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竞争性谈判文件项目编号：项目名称：*********物业管理山东*****有限公司二〇一***年***月山东*****有限公司１目录第一章报价邀请4第二章供应商须知一、说明1.采购代理机构52.合格供应商53.报价费用5二、采购文件4.采购文件组成5三、报价文件编写5.报价语言及计量单位56.报价文件组成67.报价文件装订78.报价79.报价文件编写方式710.报价文件签署811.报价文件密封和标记812.报价保证金813.报价有效期9四、报价文件递交14.报价文件递交时间和地点915.报价文件签收9五、公开报价与谈判山东*****有限公司２16.公开报价917.谈判小组1018.谈判原则1019.评审方法1020.初步评审1021.技术及商务谈判1022.综合评审1023.特殊情况下的谈判方法1124.无效报价11六、授予合同25.接受和拒绝任何或所有报价权力1126.成交通知书1227.签订合同1228.履约保证金12七、成交服务费与公证费29.成交服务费1230.公证费12八、解释权12第三章项目说明13第四章合同格式18第五章项目验收单25第六章附件26附件一报价函26附件二法定代表人授权委托书27山东*****有限公司３附件三报价一览表28附件四分项报价表29附件五资格及商务情况表格式30附件六报价偏离表31附件七经营业绩一览表32附件八拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表33附件九拟参加本项目主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍34附件十物业管理项目业绩一览表35附件十一管理成本构成及测算结果一览表36附件十二报价文件密封件正面和封口格式37山东*****有限公司４第一章报价邀请山东*****有限公司受****所托，就该中心物业管理项目进行竞争性谈判。欢迎符合本次采购文件要求的，在中国境内注册的供应商前来报价。1、项目编号：******2、项目说明：本项目为物业管理。共分一个包。详细技术指标见第三章项目说明部分。3、采购文件工本费：***元/本4、购买采购文件：时间：20***年**月***日开始至20***年**月**日止，上午8:30—下午17:30（北京时间，节假日除外）地点：山东***有限公司。请携带营业执照副本（原件）或复印件加盖公章。若要以邮寄方式获取采购文件，请另加邮寄费***元，连同采购文件费用汇至我方（开户单位：山东英***有限公司，开户银行：中国***银行***路支行，账号：*****。采购文件售出不退。5、采购代理机构：山东*****有限公司采购代理机构地址：山东省济南市历下区马鞍山路2-1号山东大厦四层8406室。6、递交报价文件截止与公开报价时间：20***年**月***日***（北京时间）地点：****7、若有疑问或须澄清的内容请联系采购代理机构。联系电话：*传真电话：*联系人：**山东**有限公司二○**年**月山东*****有限公司５第二章供应商须知一、说明1.采购代理机构系指山东***有限公司。2.合格供应商2.1在中国境内注册，具有独立法人资格并具备本招标文件要求的提供服务能力的供应商；2.2报价供应商必须具有物业管理资质三级以上（含三级）资质；2.3报价供应商具有保洁、保安、绿化三年以上物业管理专业经验，具有良好的管理水平和业绩；2.4投标单位必须自行提供服务，不得将物业管理项目进行任何方式的转包；2.5提供的资格、资质文件和业绩情况均真实有效，具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度；2.6有依法缴纳税收和社会保障资金的良好纪录；2.7向代理招标人购买采购文件并登记备案；2.8在以往的政府采购活动中无违法、违规、违纪、违约行为；2.9遵守《中华人民共和国政府采购法》、《中华人民共和国招标投标法》及相关法律、法规和规章；3.