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上海市房地产市场的市场定位报告一、上海地产宏观市场特点1、概况2003—2004年，上海市房地产市场继续保持快速发展，呈现出投资总量扩张，市场供需两旺，市场结构总体合理的态势。随着房地产投资和商品房市场价格的快速增长，进入2005年以来，特别是2005年6月前后政府宏观调控力度不断加大，连续强势出台了一系列金融、土地、房产政策，为偏离正常发展轨道的楼市降温、使得整个房地产业回归理性，这为房地产也以后长期稳定发展提供了保证。尽管如此，在上海，房地产市场投资规模仍在稳步扩大。房地产业的支柱产业地位仍在凸显。2003年全年房地产业实现增加值461.88亿元，2004年更是实现了大副的增长，相对而言，2005年的增副、价格有了一定程度的回落，仍在比较正常的氛围内，增速高于其他各类投资主体。2、供求关系的转变不过随着新政的逐步落实，以“平抑房价、打击炒作和剔除泡沫”为主旨的新政整体效果已经明显。国家统计局2005年前三季度的数据显示，我国的房价涨幅逐季平稳回落。其中一季度上涨幅度是12.5％，二季度涨幅是10.1％，而三季度涨幅是8.8％。去年全国房价的涨幅却在14％至15％之间。素有楼市“晴雨表”之称的“国房景气指数”，今年以来一直是回落态势，处于景气不景气的边缘，在101点左右徘徊。上海市场同样不能幸免，整个地产市场已经由买方市场想卖方市场转换，市场人气不足，信心指数下降，观望气氛浓厚，与不断放大的入市体量相比，整个市场成交实际成交量明显缩水，市场压力极大。3、上海商用地产场市场概况据权威机构统计，随着国内外资本源源不断的汇集，上海国际化大都市的地位已逐步确立，加之2010年世博会的拉动效应，自从去年以来，上海的办公楼、酒店式公比例1%13%11%7%16%7%4%1%2%7%13%18%自动化控制/机械制造贸易/销售咨询/广告/规划设计金融/保险/投资高科技产业物流/船务电子产品石油化工/能源房产/物管/写字楼租赁医疗/药品外资驻沪机构/代表处其他寓、高档住宅等的市场需求量一路走高、租金也水涨船高，涨幅已达亚洲第一、全球第三。今年一季度上海甲级办公楼的整体吸纳量明显加速。从上季度的3.9万平方米上升到7.5万平方米，其中绝大部分需求来自浦西地区。空置率也从上季度的11.5%降低为11.1%，今年上海上述物业的租金上涨率已经达到了近20%，不能不说是一个奇迹。据有关数据显示，除了各类甲级写字楼租赁兴旺、乙级写字楼销售顺畅外，其他类型的概念物业如：SOLO、SOHO、酒店式公寓等更是倍受市场追宠，也因此，市场上出现了不少上述类型的产品面市，实际反响也相当不错。特别是经过今年的房产新政的考验，人们发现上述物业的抗跌性也明显高于纯住宅的项目，当然，其对地段的要求相对苛刻。从这部分物业业主的构成看，主要是一些从事贸易、高科技，咨询，金融保险类公司或从业人员明显较优，这无疑和上海的整个城市定位相符合。随着发展，此种趋势会得到进一步加强。另外，随着外资的大量进入，外资的驻沪机构和代表处的数量会大幅增加，其市场需求量也会明显放大。4、上海商业市场的规模还将继续扩大上海经济发展的速度决定了商业市场的扩容。上海连续8年呈两位数高速发展的势头，是很难因一些突发因素而嘎然而止的。在此前连续三个季度市场维持约60,000平方米的较低吸纳量之后，2005年第三季度上海甲级写字楼市场吸纳量猛增，约升至159,300平方米。如此惊人的吸纳量增幅主要归因于在本季度许多新近完工的写字楼物业开始入驻租户，如汇亚大厦、花旗集团大厦及都市总部大楼。其中两个物业位于陆家嘴区域，使得本季度大部分吸纳量都集中在此，约达到市场总体吸纳量的80.5%。其他吸纳量比较集中的区域还有黄浦区和徐汇区，分别达到22,300平方米和8,900平方米。空置率尽管2005年第三季度的新增供应巨大，但由于市场持续活跃的预租，使得本季度上海甲级写字楼市场的平均空置率仍然维持在较低的水平，与前两个季度没有显著变化约为6.9%。