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谨呈：上海翔阳置业有限公司大通机构二零一三年四月翔阳商厦商业招商运营顾问服务项目投标文件公司介绍和人员配备1.公司介绍■■■■■大通地产机构成立于1994年，是上海最早一批由外商投资的房产代理销售公司。公司发展至今，已成为一家纵横住宅及商业地产领域，集研策、策划、销售、招商、建筑设计等功能于一身的房地产全程营销服务机构。以综合性全局眼光，以“创意地产行销”思维，为各大发展商提供全程代理服务。近20年积累的国内外房地产经验，深耕长三角，辐射全中国的房产市场。以整合资源为手段，以创造价值为动力，以提升利润为目标。□服务理念公司历史□服务范围□前期研策招商代理建筑设计营运管理营销策划2.类似案盘操作简介城市项目名称项目性质服务面积（万㎡）上海豫园万丽398商业3东海岸国际广场商业15利金国际商业6上海医谷园区商业0.3梅陇镇·新都会商业9杰地大厦商业2.3无锡V-PARK集智广场综合体11南通南通壹城商业20江阴绿城新天地商业53.本项目人力资源配备大通地产机构项目专案组市场调研分组经理调查专员研究专员策划分组策划经理策划专员广告设计分组经理高级设计师设计师招商分组招商经理招商人员4.项目团队主要人员构成David楊董事长2002年美国加州大学，金融学学士。2004年美国加州大学，行销学硕士。代表项目：洛杉矶DYJK项目豫园万丽398东海岸国际广场利金国际上海医谷园区梅陇镇·新都会杰地大厦V-PARK集智广场南通壹城绿城新天地周怡芸市场经理8年房地产从业经验，拥有房地产经纪人资格证书。2008年进入大通地产机构，主要负责房产市场的研究、项目定位策划及投资分析。莱茵美墅南通壹城豫园万丽大酒店连云港东方191江阴绿城新天地江南清漪园汇鑫国际昆山花桥东方海外集团项目利金国际无锡集智广场代表项目：企划文案4年房地产从业经验，毕业于华东理工大学机械系。2009年加盟大通机构，主要负责房地产项目的推广企划工作。代表项目：上海莱茵美墅镇江泰银·茗园连云港江南雅苑连云港东方191江阴绿城新天地南通壹城杨欣翼企划设计11年房地产从业经验，毕业于上海金融学院金融学。2005年加盟大通机构，主要负责房地产项目的企划设计工作。代表项目：温岭璀璨名邸南京同曦鸣城镇江月湖花园镇江河风丽景镇江金谷家园太仓君悦豪廷连云港东方191江阴绿城新天地陈颖芳上海新时代富嘉花园上海黄浦丽园上海豫园万丽398上海利金国际上海莱茵美墅上海（安亭）国际汽配贸易中心无锡集智广场南通壹城PART1.市场篇1.项目发展核心要素翔阳商厦商业演变观光设施集中区域规划轨道商业商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业区域商业特征区域内核心商业由专业市场组成，商业辐射力强；各类专业市场为商圈引入大量客流，但整体消费层次较低，消费目的明确；随着北苏州规划的逐步落位，其商业格局将会随之升级，与南岸的南京路商圈遥相呼应。区域消费群构成区域特征优劣势优势：经过30年专业市场培育，区域已形成良好的商业氛围和相对牢固的消费群体；随区域综合改造的启动，具有一定规模的复合型商业项目缺口明显，区域商业层次也有提升的需要。劣势：区域商业以不同专业市场为核心，商业层次低；区域以从事服装批发生意的从业者为主；区域吸引来上海各个区域的年轻消费群体；外埠观光客也是区域重要的消费群体之一。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业项目商业发展建议—本项目：打造全天候商业中心——业态组合日夜均衡，吸引顾客驻足业态组合的针对性：日间及夜间业态有机互动，并适当加强休闲餐饮业态之比重，增强项目的目的性消费吸引力。全天候餐饮规划：规划部分全天候餐饮，如咖啡、甜品等休闲餐饮。夜间人流的导入：规划目的性较强、对夜间人群具有吸引力的业态，如书吧、休闲餐饮等。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业项目商业发展建议—本项目：打造品质格调商业——迎合消费需求，留住客户随着华侨城苏河湾的建成，区域内消费群将拥有一批高学历、高素质、高收入的人群，具有较丰富的消费经历，此类人群注重消费的品质与格调。