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東京建物阶段汇报18——客户与效率的实现方式“标准化”上海区域本部企划部佘润廷1、由“客户、效率”到标准化目录客户与效率的实现方式——标准化2、用标准化实现“客户、效率”3、东京建物标准化成效举例•设计工作中标准化所发挥的作用•总承包商选择过程中标准化所发挥的作用4、总结1、由“客户、效率”到标准化客户与效率的实现方式——标准化（1）“客户、效率”是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：06年底，在进行《上海公司07、08战略规划》编制的时候，我们将实现战略目标、实践“客户、效率”的策略锁定为“前置”、“品质”、“整合”、“组织”等。客户效率前置品质整合组织加快运营效率聚焦客户需求，提升产品给客户带来的价值定位管理与整合，通过整合资源实现更高效运作聚焦房地产核心能力，优化架构和流程如何实现？1、由“客户、效率”到标准化客户与效率的实现方式——标准化（1）“客户、效率”是我们锁定的工作中心和核心能力，但应怎样实现呢：在编制《上海公司07、08战略规划》时，为实现“客户、效率”我们制定了一系列执行措施并明确了实施计划。但是，在大家以“客户、效率”为核心推进变革的同时，似乎缺少一个统一的方向和方式而很难形成合力。各项实施计划之间似乎有些散乱，似乎缺少一根将各项工作联系起来的主线。《上海万科0708战略规划》变革策略分解及实施计划1、由“客户、效率”到标准化客户与效率的实现方式——标准化（2）由东京建物得到的启示：在国内对东京建物的标杆学习过程中，就一直有这样两个感觉：“东京建物一切工作围绕的中心是客户”、“东京建物的开发工作很有效率”。这一个半月来对东京建物的组织架构、操作流程、管理工具等进行了很多的专题研修，随着学习的深入，感觉东京建物的每一个工作环节确实都很好的体现了“客户、效率”，并且互相配合、形成了指向“客户、效率”的系统和合力。东京建物是用怎样的办法将“客户、效率”落实于各项工作呢？各项工作之间是否存在“共性规律和联系”？Brillia品牌策略组织及人事理念事业标准流程事业收支计画书式样书标准图Brillia规划设计指引东京未来建物会议客户导向的新项目定位……指向“客户、效率”的各项工作间是否存在共性规律？1、由“客户、效率”到标准化客户与效率的实现方式——标准化（2）由东京建物得到的启示：通过对东京建物各项学习成果进行总结，发现“标准化”可能就是东京建物保证“客户、效率”落实的这个共性规律。总体感觉是，东京建物开发过程中的每项工作都有“标准”可循，员工可以根据这些标准快速工作。并且，东京建物的这些“标准”都是以客户需求为核心来制定的。详细研究客户需求，并将其落实为“标准化”通过“标准化”，指导开发工作、提升效率客户导向效率提升客户标准化效率1、由“客户、效率”到标准化客户与效率的实现方式——标准化（2）由东京建物得到的启示：东京建物的标准化是个广义的标准化。它并不仅仅指产品研发或者其他某单一方面，而是涵盖了“工作流程、工作标准、管理工具、产品研发等”房地产公司开发工作的全流程。客户Brillia工作流程•事业推进标准流程（会议体系）•事业推进标准计划•商品企画标准流程•土地获取标准流程•…………工作标准•商品企画标准表•客户调研标准表•销售中心及样板房制作标准•…………管理工具•事业收支计画书•以客户评价为中心的销售周报•标准的目标分解考核体系•…………产品研发•式样书与标准图•设计Checklist•…………2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（1）用标准化实现“客户导向”：首先介绍一个东京建物用“标准化”实现客户导向的例子。——《Brillia规划设计指引》首先从目标客户出发：中层家庭型客户小型家庭单身女性客户老龄化客户消费能力生命周期高端家庭型客户低端客户东京建物原来目标客户群东京建物现在目标客户群2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（1）用标准化实现“客户导向”：首先介绍一个东京建物用“标准化”实现客户导向的例子。——《Brillia规划设计指引》第二步，明确目标客户对于产品“规划设计”方面的需求：通过客户调研，明确客户对于Brillia产品的规划设计语言的需求2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（1）用标准化实现“客户导向”：首先介绍一个东京建物用“标准化”实现客户导向的例子。——《Brillia规划设计指引》第三步，忠实的将客户需求落实为Brillia产品规划设计标准：用最恰当的方式体现客户导向的标准：当客户在规划设计方面的需求无法用图面和具体做法的形式体现时，东京建物选择了用“检讨点”+“意向图片”的方式向自身事业推进人员和设计师传递客户标准。2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（1）用标准化实现“客户导向”：东京建物“用标准化实现客户导向”的基本思路是：了解客户需求用最恰当的方式将客户需求标准化指导开发工作在东京建物，这类“用标准化实现客户导向”的例子比比皆是：•《式样书》——根据不同客户群需求制定产品配置、做法分级标准（7级）•《标准图》——根据客户需求制定，指导实际设计工作•《设计Checklist》——与式样书和《标准图》配合使用，请设计单位（独立或总包）按照设计检查表对比东京建物标准式样与图集在设计中的遵守情况•《销售中心及样板房制作标准》——为更好的向客户进行项目展示，对销售中心流线、样板房制作明确标准•《东京未来建物会议》——调研客户需求，将其固化为产品、服务•《新项目定位调研方法》——以客户为中心进行新项目调研和定位•……2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（2）用标准化实现“效