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项目定位策划报告.2009年5月26日.阿尔柏丽酒店☆商业街2009在目前项目所处的市场环境下，要开拓本项目的辐射力，必须找准定位、做出特色。从而，要求我们必须充分研究细分市场，在商业内涵上推陈出新。在项目早期规划的基础上，进一步深化项目的商务休闲、主题娱乐的贵族领域受众印象。本次报告将以项目的市场综合态势为分析基础，依照项目的早期规划并结合目前的市场环境，对项目进行定位升级！为项目的启动并成功运作打下基础。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告前言本报告的技术思路项目发展目标界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告问题界定★项目开发现状项目开发现状阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告项目主体部分项目前期有过整体规划，并进行了初步的营销推广，现处于全面停工状态；项目整体规划已经初见规模，因此不适合作太大范围的规划改变。本报告的技术思路项目开发现状界定核心问题市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告问题界定★项目发展目标项目发展目标阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告重新启动项目并成功运作，同时实现项目利益的最大化。本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标市场潜力分析项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★界定核心问题一是：本项目是否具有商业营运成功的市场基础？二是：怎样实现项目利益的最大化及如何保证项目的快速收益？寮步的商业和酒店业市场能否支持本项目的发展？市场潜力研判如何定位既符合寮步的市场需求又有利于项目的长期持续发展？酒店部分和步行街街区如何在规划上体现项目定位？项目定位项目租售策略什么样的经营管理方式才能保证项目的持续经营？后期经营管理项目的早期定位是否符合目前的市场需求？项目的早期定位是否在竞争中占领优势？项目早期规划分析项目前景预测项目市场收益如何？阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告本项目运作最根本的问题：什么样的租售策略是实现本项目利益最大化和快速收益的保证？本报告的技术思路项目开发现状项目发展目标界定核心问题项目早期规划分析项目定位项目租售策略项目前景预测后期经营管理建议战略研究策略论证问题界定阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告★市场潜力分析东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店发展商业发展★宏观背景寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划寮步发展前景市场潜力分析寮步区位（位于东莞市地理几何中心）邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴，是穗港经济走廊的中枢，区位优势得天独厚。公路交通发达，莞深高速公路贯通全镇，“莞樟”、“石大”两条超一级公路和新建的松山湖大道、东莞东部快速干线、市区环城路于此交汇，交织成一个发达的、现代化的交通网络，半小时车程几乎可以到达东莞的每一个角落，距广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港只有30－40分钟车程，距东莞海关、铁路口岸东莞火车站只有10—15分钟车程。阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告人口总量：寮步镇现辖20个村民委员会和10个社区居委会，面积71.15平方公里，常住人口24.18万人，其中户籍人口65034人（数据来源于寮步政府网）人口结构：人口呈哑铃型二元结构分布，“底层”的务工人员与“精英”阶层构成哑铃两头，而中间收入的阶层较少。寮步人口状况阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告各类经济指标：1、GDP：2008年，全镇实现生产总值102.6亿元，比上年同期增长18.3%；2、工业产值：实现工业总产值285亿元，增长15.4%；3、税收：各项税收总额16亿元,增长33.3%；4、财政收入：镇本级可支配财政收入6.9亿元，增长10.3%；5、人均收入：农（居）民人均收入10591元，增长4%。产业：汽车和IT优势产业发展迅速。IT产业和汽车销售是寮步镇的优势产业东莞市三大电脑资讯产品生产出口大镇之一。形成了以电子、电脑、电器组成的簇群产业,数码产品占全镇出口额的80%。寮步经济发展阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告东莞“四位一体”：东莞“四位一体”城市架构延伸，寮步处于“四位一体”中心提升核心位置。同沙、城区、松山湖、东部生态园“四位一体”战略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“东莞中心新城”的目标。寮步“一城三区五提升”：建设‘现代生态新香市’”的工作思路一城：全面建设小康社会的基础上加快率先基本实现社会主义现代化三区：打造寮步镇城市新区、现代产业新区、生态休闲新区，提升寮步竞争力五提升：全面提升产业结构、城市建设、公共管理、民生福利和党的建设寮步发展规划阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告镇政府决定重拳打造香市休闲文化旅游区，重点打造旅游牌、休闲牌、文化牌、生态牌，与周边镇街实现差异化发展，打造寮步自身的特色。寮步发展前景经济发展、区位升级、人口增长、规划重视带来商务往来的增加酒店与休闲娱乐业的市场需求阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告小结：寮步镇经济增长保持了较高的速度，汽车、IT是其两大支柱产业。同时，寮步将依托东莞大城区的规划，积极融入城区，在城市化的进程中提升了自身的竞争力。所以，本项目的开发拥有非常好的区域背景和良好的经济发展环境支撑。