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[1]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO目目录录11天天津津概概况况篇篇22天天津津区区域域发发展展篇篇2.1天津中心城区分区分析2.1.1天津中心城区分区状况2.1.2各大城区分析阐述33天天津津经经济济、、规规划划及及发发展展篇篇3.1天津经济现状及发展3.1.1经济现状3.1.2经济发展3.2城市规划3.2.1城市建设及定位3.2.2规模性生活小区规划3.2.3城市交通规划3.3城市发展目标44经经济济与与房房产产市市场场发发展展互互动动篇篇4.1天津经济对区域房产市场的推动4.1.1产业与消费的改变4.1.2固定资产与房产开发4.2天津房产对经济的作用4.2.1房市处于快速发展期4.2.2在经济发展基础上房市不产生泡沫4.2.3房产分额加大，经济得到提高[2]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO55天天津津房房产产市市场场篇篇5.1天津楼市发展及现状5.1.1开发状况分析5.1.2目前楼市呈现特点分析5.1.3天津楼市供求关系5.1.3和平区市场供求状况5.1.4天津楼市产品调整5.1.5天津楼市价格演变5.1.6天津楼市成交状况5.2天津中心城区区域分析5.2.1六大区域描述5.2.2各大区域房产市场总结5.3和平区板块市场阐述5.3.1和平区及本项目周边部分个案分布状况5.3.2产品分析5.3.3价格分析5.3.4去化分析5.4和平区及天津市场客源分析5.4.1天津客源区域选择性比较5.4.2天津客源两极分化5.4.3和平区客源走向及组成5.5和平区市场出路小析5.5.1和平区及本项目问题点及出路5.5.2天津小户型市场概述5.5天津楼市总结66项项目目立立地地篇篇[3]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO77项项目目方方案案定定论论篇篇7.1项目方案思路7.2方案一论证及定位7.3方案二论证及定位7.3.1方案提出目标及依据7.3.2项目市场定位7.3.3项目产品面积及户型定位7.3.4项目产品面积及户型定位7.3.5项目运作建议7.3.6项目附加值建议88总总结结及及展展望望[4]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO11天天津津概概况况篇篇天津市是中央四大直辖市之一（北京、上海、天津、重庆），中国北方最大的沿海开放城市，素有“渤海明珠”之称。介于北纬38°34ˊ至40°15ˊ，东经116°43ˊ至118°04ˊ之间。属于国际时区的东八区。北起蓟县古长城脚下黄崖关附近,南至大港区翟庄子以南的沧浪渠，南北长189公里；东起汉沽区盐场洒金坨之东陡河西排干大渠，西至静海县子牙河畔的王迸庄以西滩德干渠，东西宽117公里。总面积11919.7平方公里。常住人口952.6万人，其中市中心地区369.3万人，辖13个区、5个县。天津市地处华北平原的东北部，海河流域下游，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京，是海河五大支流南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河的汇合处和入海口，素有“九河下梢”、“河海要冲”之称。天津市疆域周长约900公里，其中海岸线长152.8公里，陆界长700多公里。天津距北京120公里，历来是拱卫京畿的要地和门户。天津区位优势明显，地处中国北方黄金海岸的中部，不仅毗邻首都，还是华北、西北广大地区的出海口，是中国北方对内外开放两个扇面的轴心，是亚欧大陆桥中国境内距离最短的东部起点。天津港是中国北方最大的综合性贸易港口，拥有全国最大的集装箱码头，与世界上170多个国家和地区的300多个港口保持着贸易往来。天津滨海国际机场有多条国际国内航线，是华北地区最大货运中心。