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博鳌二期————部分产品建议报告2008年2月本报告需要解决的两个核心问题•国际公寓产品面积配比•商业在本项目中所占的比例1原来方案认知篇2公寓市场检测与建议3商业检测与建议第一部分：原方案总用地面积：583亩，合39万平米备注：按照ANS方案，面积减少，约为35万平米。但河流条件是否允许做内湖或人工沙滩均需要技术论证。项目总指标公寓类产品商业类产品别墅类产品沿海高级公寓岛内商业岛内商业岛内商业高端别墅500强会所项目总指标注：本计算按照总面积583亩计算，容积率控制在0.25以内岛内公寓总建筑面积控制在20000平方米以内，容积率0.5左右的4层公寓，占地面积为40000平方米规划功能面积建议物业类型建筑面积容积率占地面积所占比例国际公寓600000.51263%高端别墅100000.2510.5%顶级别墅100000.11010.5%500强会所100000.128.3310.5%滨海商业50000.51.05.26%码头以及其中公共场地2.54合计950000.2438.87/容积率：0.5总建筑面积：60000平方米单套面积：控制在80－120平方米里面建筑高度：层高3.2米，共4层；建筑形态：观景退台式公寓；外立面风格：采用石材与玻璃的拼贴，营造新古典主义风格房型：超标准的1房1厅，打造典型的单身人士或者二人生活的度假产品。单价：8000元/m2起总价：在60－100万客户人群：富裕型人士（有一定前期积累，同时年收入在30万以上的富裕型人士）国际公寓规划容积率：0.5的超低容积率商业层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。建筑形态：内部空间隔断自由化，外立面风格，简约和复古结合，添加一些具有海南风情或者中国民族元素的建筑语言表达（比如：在墙的处理上，石材和琉璃瓦的结合等）滨海商业第二部分：公寓市场监测与建议市场监测：岛中小户型备受关注——理性的奢侈市场咨询：理性消费爱“小房”岛外客户多选择中小户型而不是大户型的理由，２１世纪不动产海南总经理余快概括为宜居、实用、实惠。一般来海南度假往往会是中老年人，居住时间较短，一至两房不超过９０平方米足够，只要社区环境优雅、绿化好一点、房型设计合理、周边配套齐全、按目前的价位一般在２０万左右，一房二房的中小户型最受欢迎。去年推出的金湾花园，以其不超过９０平迷的饿中小户型以及优雅的社区环境吸引了岛外客户的青睐，６００多套房子几个月时间被抢购所剩无几，６０％多被岛外客户购走。“中小户型的被热卖，揭示出一个消费理念，那就是人们的理性消费。”专家指出：无论是住房、汽车等大宗消费还是日常消费，人们更注重实用、实惠与性能，住房也是一样，本来８０、９０平米足够，选择更大的房子会造成浪费。作为过渡时期要选择中小户型是较为理智的，没必要“一步到位”。市场检测2经统计，三亚市2007年1--7月批准预售商品房53.40万m2，和去年同期相比增长32.37%。其中商品住房49.20万m2,5513套。登记销售面积67.94万m2，和去年同期相比增长47.28%；其中商品住房65.72万m2,7413套（含产权式酒店销售7.71万m2,一线海景公寓、别墅销售9.91万m2）,商业用房2.05万m2；7月登记销售商品房7.52万m2，其中商品住房7.24万m2，共786套。三亚——折射海南高端市场的镜子三亚商品房市场情况表40.3453.446.2267.940.0020.0040.0060.0080.002006年2007年预售商品房登记销售面积总体市场发展良好，供求都呈现健康上扬现象。市场检测2——不同套型新建商品住房成交户型越小销售的套数和面积所占的比例越大，2007年1--7月90m2以下的商品住房销售4442套，面积29.05万m2，占总销售套数的59.92%，占总销售面积的44.20%。6月销售90m2以下的商品住房405套，面积2.70万m2，占总销售套数的51.53%，占总销售面积的37.29%。总体情况90m2以下的套数所占比例套数7413.22444259.92%面积（万m2）65.7229.0544.20%90m2小户型度假公寓备受宠爱！市场检测2——新建商品住房客户研究三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，2007年1--7月，销售总套数7413套，面积65.72万m2，岛外销售6553套，面积56.45万m2，岛外市场占总销售套数的88.4%，占总销售面积的85.89%。7月销售总套数786套，面积7.24万m2，岛外销售576套，面积4.83万m2，岛外市场占总销售套数的73.28%，占总销售面积的66.71%。岛外市场，海南市场主角！去化情况去化套数去化面积（万m2）岛内8609.27岛外655356.45总体741365.72市场检测2——新建商品住房供求情况截止至07年7月31日，结转可售面积82.88万m2，其中上年结转可售面积57.03万m2。1--7月批准预售商品住房49.20万m2，与上年同期相比增长35.32%；实际登记销售面积65.72万m2，与上年同期相比增长50.30%（1—7月产权式酒店销售7.71万m2，与上年同期相比增长181%;一线海景公寓、别墅销售面积9.91万m2，与上年同期相比增长342%）。