报价费用无论报价过程中的方法和结果如何，供应商自行承担所有与参加谈判有关的费用。二、采购文件4.采购文件组成本采购文件由采购文件目录所列内容组成。三、报价文件编写5.报价语言及计量单位山东*****有限公司６5.1供应商和采购代理机构就谈判交换的文件和来往信函使用中文。5.2除采购文件的技术规格中另有规定外，报价文件中所使用的计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位。6.报价文件组成6.1法定代表人或授权代理人签署的报价函（附件一）6.2资格、资质证明文件1)营业执照副本、税务登记证副本复印件（加盖公章）；2)法定代表人授权委托书（附件二）；3)物业管理三级以上（含三级）资质；4)本项目不接受联合体报价；5)供应商认为需要提交的其它文件。6.3报价文件1)报价一览表（附件三）；2)分项报价表（附件四）。6.4技术文件1)针对本项目物业管理的综合说明；2)拟参加本项目的物业管理经理、部门经理简历表(附件八)及保证由该项目经理始终负责本项目的承诺书；3)物业管理企业的管理机构设立方案，运作流程及各项管理规章制度；4)物业管理人员配备方案；5)物业管理服务用房及其他物资装备配置方案；6)物业管理服务费用收支测算报告；7)物业管理服务分类标准与服务承诺；8)各类突发事件的处置预案；9)物料消耗计划及具体降耗措施；10)档案资料的建立与管理；11)应承受的相关奖罚（详细说明）；12)物业管理开始及结束的交接规范和交接义务；13)拟参加本项目物业管理工作主要业务骨干的配置人选和人员素质介绍山东*****有限公司７(附件九)；14)最快接管时间和物业管理完全规范的时间及相应保证措施；15)需要采购人协助解决的问题；16)其他投标供应商认为需要说明的其他事项；6.5商务文件1)供应商近年同类项目业绩一览表（附件十）；2)供应商近两年的财务报表，包括资产负债表、损益表；3)报价偏离表；4)优惠条款（供应商提供的优惠条款必须在报价文件中明确列出）；5)供应商认为需要加以说明的其他内容。7.报价文件装订供应商必须将报价文件（正本、副本）中的有关文件按上述顺序排列装订成册，并在首页编制“报价文件目录”。8.报价8.1本次报价非一次性报价，但将作为能否进入第二轮谈判的重要依据。8.2本次报价采用人民币报价。8.3谈判过程中采购文件有实质性变动的，采购代理机构将书面通知所有参与谈判的供应商，供应商据此再次报价。8.4供应商在报价时只可以提供一个方案。8.5报价中单独列出后续服务报价。8.6单独密封的报价一览表与报价文件正本不符，以报价一览表为准。8.7供应商须提供分项单价和报价总价，如果单价和总价不符，以单价为准，但单价金额小数点有明显错误的除外。8.8如果大写的金额和小写的金额不一致时，以大写的金额为准。8.9供应商免费提供的项目，应先填写该项目的实际价格，并注明免费。此项不计入总报价。9.报价文件编写方式9.1报价文件正本和副本用A4幅面的纸张打印。9.2报价一览表用A4幅面，黑体小四号字体。山东*****有限公司８10.报价文件签署供应商代表必须按采购文件的规定签署报价文件（正本、副本及各附件）、报价一览表，并在报价文件封面上加盖供应商公章。11.报价文件密封和标记11.1供应商应准备六份报价文件，一份正本和五份副本，并在每一份报价文件上要注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。11.2供应商应将报价文件正本、副本分别密封，并在封面明显处注明以下内容（密封件格式见附件十二）：1)项目编号、项目名称、所报包号2)正本或副本3)供应商名称（加盖公章）、地址、邮编、电话、传真11.3为方便检查供应商的资格，请供应商另外单独准备一套资格、资质证明文件并单独密封，在信封正面加盖单位公章并在封面上注明“资格、资质证明文件”、供应商名称、地址、电话。在供应商报价的同时将“资格、资质证明文件”交工作人员备查，其中资质证书、物业管理经理岗位证书、有关合同须在递交报价文件时提供原件备验。11.4为方便公开唱价，请供应商另外准备三份“报价一览表”（附件三）单独密封，与报价文件同时提交。