在业态设置上，应规划较有市场号召力的品牌，在消费上注重体验性（体验式零售、文化餐饮、景观餐饮、特色影院等）。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业项目周边紧邻黄浦江，且距离南京路商圈等特色设施较近，加上苏河湾区域的规划和建设，未来将吸引大量商务访客和观光客。区域内聚集了一批文化老建筑，具有一定的历史和文化底蕴。项目商业发展建议—打造体验式商业中心项目应加强自身景观的打造，设置景观小品等节点，丰富项目内涵，强化广场与周边公共文化设施的互动，承接观光旅游景点吸引来的人流。项目应强化导视系统，加强出入口及地下通道的导视设置，凸显商业主体，吸引人群进入商业内部消费。项目应以富有主题的定位规划，特色的室内设计及业态配置，吸引消费者逗留。以特色化、主题化的竞争策略与周边项目进行竞争。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业商业体验因子建议——打造公共活动中心吸引客流聚集通过对项目公共活动空间的精心规划，塑造消费者休憩聚会的场所，打造区域钢筋水泥之间的绿洲。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业六本木之丘大蜘蛛三里屯Village纽约洛克菲勒中心芝加哥千禧公园商业体验因子建议——打造文化展示中心吸引客流聚集文化小品的运用，增强项目的趣味性，吸引客流驻足停留商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业商业体验因子建议——利用强感召力的入口引导，与场内业态结合，完成消费者综合性体验。项目可通过地面广场的打造和内部业态的设置，引导访客、观光客驻足停留。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业商业发展建议——利用苏河湾的大规划，依靠华侨城的整体定位，与之相互衔接。项目紧邻苏河湾核心龙头项目华侨城，与六星级宝格丽酒店隔街相望。区域整体商业面临综合改造工程，商业层次也有提升的需要。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业华侨城苏河湾——地处上海核心区域，华侨城蓄力打造高端商业商务中心苏河湾整体3.19平方公里区域，将成为市中心全新的高端商务商业区和以金融服务业为主的高档现代服务业集聚区。西临西藏路，东至河南路，北至天潼路，东临本项目，距离外白渡桥800米。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业核心元素—轨道商业——轨道交通10号线天潼路站上盖物业轨道交通10号线天潼路站与本项目地下空间完美衔接，并可在附近站点实现多轨交换乘。商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业参考案例——轨道商业的处理商业演变观光设施聚集区域规划轨道商业提高轨道商业吸引率；人流导入；无缝衔接；舒适的通道；明确的标识；现状策略商业体量有限核心商业圈公共/观光资源区域规划轨道商业主题化发展全天候、品质、格调商业打造核心资源的利用和发挥利用区域改造升级的大背景共享客流2.市场研究区域商业发展历程从无到有，从有到精。如今，七浦路商圈已经形成了体量超过30万方，辐射长三角的专业服装市场。2.1竞争分析区域商业发展趋势传统商业中心：商业项目、品牌不断升级，商圈影响力不断升级南京路商圈中信泰富七浦路商业项目调研，取样范围主要集中在项目商业辐射半径1.5公里内的区域，并从此区域选取多个典型商业作为调研案例。依次走访了兴旺、圣和圣、新七浦、联富、新金浦、豪浦、超飞捷等多个项目。福建北路白马超飞捷七浦批发新金浦凯旋城地下鞋城豪浦新七浦联富新兴旺老兴旺德邻圣和圣海宁路塘沽路七浦路天潼路南京路河南北路本案华侨城区域商业个案分布七浦路商圈以河南北路十字路口为龙头，沿七浦路向西辐射至浙江北路，沿山西北路和福建北路辐射至天潼路。整个服饰批发市场以七个大型服饰批发市场为首。