搜索
远洋京棉项目，北京项目发展顾问报告摘要2008-09-09市场定位研究——商用物业部分定位逻辑阐述分物业市场研究商业市场研究酒店市场研究写字楼市场研究住宅市场研究非住宅产权产品专题研究服务式公寓市场研究商务公寓市场研究酒店式公寓市场研究地块能做什么类型物业各物业能做到多大规模合适结合市场及区域特征对规模进行定性分析商业体量研究写字楼规模及租售研究酒店式公寓规模及销售研究各物业应该做成什么样的产品结合地块情况对各物业进行综合研究商业细化定位写字楼细化定位酒店式公寓细化定位项目最终定位建议日照方案研讨过程最新日照方案结合市场进行定位结合项目汇报目录1.市场研究回顾z商业市场研究回顾z酒店市场研究回顾z写字楼市场研究回顾z住宅市场研究回顾z消费者问卷研究回顾z零售商访谈回顾2.各物业规模研究及建议z商业规模研究及建议z写字楼规模研究及建议z酒店式公寓规模研究及建议3.结合地块对项目进行定位研究z东西地块都拿方案z单独西地块方案4.结合最新日照方案的定位建议5.项目经济测算6.商业运营方式概要7.典型商业案例参考1.市场研究回顾z商业市场研究回顾z酒店市场研究回顾z写字楼市场研究回顾z住宅市场研究回顾z消费者问卷研究回顾z零售商访谈回顾个商业区商业库存量对比*A-西单B-王府井C-崇文门－宣武门D–建国门E–CBDF–朝阳门G–三里屯H–燕莎I–酒仙桥J–望京K–亚奥L–中关村M–西四环N–公主坟O–阜城门－复兴门P–西直门Q–东南四环R–朝阳路－朝阳北路S–东二环T–北三环U–东南三环V–西北五环W–五棵松0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,000WVUTSRQPONMLKJIHGFEDCBA(平米）150,000－300,00050,000－100,00050,000（单位：平米/平方公里）23个商业区商业密度对比1.1商业市场研究回顾北京市整体商业市场情况：*根据高纬环球的资料显示，北京5环路以内共有23个商业区*数据截至2008年1季度1a市级商业区1b成熟商业区2a正在形成的商业区2b正在形成的次级商业区北京主要商圈分布示意图：主要商圈商业供应列表：360,000275,000五棵松W1,025,0001,296,150西北五环V90,000247,620东南三环U318,000372,700北三环路T207,585155,000东二环路S610,000446,000朝阳路-朝阳北路R108,000727,000东南四环Q87,000448,000西直门P0333,800阜成门-复兴门O150,657126,000公文坟N44,0001,002,400西四环M266,000954,700中关村L1,071,780959,000亚奥K716,083582,000望京J86,000165,000酒仙桥I330,000180,000燕莎H153,000120,880三里屯G370,200306,000朝阳门F509,040839,900CBDE80,000198,600建国门D459,000498,000崇文门-宣武门C387,600390,300王府井B211,000577,000西单A未来供应现有供应商业区编号1.1商业市场研究回顾物业类型一些有吸引力的市场,或者对消费者有增加值的市场会生存下来并可以经营得很好,如购物环境好的自由市场,或者有特色的自由市场，如有机食品市场等自由市场短期内大幅减少自由市场一些临街店铺经营不善,所以从长期效益出发,发展商应该对临街店铺的品质更为谨慎，要采用更合理的公建比例来更好地服务于社区目前在建的居民住宅和综合项目中有大量的临街店铺,从短期的角度看,有一些供大于求居民区预计将有良好的表现零售商正在创建旗舰店，临街店铺的需求旺盛。除王府井和西单等主要商业街的临街店铺外，还将形成一些主要的商业街，如三里屯时尚文化区主要商业区临街店铺一些传统的商业形式如自由市场等被逐步取代后,大卖场的发展会有下降的趋势.