用地使用权出让合同》（鄂WH(HN)2009-00314）受让该宗地编号为6-1-205，宗地面积为22500平方米；4.《国有建设用地使用权出让合同》（鄂WH(HN)2009-00315）受让该宗地编号为6-1-206，宗地面积为7399.90平方米；5.《国有建设用地使用权出让合同》（鄂WH(HN)2009-00316）受让该宗地编号为6-1-207，宗地面积为8500.10平方米；6.《国有建设用地使用权出让合同》（鄂WH(HN)2009-00317）受让该宗地编号为6-1-208，宗地面积为51301.80平方米。上述6块地块合计249.25亩。返回7武汉磊越置业发展有限公司名下位于武汉市汉南区纱帽街坛山的地块简况统计表编号地类(用途)使用年限交易面积备注汉(2009)第29899号住宅70年58909.2㎡17533.3㎡22500.0㎡7399.9㎡8500.0㎡51301.8㎡166164.2㎡249.25亩一号地块汉(2009)第29900号住宅70年二号地块汉(2009)第29901号公园与绿地50年汉(2009)第29902号商服40年汉(2009)第29903号公共设施50年拟改为酒店汉(2009)第29904号住宅70年三号地块合计折合返回8一、项目概况——1.3项目进展1.3.1项目方武汉磊越置业发展有限公司已获得项目用地国有土地使用证，土地证号为：汉(2009)第29899号~汉(2009)第29903号。1.3.2项目方武汉磊越置业发展有限公司已经取得了《建设用地规划许可证》（武规（南）地[2009]011号）。1.3.3项目已经基本实现“七通一平”（见项目土地现状图）1.3.4项目方原股东于2011年10月27日与宜昌博高建筑工程有限公司有限公司武汉分公司签署了《股权转让合同》（详见附件），将项目方名下的武汉汉南坛山项目开发权和国有土地使用证的权属（处置权）合法转移到新股东宜昌博高建筑工程有限公司有限公司武汉分公司名下。1.3.5宜昌博高建筑工程有限公司有限公司武汉分公司按上述协议规定分期履约，并着手研究制定项目规划设计方案和项目商业计划书，以便在入主武汉磊越置业发展有限公司后即行转入实质性运作。返回9项目用地现状图返回10项目土地现状图返回11二、规划设计方案2.1规划设计依据2.1.1汉南区纱帽新城总体规划项目所在位置返回122.1项目设计依据2.1.2武汉汉南区人民政府关于本项目地块调整规划设计条件的批复。返回132.2规划设计方案要点根据《城市居住区规划设计规范》、汉南区汉南区纱帽新城总体规划和武汉汉南区人民政府关于本项目地块调整规划设计条件的文件要求，结合数度与汉南区政府与规划管理部门的商榷意见，特提出本项目总体原则与设计理念如下：1、发挥本项目在汉南区所处地段优势；2、发挥新小区商业与居住区结合优势；3、力求将本项目打造成为一个现代与传统相结合、环境优美典雅宜人、商业与各类服务设施齐全的精品居住新城。返回142.3主要经济技术指标2.3.1总用地：211157.79平方米，折合316.74亩其中：建设用地166164.29平方米，折合249.25亩；代征道路35056.19平方米，折合52.58亩；代征绿地9937.31平方米，折合14.91亩；公园用地22500.00平方米，折合33.75亩；商业用地7399.86平方米，折合11.10亩；2.3.2总建筑面积：45.9万平方米其中：住宅建筑面积：38.3万平方米；商业建筑面积：4.1万平方米(含酒店面积2.1万平方米)；公建配套面积：1.0万平方米；地下建筑面积：2.5万平方米。2.3.3建筑总容积率：3.0；建筑密度：25%；绿地率：30%；2.3.4住宅总户数：约2800户；居住总人口：约6800人。2.3.5总投资规模：10.86亿元，首期投资3.5亿元（含全部土地成本）返回152.4项目用地平面图返回162.5.1功能区划分析本项目地块共分为六个地块：居住用地（一号地块）居住用地（一号地块）居住用地（一号地块）公园用地商业用地停车场用地——拟将该用地改为酒店用地返回172.5.2交通分析由城市主干道纱帽正街路从开发小区内通过，东侧为金城路，西侧为坛山路，北侧为月牙湾路，北侧为规划道路，已形成围绕开发小区的环形通道，有利于车辆疏导分流。纱帽正街坛山路规划道路金城路区内道路月牙湾路返回182.5.3景观分析以纱帽正街沿线建筑以纱帽正街沿线建筑景观为主，力求打造一个景观为主，力求打造一个清新明朗的现代风格商业清新明朗的现代风格商业建筑组群景观带。将原停建筑组群景观带。