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方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles70万平方米大盘投资收益如何权衡？投资收益如何达到最佳化？一期何时是融资的最佳时间节点？如何控制建设期风险？如何达到收益最佳？提问方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles●建设规模大●建设周期长●前期投入成本高●抗风险能力受主要因素影响●投资收益能否成为后续项目建设资金链的优良开端一期存在的疑问：提问方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles提问项目一期投资测算项目一期财务评价方案及建议结论项目投入与产出分析方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles项目一期投资测算1、项目经济指标2、项目一期开发进度、经营进度计划建议测算方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles1、项目经济指标2、项目一期开发进度、经营进度计划建议1530153015301530153015301530153015301530153015301530153015301530153015301530153015301530153015301施工图设计审查2规划许可证办理103监理、施工招投标304施工许可证办理1451#-4#基础施工1206一至十五层主体1607十六至二十八层1408裙房主体6091#-4#内装饰施工120101#-4#外装饰施工15011门窗16012室内水电工程13消防通风设备安装12014电梯安装9015室外道路绿化9016室外供水6017室外供电6018竣工验收302月编制单位：开发项目部日期2006.6.2010月11月12月1月6月7月8月9月2月3月4月5月10月11月12月1月6月7月8月9月2006年开发项目计划－D-10区横道图序号天数2006年2007年20083月4月5月分部工计划时间测算*制表依据（1）贵司提供:《2006年开发项目计划-D-10区横道图》（2）我司招商销售部制定:《一期销售周期预计》方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles142461.8m2（预估）06年9月~07年2月客户积累期（6个月）完成一期住宅客户的积累工作26176.6m2（预估）07年3月~4月开盘强销期（2个月）35%07年5月~7月第一强销期（3个月）55%07年8月~10月第二强销期（3个月）70-75%2007年11月持续期95%07年9月~12月开盘强销期（3个月）20%08年1月~5月第一强销期（5个月）50%08年6月~9月第二强销期（4个月）80%2008年10月持续期90%阶段合计（预估）151774.56m2持续期完成一期商铺客户的积累工作客户积累期物业类型总销面积（预估）阶段住宅住宅、商铺168638.4m2（预估）商铺一期销售周期预计测算方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles二、项目投资估算及资金筹措计划1、项目投资估算分析测算方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles2、项目建设资金平衡支出测算方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles3、项目投资方案及资金筹措建议解决问题：何时是融资的最佳时间节点？单位：万元测算方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles测算项目一期投资测算项目一期财务评价方案及建议结论项目投入与产出分析方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles财务评价1、销售建议及收入估算经营收入：住宅及商业45,562.56万元;车位2,882.72万元（1）销售建议在项目建成后，住宅和商业用房将全部对外出售，建议地下车库出租经营一段时间后转售。按目前宜昌市西陵区各类物业的销售和出租状况，用前瞻发展的观点，力求准确地反映未来几年的房价走势，并且采取相对稳健的预测。（2）应纳税金营业税金：本项目按营业收入的5%缴纳营业税，并分别按应缴纳税额为基数，缴纳其他附加税费、教育费附加、城市建设维护费、义务兵优待金等，综合考虑印花税及商品房交易手续费，经营税金合计按5.7%计算；所得税：本项目按33%的税率缴纳所得税计算；评估租金售价住宅2500元/㎡商业3800元/㎡车位150元/个·月60000元/个方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇PromotionarticlesⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣⅠⅡ一住宅35,615.455,342.328,903.866,410.787,835.403,561.553,561.55二商业9,947.111,989.42994.711,989.421,989.421,989.42994.71三车位合计45,562.560.000.000.000.005,342.328,903.866,410.789,824.824,556.265,550.971,989.421,989.42994.710.00住宅及商业部分销售收入估算表2009年2007年2008年序号项目合计2006年ⅠⅡⅢⅣⅠⅡⅢⅣ一、13.3414.3615.3916.4219.7720.9323.262,759.2612150150150150170170170170365%70%75%80%85%90%100%100%413.3414.3615.3916.4219.7720.9323.2623.26566273613.3414.3615.3916.4219.7720.9323.262,759.26车位出租和出售计划收入估算表租赁（转售）收入2009年2010年序号项目合计2,882.72出售单价（万元/个）出售收入可出租个数租金出租率（%）有效毛租金收入注：红色部分为代理公司完成的项目一期销售，住宅部分销售率为90%~95%，商业部分销售率为90%。评估456方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles2、项目总成本预测总成本为：37,085.75万元。建设成本为：33,684.16万元，其中包括土地开发费用、前期开发费、市政配套、小区配套及总体、建安费用、不可预见费，详见《投资估算表》。经营成本为：3,401.59万元，其中包括销售费用、管理费用、财务费用。计算方式如下表：评估方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles*注：经营费用中广告费用和推广费用列支到整体项目营运测算中去单位：万元评估方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Promotionarticles3、利润分析（1）项目利润分析住宅及商业部分销售成本利润率为：14.82%；全部销售成本利润率为：21.58%。详见损益分析。（2）项目损益分析损益分析根据销售建议及收入估算分《住宅及商业部分销售损益表》和《住宅、商业和车位全部销售损益表》进行。（3）利润分配公司在缴纳所得税后，根据公司发展的战略要求进行税后的利润分配或计提公益金和公积金。评估方法论Methodology市场研判Marketresearch客户定位Customerorientation项目产品定位Productpositioningproject项目规划Projectplanning投资篇Investmentarticles推广篇Pro