但其他的专业店仍会保持发展势头，如家居、文化用品、办公用品、体育等等主要运营商继续扩张,大卖场预计会有迅猛的发展大卖场百货店的增长速度会放慢，未来的消费者将更加注重于新型消费的体验性，同时零售商也将需求更大的商业面积在项目中，最终中国百货业态会效仿欧美国家的模式，百货店的数量会有所减少近期将会有一些增长百货公司除非有大量的供应，否则应继续保持增长稳健增长稳健。个人汽车拥有量的增长，同时集休闲和娱乐于一体的概念也都融入购物中心里。未来郊区有多个大型购物中心在建郊区增长稳健增长较强。零售商越来越意识到自身品牌的重要性，对在购物中心内的面积有较大需求主要商业区购物中心长期近期物业类型未来商业发展趋势预测z零售物业发展趋势预测1.1商业市场研究回顾区域研究范围界定:z本项目位于朝阳路地区，考虑到本项目所处的具体位置和周边商业的分布特点情况，高纬环球此次区域商业市场的具体研究范围如左图所示：西起东四环；东至东五环；南起通惠河；北至姚家园路。z基于区域商业发展状况并结合本项目的商业开发规划，高纬环球将对区域内现有和未来建筑面积在10,000平米以上的的各类商业物业进行研究，以便给本项目的商业定位提供研究依据与参考，在了解区域商业发展微观特征的同时，也将进一步了解区域商业发展现状与未来商业发展趋势。z说明，从商业环境角度，我方同时对西至东三环区域、北到朝阳公园都进行商业研究，在后面会有相关内容。区域市场具体研究范围东四环姚家园路朝阳路建国路朝阳北路地铁1号线地铁6号线东五环本项目通惠河东四环姚家园路朝阳路建国路朝阳北路地铁1号线地铁6号线东五环本项目通惠河1.1商业市场研究回顾现有商业供应z由于本项目所在区域内目前房地产开发力度较大，有较多的居住人口，因此目前区域内现有商业项目较多。z根据现有数据统计，区域内现有商业业态主要包括百货公司、购物中心、专业店（包括电器等）、底商-配套商业、商业街、超市大卖场和服装小商品市场等多种商业业态。2%10,0001专业店100%456,00014合计50%230,0004商业街4%20,0001服装小商品市场12%53,0003底商-配套商业10%45,0002超市大卖场6%27,0001购物中心16%71,0002百货公司所占比例小计面积（平米）个数商业类型现有商业类型分析50%12%4%10%6%16%2%百货公司购物中心超市大卖场底商-配套商业服装小商品市场商业街专业店备注：由于有些电器店在综合项目内，体量相对较小，因此没有单独进行统计2.0商业市场研究区域现有商业项目概况专业店-电器200310,000苏宁电器朝阳路店14商业街2007100,000国美第一商街12商业街200650,000住邦200011商业街200640,000财经中心财满街10商业街200740,000天鹅湾13/456,000合计超市大卖场200620,000易初莲花石佛营店5服装小商品市场200720,000阳光鑫隆百货9底商-配套商业200520,000兴隆家园8底商-配套商业200613,000远洋国际中心7底商-配套商业200520,000炫特区6超市大卖场200425,000易初莲花朝阳路店4购物中心200627,000国际创展中心-尚街3百货公司200728,000瑞祥百货2百货公司199843,000华堂十里堡商场1商业类型开业时间建筑面积(平米)项目名称序号z从上表可以看出，现有商业主要以商业街、中小型百货公司、底商-配套商业和超市大卖场为主，购物中心所占比例较小，商业业态相对比较单一。