将原停车场用地改建为酒店，适车场用地改建为酒店，适度提供投资强度，建设地度提供投资强度，建设地下停车场，不影响停车和下停车场，不影响停车和城市交通，并有利于提升城市交通，并有利于提升城市形象城市形象。。改为酒店用地商业建筑组商业建筑组群景观带群景观带返回192.5.4开发强度分析紧邻城市主干道纱帽正街商业用地开发强度偏低，居住用地（一号地块）偏高。返回202.5.5建筑高度分析18~23层15~18层9~18层18层9现对于城市主干道纱帽正街建筑楼层呈梯次增高。返回212.6建筑物效果图返回公园2.6.1住宅组团（一号地块）2.6.2住宅组团（二号地块）2.6.3住宅组团（三号地块）2.6.4公园2.6.5商业2.6.6酒店222.6.1住宅组团（一号地块）居住小区按梯次分别设计有高层、多层、中式低层高档住宅等产品形态，户型套面积以110平方米为主，80~250平方米变化户型，以满足不同人群所需。建筑面积约20万平方米。返回232.6.2住宅组团（二号地块）返回242.6.3住宅组团（三号地块）本住宅组团主要用于年轻人婚嫁用房，主要户型为中小户型（50~80平方米）返回252.6.4公园——小区广场与绿地公园——小区广场与绿地为区内居民休闲健身活动之处，也为美化小区的居住环境助一臂之力。返回262.6.5商业返回272.6.6酒店返回282.7项目预期以本项目开发建设为契机，将打造一个为解决适合原国营农场员工子弟购买能力的低于市场现行价位的住宅小区（三号地块），创造和实现房地产市场的局部刚性需求，实现项目投资的快速回收。通顺河大道已动工，如能按期竣工，两年后从汉阳驾车去汉南最多20分钟。这将有极大可能地提升汉南地区房地产市场需求和售价，使本项目的效益增收。通过本项目的规划实施、开发建设，为从总体上大大提升本地区的城市建筑品质与形象水平作出贡献。通过良好的商业规划布局，更将进一步增强与完善本区域商业、休闲与特色服务功能，以促进区域内经济活力的大幅度提升。通过居住用地分期建设，首先满足本地居民区域内的普遍需要，让他们感到舒心安心，以保证整个项目建设的和谐顺利实施。返回29三、项目实施计划——3.1开发策略3.1.1根据《城市居住区规划设计规范》、武汉汉南区纱帽新城总体规划和武汉汉南区人民政府关于本项目地块调整规划设计条件的批复。3.1.2项目占地内交通道路和大市政统一规划，协同建设。区内的道路、小市政和公建设施按项目分期同步施工建设。3.1.3项目分期开发，实行资金的滚动投入，提高资金的使用效率。3.1.4为适合原国营农场员工子弟购买能力解决其婚嫁用房，打造一个低于市场现行价位的住宅小区（三号地块），并将该地块作为本项目开发建设的第一期工程，创造和实现房地产市场的局部刚性需求，实现项目投资的快速回收。返回30三、项目实施计划——3.2项目分期本项目总用地面积249.25亩，总建筑面积约38.7万平方米，拟分为三期开发：3.2.1第一期开发住宅用地三号地块，面积约76.59亩，建筑面积约15.3万平方米。3.2.2第二期开发住宅用地二号地块，面积26.33亩，建筑面积约5.2万平方米；开发商业用地，面积11.10亩，建筑面积约2.0万平方米；开发停车场用地改为建设酒店，面积12.75亩，建筑面积约2.1万平方米。建筑面积小计为9.3万平方米。3.2.3第二期开发住宅用地一号地块，面积88.36亩，建筑面积约17.8万平方米。返回31三、项目实施计划——3.3开发进度3.3.1规划设计3.3.1.1概念设计——2013年4月底以前3.3.1.2详规设计——2013年5月底以前3.3.1.3单体设计——2013年8月底以前3.3.2拆迁安置根据汉南区房管部门统计，本项目占地范围内拆迁户已经基本搬迁望城，仅剩部分养鱼户鱼棚，也需周密安排，尽早计划实施。3.3.1第一期拆迁安置——2013年5月~2013年6月3.3.2第二期拆迁安置——2014年3月~2014年5月3.3.2第三期拆迁安置——2015年3月~2015年5月3.3.3土建工程3.3.3.1第一期土建工程——2013年6月~2013年5月3.3.3.2第二期土建工程——2014年5月~2014年4月3.3.3.2第三期土建工程——2015年5月~2016年6月3.3.4道路绿化3.3.4.1第一期道路绿化——2014年4月~2014年5月3.3.4.2第二期道路绿化和公园——2015年4月~2015年8月3.3.4.2第三期道路绿化——2016年4月~2016年5月返回32三、项目实施计划——3.4销售招商3.4.