在上海的几个大型商务圈中，南京西路和淮海路区域的剩余供应仍然最为紧张，其空置率至9月底分别达到2.3%和3.1%。在人民广场区域随着都市总部大楼的完工入市，市场紧张局面得到了暂时的缓解，其空置率至九月底小幅上升至7.2%。在浦东陆家嘴区域，汇亚大厦和花旗银行大厦的强劲吸纳量使得该区域的平均空置率小幅下降4.5个百分点，至九月底达到7.6%。租金/售价2005年第三季度，上海甲级写字楼平均租金报价继续上扬，虽然其增长幅度有所放缓。截至九月底上海全市范围内，甲级写字楼平均租金报价上涨0.5%，达到207.8元/平方米/月。虽然上海甲级写字楼供应依旧十分紧张，但是由于本季度许多早期物业中的很多租户都纷纷搬走迁至品质更好的新建物业，使得甲级写字楼整体平均租金缺乏上涨动力。另外，尽管人民币汇率进行了调整，但是许多写字楼仍延续使用美金作为租金报价单位，使得在转换成人民币的过程中减少了租金的涨幅。截至九月底上海超甲级写字楼平均租金达到319.6元/平方米/月。目前上海共有14幢超甲级写字楼，其品质已经达到国际甲级写字楼标准，如：嘉华中心，来福士广场和汇亚大厦等。上海租金最高的区域仍然在南京西路和淮海路沿线，其甲级写字楼平均租金水平较上季度分别上涨了1.4%达到256.1元/平方米/月，和7.4%达到245.5元/平方米/月。在陆家嘴，由于汇亚大厦和花旗集团大厦建成入市并开始入驻租户，使得此区域本季度平均租金水平上涨2.9%达到204.2元/平方米/月。今后几年，上海大规模市政建设速度不减。据不完全统计，全市已形成了114个大型居住区，新建居住区的社区商业中心需求将迅速增长，待开发的社区商业营业面积将达到250万平方米，销售额达600亿元。按市政府居住区商业服务设施占5.5%的规定保守计算，到2006年商业市场的增量约在312.5—340万平方米，5年间将增长30.8%--32.86%。在完成大规模住宅建设之后，商业市场将逐步成熟，商业市场的增量将趋于平缓。比例47%35%18%上海外资/合资外地5、外资入驻对商业市场需求和价格上升形成支撑如上所述，世界前50名大型零售商已有40家在中国“抢滩登陆”，美国沃尔玛、法国家乐福、德国的麦德龙、欧倍德等著名零售巨头在上海纷纷立足，并且都制定了进一步拓展市场的计划。其零售额已占社会零售总额的10%，今后3年将达到30%。由此可见其对于商铺的需求仍会增加。投资商业市场的外资除一些中小投资者外，基本上是跨国零售巨头。他们进入中国投资十分慎重，但一旦进入通常很难是一种短期行为。可见建设中的国际化大都市的商业市场其潜在投资价值正被逐步认可。在20世纪80、90年代，香港房地产市场的持续“三高”，已表明了外资源源不断地进入所具有的重要作用。因此，着眼于长期发展的外资进驻将对上海市的商业市场上升构成有力支撑。6、今后一段时间上海楼市的市场需求评估随着供应量的继续积累,新一波的降价将在2006年来临,并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在,并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么,在一年内的上海房地产市场的真实需求到底有多少呢?要判断未来一年的普通住宅需求,首先需要对2005年之前的住宅购房需求进行分析,在此基础上判断2006年的普通住宅购房需求。如果住房需求能被有效激发的话,2006年的市场成交情况将在2005年的基础上保持平稳。但在短期内如果房价没有实质性的降低的话,刚性需求也会有很大的弹性,不会马上转变为现实的购买力。◆普通住宅近期成交低迷◆根据我们掌握的数据显示,最近一段时间虽然商品房整体成交量仍然维持在宏观调控以后的较高水平,11月14日-11月20日上海全市商品房成交量为55万平方米,环比增加16%,其中定向的配套商品房占总成交比例有很大幅度的增长,而普通住宅成交量却相应降低为21万平方米,环比下降1.6%。