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升”的作用：（一）操作流程、协调关系、计划编制的标准化：0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月用地取得会议引继会议目标·概念设定会议★商品企画会议★销售方针·MR确认会议★商品确定会议★推介会议★价格会议★总结会议•为须作决策的会议•为专业协调的会议★•为须作决策的会议•为专业协调的会议★土地关系调查·商品企画设计·工事近邻·电波障害贩卖·广告宣传贩卖中心·MR东京建物用标准化的形式固定了项目开发流程、会议体系、计划编制体系、各分项工作和协调关系等，使得事业部推进人员对项目开发一目了然0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月土地关系权利关系调查测量解体工事（拆迁）★土地交付测量勘查拆迁评估拆迁单位委托（日本规定拆迁可以直接委托）拆迁工程（开工前）2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（2）用标准化实现“效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升”的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：土地权利确认阶段工作标准、管理工具：（1）事业收支计画书；（2）事业Memo；（3）测量、勘察指引；…………0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月调查商品企画调查设计方案检讨调研相关工作目标设定式样配置调研等相关工作时间规定为2个月，包括：调研分析、设计方案检讨等。如果时间紧急可采取网络或会员调查的方式2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（2）用标准化实现“效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升”的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：商品企画调研阶段工作标准、管理工具：（1）商品企画表；（2）周边项目调研表；（3）客户调研标准表；（4）商品企画流程；（5）东京未来建物会议；…………0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月设计工程政府协议设计事务所总建筑商相关概念设计（40天）向总包设计交接（10天）事前商谈协议签订扩初设计（45天）向总包提供式样书、标准图等15天确定总包概念设计验证（20天）报建设计完成（40天）项目用材及配置决定施工图完成（40天）建筑费测算建筑费决定总包签约开工建筑确认住宅性能表示报建（45日取得）设计性能评价申请建筑性能评价申请2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（2）用标准化实现“效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，这是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升”的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：设计工程阶段工作标准、管理工具：（1）《式样书》；（2）《Brillia规划设计指引》；（3）《标准图》；（4）《设计checklist》；（5）《标准工期计算书》；（6）《Brillia品质控制体系》；…………0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月贩卖广告宣传销售战略销售代理公司销售工作广告代理公司选定广告战略完成（50日）销售战略完成（80日）广告概念制作（90天）事前准备物业管理相关工作根据方案开始检讨条款确定广告战略东建不贩签约广告开案（75天）CG制作①外观、网站、DM等（75天）CG制作②宣传册、共用展示等（75天）主页、DM制作（90日）MR看板等制作（90日）预约销售第1期第2期制作完成（重要事项说明会前15天）2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（2）用标准化实现“效率提升”：在用标准化明确客户需求后，东京建物又通过标准化的流程、管理工具固化项目开发流程，正是由于使用了这些标准流程和管理工具，东京建物实现了高效的事业推进（项目开发）。从事业推进（项目开发）过程看“标准化对效率提升”的作用：（二）工作标准、管理工具的标准化：销售、广告宣传阶段工作标准、管理工具：（1）《MR作成指引》；（2）《销售方针确定流程》；（3）《MR确定流程》；（4）《客户信息收集流程》；（5）《以客户评价为中心的销售周报》；…………0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月0月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月13月14月15月16月设计工程政府协议设计事务所总建筑商相关概念设计（40天）向总包设计交接（10天）事前商谈协议签订扩初设计（45天）向总包提供式样书、标准图等15天确定总包概念设计验证（20天）报建设计完成（40天）项目用材及配置决定施工图完成（40天）建筑费测算建筑费决定总包签约开工建筑确认住宅性能表示报建（45日取得）设计性能评价申请建筑性能评价申请2、用标准化实现“客户、效率”客户与效率的实现方式——标准化（2）用标准化实现“效率提升”：通过标准化的方式，不仅提升了东京建物自身的运作效率，还提升了合作伙伴的工作效率，为更好的进行资源整合提供了支持。标准化对合作伙伴效率提升