天津铁路枢纽是京山、京沪两大铁路干线的交汇处。天津公路四通八达，交通基础设施建设有了长足发展。目前，天津已形成以港口为中心的海陆空相结合、立体式的综合性的现代化的运输网络。天津是祖国首都的门户、历史悠久的工商大埠、渤海湾上璀璨的明珠！作为中国北方最大的港口城市，改革开放二十年以来，天津人民将“积极、合理、有效地利用外资”融入天津经济发展战略目标，靠着“精卫填海”般的顽强毅力，在较短的时间内，使大多数老工业企业焕发青春，使近百万人民喜迁新居，在荒芜的滩涂上崛起外向型工业新城，取得了令人瞩目的成就。历史沿革天津地区的形成始于隋朝大运河的开通。唐中叶以后，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头。宋金时称“直沽寨”，元朝改称“海津镇”，是军事重镇和漕粮转运中心。明永乐二[5]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO年（1404年）筑城设卫，称“天津卫”。17世纪以来，天津地区经济、社会有了进一步发展，城市规模不断扩大。1860年被辟为通商口岸，工业生产和口岸贸易额仅次于上海，成为当时中国的第二大工商业城市和北方最大的金融商贸中心。1931年，天津有商号17000多家，以现代机修工业为主的工业及手工业4000多家，外贸出口占全国总量的25%。1935年，天津有华资银行10家，分行、支行93家，外资银行16家。新中国成立时，天津建成区面积61平方公里，人口179万，后经多次行政区划变更，1973年后形成目前的辖区范围和区县建制。人口民族天津市1997年末常住人口总数952.59万人，户籍人口为899.80万人，在我国百万人口以上的大城市中，人口总数仅次于上海、北京、重庆。1996年末，天津市的人口中除汉族外，有29个少数民族。在这些少数民族中。回族人口最多，其次为满族、蒙族、壮族、朝鲜族、苗族等。自然资源及气候条件天津早期是茫茫大海。天津陆地是在漫长的历史时期海退陆进逐步形成的。地质构造：天津地区由太古界、元古界、古生界、中生界及新生界地层组成。天津在我国地质构造体系中，处于燕山纬向构造体系与新华夏构造体系的交接部位。天津市区处于沧县隆起的北端。地貌：天津地貌特征是北高南低、西高东低。最高峰八仙桌子（又名蝈蝈笼子）海拔1052米，最低处大沽口海拔为零。地貌类型可划分为山地、丘陵、平原、海岸带四类。山地面积约651平方公里，占总面积的5.75%，主要分布在蓟县北部。丘陵海拔在200米以下，相对高度50～100米，分布在蓟县的燕山南侧。平原是天津陆地的主体部分，有10664平方公里，占总面积的94%，分布在燕山之南至渤海之滨的广大地区。气候：天津位于中纬度欧亚大陆东岸。四季分明，景象多姿。介于大陆性与海洋性气候的过渡带上，属暖温带半湿润季风型气候。气候的主要特征是季风显著，气温差较大。冬季多为偏北风，寒冷、干燥、降水少；夏季多东南风、偏南风，高温、降水集中。天津年平均气温在摄氏11℃以上，平均无霜期为190天左右，年平均降水量在600毫米左右，年平均日照射2610～3090小时。生活环境[6]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO对于普通的天津市民，生活的现代化首先是从日常生活开始的。电视机、电冰箱、洗衣机已是普通家许的平常之物，电脑、高档音响也已开始进入百姓家居。天津人的住房条件，近向年得到很大改善。随着天津历史上规模最大的危陋平房改造全面展开，十几万户居民搬进了新居，城市面貌发生着日新月异的变化。良好的社会风气，朴实淳厚的民风，安居乐业的生活，使天津成为中国社会治安环境最好的地区之一。美国摩托罗拉公司在一顶调查报告中，把天津称为“充满温馨的东方式大家庭”。[7]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO22天天津津区区域域发发展展篇篇2.1天津中心城区分区分析2.1.1天津中心城区分区状况天津城区图天津中心城区主要分为六大板块，分别为：和平区、南开区、河西区、河东区、河北区和红桥区，其中和平区为天津老城区，是市中心所在地。