区域现有商业位置图东四环姚家园路朝阳路建国路朝阳北路地铁1号线地铁6号线东五环本项目通惠河百货公司购物中心超市大卖场底商-配套商业商业街服装小商品市场专业店2135487691312111014东四环姚家园路朝阳路建国路朝阳北路地铁1号线地铁6号线东五环本项目通惠河东四环姚家园路朝阳路建国路朝阳北路地铁1号线地铁6号线东五环本项目通惠河百货公司购物中心超市大卖场底商-配套商业商业街服装小商品市场专业店21354876913121110141.1商业市场研究回顾现有商业租金售价分析以售完－商业街只售不租天鹅湾13F1:20,000-36,000F1:3-7商业街租售均可国美第一商街12已售完F1:5-10商业街租售均可住邦200011已售完F1:5-7商业街租售均可财经中心财满街10专业店-电器服装小商品市场底商-配套商业底商-配套商业底商-配套商业超市大卖场超市大卖场购物中心百货公司百货公司商业类型N/A租售均可N/AN/A租售均可只租不售只租不售只租不售N/A只租不售租售方式－N/A苏宁电器朝阳路店14已售完F1:14-20阳光鑫隆百货9N/AN/A兴隆家园8N/AN/A远洋国际中心7以售完F1:4-5炫特区6N/AN/A易初莲花石佛营店5－F1:10-16(外租区）易初莲花朝阳路店4－F1:12-15国际创展中心-尚街3N/AN/A瑞祥百货2－服装扣点20%-30%华堂十里堡商场1售价(元/平方米)租金(元/天/平方米)项目名称序号注：以上租金中超市外租区、服装小商品市场和购物中心的租金报价为使用面积；底商-配套商业和商业街的租金售价报价为建筑面积；现有商业租金售价1.1商业市场研究回顾区域未来商业供应从未来各类商业类型所占的比例可以看出：a)区域未来商业主要以购物中心和底商-配套商业为主，分别占到未来商业总供应量的49%和37%。b)未来随着区域居住人群的不断增长，对于商业的需求将越来越大，消费者对商业的档次和业态丰富度的要求将会越来越高，区域未来将规划建设几个大中型的购物中心项目。100%821,00019合计14%116,00010商业街37%302,0006底商-配套商业49%403,0003购物中心所占比例面积（平米）个数商业类型备注：由于很多未来项目商业类型和商业面积都无法确定，因此这些项目这里没有进行统计未来商业类型分析37%49%14%购物中心商业街底商-配套商业z根据区域实地调查看出，目前区域内有很多在建和规划在建的项目，由于有些项目的商业开发面积尚未明确或正处于规划调整中，因此目前无法得到准确的未来商业供应量，根据现有数据统计，区域商业在未来2-3年内将新增供应量82万平方米以上，相当于现有区域商业总供应量的1.8倍以上，区域未来商业供应量巨大。z根据现有数据统计，区域内未来商业业态主要包括购物中心、底商-配套商业、商业街和未定类型商业等多种商业业态。1.1商业市场研究回顾区域未来商业供应2.81.03.22.12.12.72.12.51.43.9到本项目的距离（公里）周边地区的居住人群商业街200810,000兴隆街8本项目的写字楼人群及周边地区的居住人群底商-配套商业200811,000世丰国际10N/A商业街200930,000公园18729周边地区的居住人群商业街200820,000珠江罗马家园-康多提商业街7周边地区的居住人群商业街200832,000拉斯维加斯湾6全市的消费者商业街2008180,000盛世龙源5全市的消费者商业街200830,00058号大院一期4东部及东北部地区的消费者购物中心2009280,000朝北大悦城3东部地区的消费者购物中心200955,000AZ-Town购物中心2东部地区的消费者购物中心200868,000活力东方奥特莱斯购物中心1目标消费者商业类型开业时间建筑面积(平米)项目名称序号区域未来商业项目概况1.1商业市场研究回顾2.32.21.80.92.21.41.52.10.40.91.8到本项目的距离（公里）N/AN/AN/AN/A泛海国际居住区21/821,000合计N/A底商-配套商业200911,000金地名京18N/AN/A2010N/A58号大院二期20N/A底商-配套商业2010N/A华业玫瑰郡二期19N/A底商-配套商业200940,000中新青年都会17N/A底商-配套商业2009N/AAZ-Town16本项目的居住人群底商-配套商业20091