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ABC新天地方案估算报告xxxxxx市内分部2005-10-21ABC新天地方案估算第一部分新方案造价估算ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司第一章项目概况ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司项目简介ABC新天地项目规划范围为：东至张自忠路，南靠承德道，西临规划中的合江路，北至赤峰道。本地块内现有5座租界时期法式建筑，均为砖木结构，多为坡屋顶，但在等级上有所不同，四坡顶的A座等级最高，两坡顶的B、C、D座次之，平顶C座级别最低。本地块内还有若干简易居民用房，规划将其拆除。按照方案规划，新建后的ABC新天地将以商业娱乐功能为主。总体风格将保持原建筑物的风格，保留沿赤峰道一侧的立面形式，建筑内部将进行不同程度合理的改造，方案中，ABC新天地共分为9个单体，分别为A#——I#，其中，A#、B#、C#、E#单体是在保持原建筑风貌的前提下翻建，其余单体为新规划设计建筑。ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司增加误差1规划可用地sqm2规划总用地sqm3基地面积sqm82004容积率sqm1.48规划要求：约1.55建筑面积sqm12446不大于12,000sqm6建筑密度%60%规划要求:不大于60%其中：净面积sqm10559.48地上建筑面积sqm12146改建面积sqm4639.0新规划设计面积sqm7807.09地下建筑面积sqm300.0经营性面积sqm独立地下车库sqm10环境面积sqm5101.311绿地率%42不小于10%其中项目基本技术经济指标其中说明编号项目单位数量ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司项目基本建筑形式序号分类结构类型层数电梯建筑面积地上地下数量地上地下小计A#改建框架2578.6578.6B#改建框架2720.5720.5C#改建框架31565.91565.9D#新建框架2423.0423.0E#改建框架21351.81351.8F#新建框架612833.52833.5G#新建框架4111727.83002027.8H#新建框架31570.5570.5I#新建框架722374.82374.8ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司第二章编制依据及研究重点ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司投资估算编制依据•天津ABC项目概念设计（2005-9-21）•天津ABC项目概念设计任务书•建设项目经济评价方法和参数•天津市颁布各项有关政策规定•天津市建筑工程预算基价（2004年）•天津市设备安装工程预算基价。•天津市房屋修缮工程预算基价。•天津市近期材料人工机械单价。•天津市类似项目相关数据ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司投资估算编制说明本方案估算主要包括六大部分：土地及大配套费用、前期费用、建安成本、市政配套工程费用、不可预见费用。其中：室内的建安成本分析及室外的景观绿化工程是我们研究的重点，其他费用主要根据天津市各项政策规定、及我们掌握的当前可操作的数据而定。建安成本中主要包括以下几个部分：一、拆除工程费用二、加固工程费用三、新建土建费用四、新建安装费用五、门窗及装饰费用说明：在设备及材料的选取上，价格基本为中档水平。ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司研究重点之一：拆除加固工程拆除工程：编制依据：天津市修缮定额结合市场行情。取费：本估算中计取费用为54万，每平方米44.46元，如果按照以料抵工的方式进行施工，此部分费用可以不计取。加固部分：编制依据：参照天津市类似项目数据（交通饭店、粤味鲜改造工程）取费：本估算中加固部分取费为180万元，每平方米加固建筑面积为300元。（主要参照交通饭店改造工程）工艺简介：为保持原立面墙在施工过程中的稳定性，防止开裂，在拆除前用钢型材进行垂直稳定，水平斜向支护，在内部结构施工过程中，采用植筋措施，与原立面墙进行水平连接。ABC新天地方案估算xxxxx工程咨询有限公司研究重点之二：空调的采购及安装空调设备的方案考虑几种方案，按照项目运营的管理模式，可选择中央空调，家庭户式中央空调、单户式分体空调。其中第二、三种方案造价相对较低，但对项目整体外檐景观上比较难以把握。现比较了中央空调的两种可选方案：方案一方案二方案三单平造价(元/M2)总造价(万元)厂家单平造价(元/M2)总造价(万元)厂家单平造价(元/M2)总造价(万元)厂家进口设备337.5420特灵，约克，麦克维尔，顿汉布什377.6470特灵，约克，麦克维尔，顿汉布什321.4400特灵，约克，麦克维尔合资设备309.3385台佳，开利，东原337.4420台佳，开利，东原289.2360台佳，开利，东原国产设备269.1335武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰297.3370武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰255.2318武冷，烟冷，海尔，清华同方,亚泰工作模式采用风冷模块式冷水机组+热网换热，即根据单体建筑面积及布局，可分为四个独立的空调冷源采用水冷螺杆式冷水机组+热网换热独栋单独机组优点造价较低，可根据每一个房间的使用情况运行调节，串音少，运行节能，噪音小，气流组织好，舒适性好。综合运行管理方便，易于调节。造价较低，可根据每一个房间的使用情况运行调节，运行节能。缺点综合运行管理不便。冷却塔放在室外地面或屋面，噪音及飘水可能产生扰民问题，且需要独立的制冷机房，占用空间大。整体外观不理想，综合运行管理不便。ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司研究重点之三：外檐装饰工程外檐装饰主要包括玻璃幕、新建建筑外墙、外檐窗、保留建筑外墙色浆。玻璃幕墙玻璃幕墙的安装方式有：隐框幕墙，驳接式玻璃幕墙、无外框架玻璃幕墙、点连接式玻璃幕墙。