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目錄目錄表頁碼1.0上海宏觀經濟和人口分析152.0主要基礎設施的發展情況3.0上海零售物業市場研究254.0零售物業市場需求分析655.0土地狀況評价946.0最佳土地使用1067.0財務評价1228.0市場營銷策略－落成前推廣1289.0落成后的推廣和管理－零售管理134仲量聯行著作版權所有，2002年5月本公司強調對未來售价、租金水平以及回報率的估計只是或然的，至多只能被看作是對未來某种可能性的預測，而不是确定無疑的結論。在這种由一些關鍵因素形成方案的過程中，是預測大量的可變因素，這些可變因素确實很容易引起情況的變化，而這种情況所起的任何變化，都可能會對項目的可行性產生很大的影響，因而，本公司提請貴公司對這些因素加以關注。這份報告是保密的，它僅供委托本公司撰寫該報告的客戶用于特定的目的。任何第三者如果采用報告的全部內容或某一部分內容，本公司將不負任何責任。無論是整個報告還是報告的任何部分，抑或是參考材料，如果事先未經作者書面同意，報告中出現的表格和上下文都不得在任何文件、報告或傳閱件中發表或与第三者交流。chi上海及區域零售市場准入研究1.0上海宏觀經濟和人口分析1.1概述上海是中國最大的城市之一，同時也是大陸人均收入最高的城市之一。第二第三產業的活動在這里异常活躍。上海僅僅擁有中國1％強的人口，但是這里貢獻了大陸超過5％的國內生產總值和超過10％的出口和外商直接投資。表2.1上海市宏觀經濟主要指標(2001)人口1,327.14万管轄面積6,340平方公里國內生產總值4,951億人民幣人均國內生產總值34,593人民幣占大陸國內生產總值的比重5.16%占大陸第三產業的比重7.78%外商協議投資73.7億美元資料來源:上海市統計局1.2人口統計在第五次人口普查中，上海人口數量達到了1,674万人，在沿海城市中是最大的。上述的數字比2001年的統計數字出現了急劇的上升，很大程度上反映了以前上海的未經統計的外省市移民和流動人口被低估了。長期以來，大陸人口的移動受到戶口制度的限制。然而，越來越多的人口由于對高收入的憧憬而涌入沿海城市，在沒有得到正式許可的情況下進行不合法的居留和工作。政府宣布在下一個五年計划中，戶口制度將被廢止。這將對城市發展產生一些影響，其中對上海發展的推動尤為引人注目。更多高質量的人口將遷入上海尋求工作;上述人口將申請正式的工作許可和社會保障，從而為上海整體的經濟發展和稅務收入帶來更大的基礎;這將使上海更加有效和有力的進行資源配置。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第1頁chi圖1.1上海人口增長12.612.712.812.91313.113.213.313.4199019911992199319941995199619971998199920002001Million資料來源:上海市統計局1.3宏觀經濟上海經濟在過去相當長的時間內增長強勁，平均10％－15％的增長維持了相當的時間，并且有可能在未來得以延續。上海經濟已經是大陸最大的省級經濟體之一，隨著大量的國內對于基礎設施和國外對于制造業和第三產業的投資，這一地位正在得以進一步的鞏固。上海已經成為大陸最富有的城市，有相當數量的人口具備了4000美元以上的年收入，通常，這標志著上海已經達到了新興工業化國家的水平。上海正在成為中國的金融中心，補償香港做為華南金融中心的區域覆蓋不足。上海證券交易所是大陸最大的證券市場。上海也是國家石油、糧食和金屬交易所的所在地。雖然到目前為止，上海外商直接投資仍主要集中于制造業和房地產，但這個城市在高科技和金融行業的多元化投資已經非常引人注目。外部經濟變量WTO的影響中國進入WTO的前景和現實已經為國際性公司在上海的投資創造了巨大的机會。很大程度上，這將對房地產市場產生長期和持續的推動。在2001年全年，上海外商協議投資超過71億美元，比去年同期增加59％。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第2頁chi1.4上海宏觀經濟狀況繼續优于全國水平人口和宏觀經濟因素是零售需求的關鍵因素。