名称层数经营内容平均租金（元/㎡/天）出租率物业管理（元/㎡/月）铺位面积（㎡）经营状况圣和圣7综合市场1888%604-60一般超飞捷7综合市场1690%2910-100一般白马大厦4综合市场6.593%455-70一般凯旋城5综合市场11.595%388-90较好地下鞋城1综合市场3095%146-11较好新金浦6综合市场8.5—50-605-96—老兴旺6综合市场4595%756.3-30好新兴旺7综合市场3590%7210-30好联富商厦7综合市场2580%4810-240一般豪浦大厦7综合市场1795%40-4510-35一般七浦批发7综合市场1090%296-55较好新七浦6综合市场2195%706.3-33较好德邻购物6购物中心1660%3520-60较差区域商业个案租金差异较大，其中兴旺租金价格最高，其次向南、向西价格呈现逐渐下降状态。圣和圣超飞捷白马凯旋城地下鞋城七浦批发新金浦豪浦新七浦联富老兴旺新兴旺德邻1015202530354045区域商业个案租金比较区域个案经营面积主要以10-50平方米为主。区域商业个案面积比较圣和圣超飞捷白马凯旋城地下鞋城七浦批发新金浦豪浦新七浦联富老兴旺新兴旺德邻购物102030405060708090100250区域商业个案大部分为女装零售，档次较低，经营状况总体来说较好，尤其是靠近河南北路七浦路的一段。区域商业个案经营业种7%10%10%70%1%2%床上用品童装鞋、包饰品男装女装物业情况项目名称圣和圣韩国馆投资商上海圣和圣置业有限公司商场地址塘沽路730号开业时间2006年12月营业时间9:00-20:00经营面积20000㎡单层面积4100㎡一楼层高4.5m停车位350个规划设计水平、垂直人流组织2部扶梯、2部客梯货流组织2部货梯公共空间主通道7m、次通道3.5m业态分布楼层业态品牌1鞋、箱包MISO、诱惑、韩国故事2韩国馆May、Queen、MONICA3皮草服饰LEADINGMEN、TMPLE、金狐狸4韩国馆F&M、首尔公主5美食广场味千拉面、巴贝拉总体评述优势1.圣和圣精品服饰城地处塘沽路、河南北路口，交通比较便利。2.整个项目分商铺与商住楼，商铺高5层，商住楼高23层。内部走道比较宽敞，环境布置整洁。劣势目前七浦路的服饰市场太多，竞争比较激烈，圣和圣广场位于七浦路市场的北部，客源还不是很稳定。物业情况项目名称新兴旺服装批发城投资商上海万丰房地产商场地址七浦路133号开业时间A区2004年11月B区2005年11月营业时间6:00-18:00经营面积130000㎡单层面积23000㎡一楼层高5m停车位地下300个规划设计水平、垂直人流组织扶梯3部，客梯4部货流组织3部货梯公共空间主通道宽7m；次通道宽3.5m业态分布楼层业态品牌B1箱包、鞋、饰品Douna、livi、Newwave1流行服饰、美甲依诺姿，咔哇依2休闲时装、牛仔、LOCO、LCS、迪美、肯德基3童装、床上用品AnAn、可贝鲁4品牌服饰ZRZ,Angel,多本木5外贸服饰蜀之味，芋贵人总体评述优势1.新兴旺服饰城坐落于上海七浦路商圈最为繁华的东首，其区位优势明显。2.内部宽敞，具有良好的硬件设施，在五楼有多家餐饮，综合配套服务较好，商业氛围浓厚。劣势商铺存在占道经营，进出口大门拥挤混乱，管理较为混乱。物业情况项目名称联富服装批发城投资商上海联富房地产商场地址河南北路99号开业时间2006年10月营业时间5:00-19:00经营面积26000㎡单层面积4800㎡一楼层高4.5m停车位150个规划设计水平、垂直人流组织扶梯2部，客梯4部货流组织货梯2部公共空间主通道宽5米；次通道宽4米业态分布楼层业态品牌B2品牌折扣中心咪呀咪、爱玛诗菲B1童装、饰品、箱包雅培，贝恩宝1休闲男女装老人头、约翰、奥克金狐狸2流行服饰麦当劳、凯瑞、艾迪雅思3品牌女装麦克阿丹、乔易阿玛尼4品牌男女装韩国金狐狸、金羽杰总体评述优势1.位于七浦商圈最主要的物流出入口，市场地下有下沉式广场与地铁出入口相同。2.内部有26米高宽敞中堂大厅，购物环境比较舒适。劣势公摊面积较大，租金相对较贵物业情况项目名称德邻购物中心投资商上海鸿锳物业商场地址四川北路71号开业时间2011年08月营业时间9:00-20：00经营面积15155㎡单层面积1500㎡一楼层高3.5m停车位180个规划设计水平、垂直人流组织扶梯2部，客梯2部货流组织货梯2部公共空间主通道宽7