扩大宏观背景寮步区位寮步经济寮步人口寮步发展规划寮步发展前景东莞酒店业发展状况寮步酒店业发展状况寮步典型酒店项目调查阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告酒店发展市场潜力分析★商业发展寮步商业发展状况业态分布及租金调查寮步典型商业项目调查（老城区）大坣街——教育路商业带：区位属性：老城区；商业特征：传统商业区，寮步镇的传统中心区，商业成熟度和饱和度较高；（新城区）红荔路——兴隆新街商业带：区位属性：规划新区；商业特征：新区商业结构正在升级中；整体商业格局：以莞樟路为界，呈“南北鼎立”之势。本项目位于新区边缘地带寮步镇商业总体格局阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步商业业态分布路段业态类型1、教育路超市、运动用品店、药店、手机、内衣、饰品、彩票、凉茶店、茶行、眼镜、皮具、鞋、美容美发、电器、音像、音响、刀具、小吃2、大坣路服装、体育用品、手机、眼镜、药店、内衣、饰品、杂货、冲印、影楼、电器、洗衣、报刊杂志、快餐、裁判、五金、凉茶、茶叶、水果、珠宝、花店、皮具、化妆品、复印、鞋、商场、3、红荔路超市、酒店、大排挡、小吃店、药店、公话超市、门诊、旅店、手机通讯店、五金、杂货、面包店莞樟路以北的老商业区，业态种类较为丰富，品牌店多本项目周边业态与商业体量与日俱增，竞争进一步加大123阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步商业租金水平类别路段平均月租金（元/M2）街铺租金1、教育路接近环城路：40－70；接近大坣街：约90；2、大坣路200-450；3、红荔路50－150类别项目首层平均月租金（元/M2）商场一层租金茶园商场5000---10000之间,不以平方计算天和时装城50（不分位置，统一价格）景泰.新都80－150东方新天地70-120街铺与商场铺的租金差异较小，定位及经营是影响商场铺位租金的重要因素。123寮步典型商业项目调查——（1）茶园商场项目名称茶园商场（老城区）位置大坣路建筑规模单层面积约1500平米总建面约5000平米商业形态商场经营业态百货停车位无人流量8人/分钟时段：15:00营业时间周一至周五8:30---22:30周六至周日8:30---23:00经营范围珠宝、服饰、鞋经营状况良好首层租金租金不等.5000---10000之间,不以平方计算阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步典型商业项目调查——（2）天和百货项目名称天和时装城（老城区）位置莞樟路旁(塘边步行街内)建筑规模单层面积2200平方米总建面6600平米商业形态商场经营业态超市停车位无人流量10人/分钟时段：16:10营业时间8:00---23:00经营范围服饰、超市经营状况良好首层租金50元/平方米阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步典型商业项目调查——（3）寮步商业城项目名称寮步商业城（老城区）位置神前路与教育路交界地建筑规模单层面积总建面约8800平米商业形态综合体经营业态百货停车位150人流量5人/分钟时段：10:40营业时间7:30---23:00经营范围药店,菜场,服装,箱包,网吧经营状况较差首层租金500—800元/间阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步典型商业项目调查——（4）旺角魅力女人城项目名称旺角力女人城（老城区）位置神前路与教育路交汇地建筑规模单层面积约2500平米层数约4500平米商业形态商场经营业态服饰停车位无人流量4人/分钟时段：11:20营业时间9:00---23:00经营范围服装,鞋,饰品,婚纱摄影经营状况较差首层租金25元/平方米阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步典型商业项目调查——（5）东方新天地项目名称东方新天地（新城区）位置神前路与石大路间建筑规模街长1000余米总建面4.18万平米商业形态商业步行街经营业态服饰、小吃、超市停车位专用停车位300余个+市府规划4层停车场人流量12人/分钟时段：17:00营业时间7:30—23:00经营范围服饰、超市经营状况一般首层租金70-120阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步典型商业项目调查——（6）景泰.香都项目名称景泰.香都（新城区）位置红荔路与香市路交汇建筑规模单层面积7186平方米总建面11万平米（共三期）商业形态综合体经营业态超市、电器、电子、服装停车位100余个人流量18人/分钟时段：11:50营业时间8:00—23:00经营范围超市、电器、电子产品、商务酒店、服饰经营状况良好首层租金70-120阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步典型商业项目调查——（7）新安超级广场项目名称新安超级市场（新城区）位置红荔路(红荔综合市场旁)建筑规模单层面积8800平方米总建面约1.7万平米商业形态综合体经营业态超市通道设置主通道开间3米；进深10米；次通道开间2米；进深20米；停车位100左右人流量7人/分钟时段：15:10营业时间7:30---23:00经营范围超市、服装、手机、娱乐经营状况良好首层租金70---100元无规律可循阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告名称商圈租金（首层）类别特点不足茶园商场老城区5000-10000/柜中高档百货有一定档次的品牌与商场氛围2、3F导示与灯光不足天和百货50中低档商场、中档超市集中商场经营形式，面对中低端消费市场主次通道间租金无差别，致使次通道经营困难寮步商业城500-800/间低档商场、超市以超市带动人流超市设在1F使人流很难引上2、3F旺角魅力女人城25低档商场小面积铺位加低租金转型市场认同度低东方新天地新城区70-120中档商业街环境与休息小品配置经营管理与推广不足景泰.香都70-120中档超市、电器、中低档商场大主力商家入驻带动出入口人流引导欠缺，服饰商场业态规划零乱新安超级市场70-100低档商场、超市丰富业态，充分面向低端市场外部形象败落，昭示与导示不明确寮步典型商业项目调查分析阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告新老城区商业成南北鼎立之势，且新区在进一步升级与扩张中商业名称区域商业面积（万平米）茶园商社老城区约0.5天和百货约0.66寮步商业城约0.88旺角魅力女人城约0.45新安超市约0.23中英购物广场约0.6大坣路-教育路街铺约3.8东方新天地新城区4.18景泰.香都11富邦商业中心及街铺约1.3红荔市场约1.2新安超级广场约0.88天喜服装城、天喜百货约1.5其他工业区超市—约1合计约28.18寮步商业市场调查分析阿尔柏丽酒店商业街项目定位策划报告寮步传统超市、百货商业业态已经很完善，此类传统商业已接近饱和。因此，从寮步市场需求来看本项目需规避此类常规的业态规划寮步区位寮步经