上海在移民因素下的人口增長和由于開放政策和机构重組導致的急劇的經濟擴張已經使上海的經濟向高附加值產業結构進行轉向。圖1.2上海GDP增長高于全國平均水平0%2%4%6%8%10%12%14%16%199019911992199319941995199619971998199920002001GDPGrowthRateofShanghaiGDPGrowthRateofChina資料來源:上海市統計局圖1.3上海成為外商直接投資的主要接收者01020304050607080199019911992199319941995199619971998199920002001Billion資料來源:上海市統計局圖1.4上海社會商品零售總額穩定增長0500100015002000199019911992199319941995199619971998199920002001RMBBillion資料來源:上海市統計局仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第3頁chi圖1.5通貨膨脹－提貨緊縮－适度增長0%5%10%15%20%25%30%199019911992199319941995199619971998199920002001資料來源:上海市統計局圖解:*代表消費者物价指數1.5零售行業的政府導向上海仍然是一個有明顯政府導向影響力的市場，雖然佷大程度上市場模式具有最終的決定權。有關部門的政策性判斷不失為一個參考指標。十五上海商業發展的主要預測經濟指標是，到2005年：商業增加值750億元，年均增長10%。社會消費品零售總額2500億元，年均增長8%。批發貿易總額6700億元，年均增長10%。連鎖商業銷售額1000億元，占社會消費品零售總額的40%。商業平均利潤率提高0.3-0.5個百分點，國有大中型商業企業虧損面控制在20%以下。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第4頁chi2.0主要基礎設施的發展情況城市交通狀況因素對零售項目及零售區域的影響顯而易見。以下是上海近几年來完成的現有城區基礎設施以及十五規划建設之中的基建項目，同時還將圖示上海至2020年的基建規划，以此對現有零售區域及未來零售區域的變化趨勢做出分析与判斷。主要已建成基建項目1.軌道交通a.地鐵一號線b.地鐵二號線c.輕軌明珠線2.市區道路a.內環線b.南北高架路c.延安路高架d.逸仙路高架3.越江橋隧a.南浦大橋b.楊浦大橋c.徐浦大橋d.打浦橋隧道e.延安東路隧道（复線）4.市郊公路5.浦東國際机場（一期）十五主要在建或規划中的基建項目（2002至2005年）軌道交通o地鐵線延伸段o輕軌線o浦東磁懸浮列車市區道路o共和新路高架o滬閔高架路二期o外環線越江一橋三隧仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第5頁chi盧浦大橋泰和路隧道大連路隧道复興路隧道客運交通樞紐5個大型樞紐站12個中型樞紐站33個小型樞紐站市郊高速公路浦東國際机場（二期）至2020年，根据城市規划，上海市將建成11條地鐵，總長度325.6公里7條輕軌，總長度136.3公里3條郊區軌道仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第6頁chi現有主要基建項目項目名稱完工時間項目簡介地鐵一號線1997年全長21公里，貫穿南北，從莘庄到閘北區的上海火車站。地鐵二號線1999年全長27公里，貫穿東西，連接中山公園至浦東張江高科技園區，途經著名的商業街－南京路，并与地鐵一號線在人民公園站交匯。軌道交通輕軌明珠線1999年從漕河涇高科技園區至寶山區，該線主要以地面行駛為主。內環線1994年內環線全長47公里，圍繞上海市中心及浦東陸家嘴地區，連接虹橋地區与上海火車站以及南浦、楊浦大橋。自從竣工以來，內環線大大縮短了區域間的行程時間。南北高架路1995年南北高架路沿成都路、重慶路連接內環線南北兩端。延安路高架1999年延安路是上海東西方向的交通主動脈，在其沿線修筑了一條高架路，從外灘至虹橋机場。市區道路逸仙路高架1999年由中山北一路向北至吳淞大橋。