7月销售面积7.24万m2，与上月相比增长17%,占上年全年销售总量的11%。海景公寓·海景别墅——未来市场主力!市场检测2——新建商品住房价格和供求结构情况2007年1--7月批准销售新建商品住房按面积计算以8000-9000元/m2价位所占的比例最高，占32.39%；其次为2500-3000元/m2，其所占比例为20.80%。可见高档商品房(主要是产权式酒店和酒店式公寓)的供应量较大，从另一个角度来说，新批准预售的商品房的房价增长幅度加大。需求情况为：按其面积计算，其销售所占比例是以3000-4000元/m2的比例最高，为17.86%;其次为4000-5000元/m2，其比例为14.87%;按套数计算,3000-4000元/m2所占比例最高,为18.05%,其次为4000-5000元/m2,为15.43%。高价产品，海南市场主题!市场检测2——不同套型新建商品住房供求情况批准销售的新建商品住房以小户型为主，无论按面积计算还是按套数计算，随着户型面积增大，其占有的比例越小，但从销售（需求）情况来看，2007年1--7月销售面积比例最大的户型结构为60--80m2，为12.31万m2，占总销售面积的18.73%；而按套数计算，≤60m2的销售比例最大，共销售1808套，占销售总量的24.39%，随着单套面积增大，其销售比例逐渐减少。舒适小户型成为市场的新宠！国际公寓建议部分产品单套面积（m2）套数所占面积（m2）所占比例1类国际公寓1001201200020％2类国际公寓805254200070％3类国际公寓12050600010％合计/69560000通过对于本项目前期的总体定位和现有三亚市场供求情况等各个方面的验证，建议国际公寓部分在整个项目中的比重依然保持以前的重要地位，维持以前的63％的比重。在63％的比例中，通过对市场再次分析，小户型的豪华度假公寓的受宠度依旧占有相当的市场故此，我们作出下表所示的户型配比建议：第三部分：商业检测与建议市场检测1一般成功商业情况：分类指标交通条件人文环境商业成熟度人口环境市场认知度商务氛围人流量物业自身布局一般权重A0.200.050.250.150.100.100.050.101本项目要素权重0.50.9500.50.50.990.9000.5000.99本项目各个要素分值0.10.050.1250.080.10.090.030.100.675首先我们根据本案现有的商业氛围和环境，本项目在交通条件，人文环境，商业成熟度等上表中的各个方面中，其都没有达到一个良好的状况：最后的得分仅为0.675。从现状中看，其商业的氛围不够成熟。市场检测2我们知道国际标准中，人均的商业面积在1m2左右；也就是说未来博鳌的商业情况很大部分取决于博鳌的未来公寓和其他物业人口的导入；物业类型建筑面积容积率占地面积所占比例国际公寓600000.51263%高端别墅100000.2510.5%顶级别墅100000.11010.5%500强会所100000.128.3310.5%滨海商业50000.51.05.26%码头以及其中公共场地2.54合计950000.2438.87/国际公寓：700套，每套2人；1400人：高端别墅：20套，每套10－20人，人数在400人；顶级别墅：10套，每套10－20人，共200人；500强会所：10套，每套20－30人，共300人会议中心人群：根据市场研究状况：每天人流乐观估计100人/天观光人群：乐观估计50人/天商业最大面积需求：2450m2市场检测2商业面积需求修正；面积指标修正–本项目服务人群为高端人群，对于面积和空间要求要高于国际平均面积；–国际标准的1m2/人，应该被调整为1.5m2/人人流量的修正–非稳定型人流量娱乐场所对商业需求的修正–原温泉等商业对于后续商业的需求有一定影响错位时间对人流量的修正–3：会议人群集中在4－10月–1：国际公寓人群集中在冬季；入住率在80％左右–2：观光人群集中在：冬季－4月1300*2＝2600m2约3000m2左右预计分流5％人群：1425人/天稳定型人群基本保持到90％左右：1425×90％＝1300人/天约1500人/天容积率：0.5的超低容积率商业层高挑空在4米以上，创造出一定的艺术空间，便于后期品牌入驻后的形象展示。建筑形态：内部空间隔断自由化，外立面风格，简约和复古结合，添加一些具有海南风情或者中国民族元素的建筑语言表达（比如：在墙的处理上，石材和琉璃瓦的结合等）滨海商业物业类型建筑面积容积率占地面积所占比例国际公寓600000.51263%高端别墅100000.2510.5%顶级别墅100000.11010.5%500强会所100000.128.3310.5%滨海商业50000.51.05.26%码头以及其中公共场地2.54合计950000.2438.87/物业类型建筑面积容积率占地面积所占比例国际公寓620000.512.465%高端别墅100000.2510.5%顶级别墅100000.11010.5%500强会所100000.128.3310.5%滨海商业30000.50.63.2%码头以及其中公共场地2.54合计950000.2438.87/最后建议综合前期的市场情况，岛内小户型等国际公寓的上市没有任何市场抗性，建议将原2000m2的商业体量转为国际公寓。Thanks！