城市内环线和中环线贯穿这六大区域，而外环线包含了天津整个中心城区。以下我们针对天津这六大中心城区进行阐述和分析。[8]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO2.1.2各大城区分析阐述和平区和平区位于天津市中心，是天津市党政机关所在地，也是全市的政治、商贸、金融和信息中心，区域面积不足10平方公里，常住人口48万。改革开放以来，全区经济进一步发展，主要经济指标始终名列市内六区前茅，滨江道地区集聚了天津市现有的商业、饮食业、服务等行业的精华，商业网点密度全市聚首，商品零售额居全市第一，日客流量保持在60万人次左右，是国内外公认的代表天津城市特色的中心商业区。和平区作为天津中心区域，具备了六大中心的特点。政治中心：中共天津市委、天津市人大常委会、天津市人民政府、天津市警备司令部均座落在和平区。全市国民经济各主管部门、各工业、行政、事业、国家、省、市级驻津机关、民主党派、群众团体、专业公司等有近300个机构、单位都设在和平区。因而，它是国际友人、台澳同胞、海外侨胞和全国各地来津人员涉足之地。商业中心：商业发达是和平区的特点之一，闻名遐迩的滨江商业区既是外地来津人员的必到之处，也是天津百姓购物的首选之地。该商业区包括滨江商厦、劝业场、和平商业大厦、国际商场、百货大楼、华旭商厦、吉利大厦、祥云商厦等大中型商厦及上千个摊亭。这里市声喧闹，顾客友人摩肩擦踵，入夜霓虹闪烁。日客流量近60万人次，被人们公认为全市最繁华的地区。金融中心：在号称天津市“金融街”的解放北路上，屹立着近百幢建筑风格各异的大厦。其中既有巍峨壮观的凯悦饭店，又有风格迥异的的文艺复兴时期欧洲古罗马建筑和哥特式建筑。这些建筑多为当年专门为银行建造的，如今仍然成为金融机构。信息中心：市人民广播电台、电视台、广电局、电信局、市内电话局及七户邮电支局、一个国际邮电业务局、市人民出版社等重要新闻单位的驻津记者站、办事处等都设在和平区。还有天津市对外科技交流中心等27个科研机构，涉及化工、机械、电子、邮电、地质、建筑、仪器仪表、交通、轻工、冶金、医药、农业等25个专业大类，在全国具有一定的技术实力、人才优势和信息优势。为交流信息、加强合作、促进经济发展发挥了积极的作用。[9]天津南门外大街项目报告TIANJINNANMENWAIDAJIEXIANGMUBAOGAO文化中心：本区教育文化事业十分繁荣，医疗卫生事业具有一定实力，体育活动相当活跃。和平区要全面实施“三、三、三”发展战略，进一步推动全区经济持续、快速、健康发展。实施三步走的发展目标。第一步，到1998年底，实现我区三年翻一番的目标；第二步，到2000年，完成“九五”计划；第三步，到2002年，经济持续保持较高的发展速度，国内生产总值力争在1997年的基础上再翻一番，保持并发展天津市中心区的各项优势。从三方面优化产业结构。一是振兴商业零售和餐饮服务业等优势产业。二是发展潜力产业、高科技工业、食品加工业、建筑业等是我区相对比较薄弱，但具有发展前景的第二产业。三是开发房地产业、信息咨询业等新兴产业。建设三个繁华区。逐步建成与现代化大都市商贸中心区位置相称的滨江道、小白楼和南市商业繁华区，形成“一根扁担挑两头”的局面。河西区河西区，位于市中心东南部的海河西岸，面积40平方公里，人口70万。具有良好的市政设施、美观的市容街景、发达的交通网络，形成优越的区位优势；商贸、商务业迅速发展，辐射能力日益增强；基础教育居全市首位；体育、卫生、文化、博览、新闻等各类中心汇集河西；全区社会秩序稳定，居民素质较高，是国内外宾客来津商贸洽谈、文化交流、旅游交往、投资经营的良好地区。河西区跨世纪发展的总体奋斗目标是:经过全区人民的共同努力，力争到2015年，将河西区建设成为特色突出的商贸商务区,新兴的都市型工业区,现代化的文博中心区,使河西区的综合经济实力居市区领先地位，进而建成现代化的一流城区。1、特色突出的商贸商务区。通过完善规划，调整布局、挖掘潜力，优化结构，沿主要道路建设若干条各具特色的商贸街；在繁华地区形成一批繁荣的商贸群；在重点地带构建商务区和经