越南浦大橋1991年南浦大橋將浦東陸家嘴南部地區与上海黃浦區連接起來，屬于內環線的一部分。全長8364米，高度為46米，寬30.35米，分為6個車道。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第7頁chi南浦大橋1991年南浦大橋將浦東陸家嘴南部地區与上海黃浦區連接起來，屬于內環線的一部分。全長8364米，高度為46米，寬30.35米，分為6個車道。楊浦大橋1993年楊浦大橋也屬于內環線的一部分，連接了陸家嘴北部地區与楊浦區。大橋全長7568米，分為6個車道。其設計車速為每小時65公里，每天的車流容量為45000－50000輛。徐浦大橋1997年徐浦大橋是黃浦江上的第三座大橋，全長5702米，連接浦東与浦西龍吳路立交橋，屬于外環線的一部分。擁有8個車道，日通行量為50000車次。打浦橋隧道1971年黃浦江上第一個越江工程，浦西与中山南路相接，浦東經浦東大道、上南公路可直達長江口和東南海濱。打浦路隧道設計為單管雙車道，全長2736米。越江橋隧延安東路隧道（复線）1996年第二條延安路隧道距第一條隧道55米，全長2.2公里，寬29米，時速為每小時55公里。市郊公路2001年目前建成高速公路有三條，總長108公里：滬杭公路（A8）連接上海与浙江杭州；滬宁公路（A11）連接上海与江蘇南京；滬嘉瀏公路（A12）連接上海与江蘇太倉。浦東國際机場（一期）1999年浦東國際机場一期有4,000米飛机跑道，每年可接待126,000架次飛机2,000万人次乘客，以及75万吨貨物。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第8頁chi仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第9頁chi現有交通設施及其對商業零售中心的影響分析：九十年代上海大力投入城市基礎設施建設，尤其在九十年代的后半期，橫縱高架路及軌道交通的建設大大促進了城市經濟的發展，提高了交通便捷程度和區域可及性。內環線、地鐵二號線及越江橋隧不僅將浦西与浦東聯系起來，而且使城市經濟重心東移成為趨勢。從上海歷史及現有商業零售區域分析，城市商業中心主要集中在中心城區，包括南京東路、南京西路、淮海路、徐家匯；城市商業副中心包括四川北路、閘北不夜城、浦東新上海商業城、豫園。這七大零售區域均与地鐵、輕軌、高架路以及交通換乘點相連。地鐵站點及交通換乘點的建設為傳統商業中心如南京東路、淮海路帶來穩定的人流量水平并使其商業中心地位得以增強；在新興商業中心如徐家匯商圈的形成過程中，地下相通的地鐵商圈格局，成功實現了徐家匯對人流的攔截。九十年代后半期，以大賣場為代表的大型連鎖商業業態在上海迅猛發展。從分布區域及路段上分析，可以看出大賣場由于其規模主要分布在內外環線之間，大型連瑣業商通常將交通的可及性和便捷程度作為布點選址的重要因素。大賣場沿整個內環線、南北高架、延安路高架以及地鐵輕軌沿線周圍分布密集，這与主干道及周圍交通便捷有很大的關系。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第10頁chi22005年預計完成項目項目名稱完工時間（預計）項目簡介地鐵一號線延伸（R1）2005年自上海火車站向北沿共和新路經中山北路站、延長路站、廣中路站、汶水路站、場中路站、保德路站、長江路站、呼蘭路站至泰和路站，全長約9.6公里。地鐵二號線延伸（R2）2005年從中山公園站向西延伸沿天山路過外環路至虹橋机場停車場，共設5站，為古北路站、威宁路站、北新涇站和虹橋机場站，總長約10公里。軌道交通明珠線二期(M4)2005年輕軌，明珠線二期工程起自老北站地區，向東到大連路過江到東方路，經浦建路再過江走中山南路、瞿溪路、零凌路、斜土路，經凱旋路在虹橋路与一期工程接軌成環，總長將達33公里。另外，從江灣站沿逸仙路至寶鋼的向北延伸段也將同時完成。仙霞路零售中心發展顧問二OO二年五月第11頁chi莘閔線（R1）2003年輕軌，起自莘庄站、莘城、銀都路、棧橋、北橋、劍川路、東川路、金平路、華宁路、文井路、至閔行天星路，長約17公里，共設11個站點，可与地鐵一號線在莘庄站換乘。楊浦線一期（M8線）2005年輕軌，