按照上海网上房地产11月23日的成交数据显示,截至当天全年普通住宅累计成交面积为1542万平方米,按此水平预计2005年全年非定向的普通住宅成交面积不会超过1700万平方米。造成最近普通住宅成交低迷的情况在很大程度上是由于之前以降价为主的促销手段使购房者进入了促销疲劳期,并且实际上大部分楼盘降价幅度并不大,因此在金九银十的短暂成交高潮之后,市场成交又进入了低潮期。◆真实需求到底有多少我们认为,随着供应量的继续积累,新一波的降价将在2006年来临,并且带来一个新的成交高潮。因为支撑上海房地产市场的真实需求依然大量存在,并且在各种条件满足的情况下会被诱导成为现实的购买力。那么,在一年内的上海房地产市场的真实需求到底有多少呢?我们认为：2005年之前的住宅购房需求主要有以下几个方面:投资购房、拆迁购房、结婚购房、外来人口定居购房、改善型购房。A、投资购房:我们认为投资性购买住宅的比例占2004年商品房总成交面积的30%左右,即:3450×30%=1035万平方米。这部分购房需求主要购买的是普通住宅。B、拆迁购房:根据上海统计局数据,2004年拆迁居民住宅为233万平方米,2003年拆迁居民住宅为475万方,取两者平均值为354万平方米。由于拆迁的都是一些老式住房,动迁人口之前的人均居住面积远达不到现在上海市的人均居住面积水平,居民再次购房后的居住面积之和应大于原来的,假设新购房面积为原住房面积的1.8倍。则总的拆迁购房面积为354×1.8=637万平方米。这部分需求基本上由政府提供的配套商品房来安置,同时有部分需求可能转向二手住宅,只有部分需求是出于地段或环境的考虑会转向购买普通住宅,预计拆迁后购买普通住宅的比例只能占到拆迁购房总面积的20%。因此,拆迁性购普通住宅的面积可以预测为:354×1.8×0.2=127万平方米。C、结婚购房:根据上海市统计局数据,上海最近5年的结婚人数分别为:2000年9.31万对、2001年9.30万对、2002年9.10万对、2003年10.82万对、2004年12.49万对,取其算术平均值为:10.2万对,假设其中80%需购婚房,婚房面积为80平方米，但也有一部分结婚购房需求会转向二手住宅,预计购买普通住宅比例0.6。则,结婚购房面积可以预测为:10.2×80%×80×0.6=392万平方米。D、外来人口定居购房:上海每年都吸引大量寻求发展机会的外来人口,2005年外来人口总数量近500万,成为上海市人投资购房1035拆迁购房127结婚购房392外来人口定居360改善型购房810口增长的主要贡献力量。流动人口中大多数人在沪已经居住一年以上,主要居住在宿舍,其次是居住在租借的私房中,再次是居住在上海居民家中和租借的公房中。在上海购买住房的流动人口为经济富裕并且打算长期居留上海的群体,预计占到外来人口数量的15%左右。按照流动人口平均在上海5年左右可以购房,两人组成家庭,购房面积80平方米来计算,当然这部分购房需求也会有部分转向二手住宅,预计购买普通住宅的比例为0.6左右,则外来人口每年购房面积可以预测为:500×15%×0.5÷5×80×0.6=360万平方米。E、改善购房:该部分购房需求既包括购买普通住宅也包括购买配套商品房,因此，改善型购房需求=2005年住宅总购房面积-投资购房需求-拆迁购房总需求-结婚购房需求-外来人口购房需求=3234-1035-637-392-360=810万平方米。由于改善型购房和外来人口购房在此之前有一定程度的透支,因此取其0.8倍；结婚购房和拆迁型购房属于刚性需求,虽然在目前可以延迟购房,但在未来会保持稳定；投资型购房需求有较大萎缩,预计为之前投资购房数量的20%左右。则2006年普通住宅实际购房年需求预计为:(改善型购普通住宅＋外来人口购普通住宅)×0.8＋结婚购普通住宅＋拆迁型购普通住宅＋投资型购普通住宅×20%=(811＋360)×0.8＋392＋127＋1035×20%≈1700万平方米。◆刚性需求也有很大弹性根据对2006年需求的预测,我们认为,如果这些需求能被有效激发的,2006年的市场成交情况将在2005年的基础上