在封面加盖单位公章并注明报价一览表、项目名称、所报包号、供应商名称。11.5每一密封件在封口处加盖供应商单位公章并注明“于年月日时之前不准启封”字样。12.报价保证金12.1报价保证金为所报总价的***%。12.2报价保证金应在20**年**月***日前以现金、银行汇票、支票或保函的形式提交（开户单位：山东**有限公司，开户银行：***，账号：****）。12.3未成交的供应商的报价保证金在公布成交结果5个工作日内无息退还，成交供应商的报价保证金将在采购人与成交供应商签订合同后5个工作日内无息退还。12.4供应商的报价被视为无效报价时，其报价保证金将被没收。山东*****有限公司９13.报价有效期13.1从报价之日起，有效期为90日。报价函的有效期比本须知规定的有效期短的，将被称为非响应报价，采购代理机构有权拒绝。13.2特殊情况下，在报价有效期满之前，采购代理机构可以以书面形式要求供应商同意延长报价有效期。供应商可以书面形式拒绝或接受上述要求。拒绝延长报价有效期的供应商有权收回报价保证金；同意延长报价有效期的供应商应当相应延长其报价保证金的有效期。四、报价文件递交14.报价文件递交时间和地点14.1起止时间：20**年**月***日********（北京时间）地点：***14.2供应商代表必须在报价截止时间前将报价文件送达指定地点。如因特殊原因需推迟报价截止日期的，则按采购代理机构另行通知规定的时间递交。14.3采购代理机构将拒绝接收报价截止时间后送达的报价文件。15.报价文件签收15.1采购代理机构收到报价文件后，向供应商出具报价文件签收证明。15.2电报、电话、传真、电子邮件等形式的报价不予接受。15.3对供应商提交的报价文件在报价截止时间后不予退还。五、公开报价与谈判16.公开报价16.1按照采购文件规定的时间、地点公开报价。公开报价由采购代理机构主持，采购人、供应商参加。16.2公开报价时，由供应商和公证机构检查报价文件的密封情况，并经供应商签字确认，公证机构对报价文件的密封情况进行公证。16.3工作人员当众拆启报价文件，唱价员宣读供应商名称、报价和其它主要内容。供应商有一个以上报价方案的，同时唱报。16.4记录员将唱价内容分项记录。山东*****有限公司１０17.谈判小组采购代理机构将根据本项目的特点组建谈判小组，其成员由采购人及有关方面的专家等三人以上单数组成，其中经济、技术等方面的专家不得少于成员总数的三分之二，谈判小组负责对报价文件进行评审，确定成交供应商。18.谈判原则18.1统一性原则：谈判小组将按照统一的谈判原则和谈判方法，用同一标准进行评审。18.2独立性原则：谈判工作在谈判小组内部独立进行，不受外界任何因素的干扰和影响。谈判小组成员对出具的谈判意见承担个人责任。18.3物有所值原则：通过第一轮的公开报价，激发供应商展开竞争，进一步优化方案，并使报价符合预期目标。18.4保密性原则：采购代理机构应当采取必要的措施，保证谈判在严格保密的情况下进行。18.5综合性原则：谈判小组将综合分析、评审供应商的各项指标，而不以单项指标的优劣评定出成交供应商。19.评审方法本次谈判采用最低评标价法，谈判小组综合评定各供应商提交的报价文件，由谈判小组综合各成员意见，确定成交供应商。20.初步评审谈判小组将依据“供应商须知一、2”等关键性因素确定合格供应商。21.技术及商务谈判谈判小组与合格供应商进行技术及商务谈判。22.综合评审22.1谈判小组根据以下内容对供应商进行综合分析和比较：1)最终报价，并适当考虑第一次报价的客观性；2)针对本项目物业管理的综合说明(含管理理念)；3)管理方案、运作流程、人员配备；4)服务内容、服务标准；5)资质情况；山东*****有限公司１１6)相关物业管理经验；7)技术及商务细微偏离；8)供应商资信情况和履约能力；9)供应商的经营业绩；10)其他优惠条件。22.2谈判小组采用“能够最大限度满足采购文件中规定的各项综合评价标准，并且报价合理”的方法对供应商进行评审，确定成交供应商。23.特殊情况下的谈判方法如出现供应商达不到法定数量、串通报价