根据该项目实际情况，根据方案一的效果图分析，应该是安全明框玻璃异形幕墙。结构形式内部为金属钢架支撑系统，铝合金明框（从效果图看大部分为明框，有部分为隐框），安全异形玻璃。作为商业外檐采用了大面积的玻璃幕墙，首先应考虑安全问题，然后考虑节能问题。如此大面积的玻璃幕墙建议采用温屏异形玻璃，这种玻璃可以大幅度的节约能源，提高室内空间的舒适度。此种玻璃幕墙的形式，造价应该在700元/平方米——800元/平方米。为降低造价，也可考虑普通安全玻璃，整体上为多边折线效果，每平米造价为600元/平方米—700元/平方米。本估算中异形玻璃按700元/平方米计算，普通安全玻璃按600元/平方米计算外墙根据效果图看，为了维持原有建筑物的风格，应采用与砖同等规格尺寸的外檐面砖，如仿旧劈开砖，材料的市场价格应该在70-80元/平方米。考虑到外墙保温系统，外墙的保温加贴砖的施工费用在100-110元/平方米左右。外檐窗根据建筑物风格及节能要求，采用断桥铝合金窗普通双层中空玻璃，价格约500元/平方米，采用温屏玻璃，价格约800-1000元/平方米，采用铝木复合型材窗，造价为1200元/平方米ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司研究重点之四：电梯•数量共7部，其中：3层3站1台，4层4站1台，6层6站1台，7层7站2台，自动扶梯2台。•品牌：按照项目的定位及档次，电梯的品牌应该采用东芝、三菱等知名品牌，电梯的内檐装饰应适应商业环境，采用豪华装修。•造价：采用有机房电梯电梯总造价应在100-120万元左右。为满足项目外檐立面效果，低于7层的电梯可以采用无机房电梯。电梯总造价应在120-140万元左右。本估算中7部电梯按总价120万元计算ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司研究重点之五：绿化工程主要包括两部分：园林绿化、屋顶花园屋顶花园部分：方法：⒈用少量基质栽培或无土草皮来绿化屋顶的施工法，施工简便技术要求不严格，适合在承载力较弱，事前没有绿化设计的轻型屋顶。⒉多层复合固化模板施工法，施工过程稍复杂，适合绝大部分屋顶，由于有一部分建筑元素因此有较好的保温效果。⒊组合式屋顶绿化法，主要在屋顶四角和承重墙边用盆栽或较大容器栽植乔灌木来布置的绿化方法。⒋花园式屋顶绿化法，是复式立体花园式结构运用多种植物（乔木、灌木、地被、草花等）进行搭配的绿化方法，本法只适合在屋顶承载力教大的屋面施工。造价：价格较高的位1000元/平方米左右，根据施工方案可以达到300元/平方米左右。估算中按300元/平方米计算园林景观部分：方法：该方案的环境布置主要是硬地铺装以及绿植，硬地铺装至少应该是花岗岩，还有局部的水景，木质构架等，造价：绿化景观施工价格应该是110-200元/地面积。估算中按110元/地面积计算。ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司综合上述研究比较，现将建安及室外工程费用估算如下：注：此建安工程费中不含监理、预算编制、沉测观降，人防督察四项的费用。控制指标（元/m2）总投资（元）∑总计2370.8329508719.60一拆除工程43.39540000.00二加固工程144.621800000.00三土建工程1445.8617996004.101其中：基础253.953160856.00其中:预制钢筋砼管桩基础100.001244610.00其他153.961916237.732主体结构671.978363779.203屋面107.971343900.404门窗及装饰411.965127468.50其中：内装修102.501275725.50外装修66.71830295.00屋面装修26.36328048.00门窗\幕墙226.412818000.00四651.398107585.501消防喷淋45.00560074.502给排水系统40.00497844.003电气工程110.001369071.004动力及电梯96.411200000.005359.994480596.00五33.35415130.00114.14176000.00219.21239130.00六650000.00备注:人防地下室考虑管桩\满堂砼基础.建安造价为900M2*3300元/M2=297万元表中的合计造价中不包括此费用.序号单体名称新方案建筑面积（平米）指标景观、绿化道路、停车场12446.60平台通风空调室外工程安装工程ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司第三章：项目整体成本测算数据ABC新天地方案估算xxxx工程咨询有限公司成本测算总表12446.6平米控制指标总投资一5934.3773862718.00二142.891778494.67三2428.0030220344.80四340.104233088.66五8845.36110094646.13六七八九十十一十二十三十四十五序号单体名称合计备注建筑面积指标土地及大配套费前期费用建安工程费市政基础设施费不可预见费贷款利息股东投资利息车库资产分摊测算成本小计管理费用不可预见费直接成本小计销售费用毛利率营业税金总成本合计销售均价销售收入ABC新天地方案估算XXXX工程咨询有限公司其中：土地及大配套费序号单体名称合计备注建筑面积12446.6平米指标控制指标（元/m2）总投资（元）一土地及大配套费5934.4738627181土地拆迁补偿费4820.6600000002大配套费23028627183土地出让金883.8110000004土地契税06拍卖佣金0ABC新天地方案估算XXXX工程咨询有限公司序号单体名称合计备注其中：前期费用序号单体名称合计备注序号单体名称合计备注建筑面积12446.6平米建筑面积12446.6平米指标控制指标（元/m2）总投资（元）指标控制指标（元/m2）总投资（元）二前期费用142.891778517.52二前期费用01-5临电、临水、临路、临时设施工程费1123准入证公告费1.08135006环境评估费4.826000024综合管网设计费1.619914.67避雷监测费3.0838393.20房屋鉴定费————8电力检测费1.518669.9025勘查、测绘费地质勘查费09室内空气检测费2.0024893.20测绘费（放线、验线）010119消防入网费112446.6026规划设计费咨询费013人防异地建设费1001244660方案设计费014地名费1.021269