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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。产业园区房地产发展规律——《坪山飞西旧改项目定位及经济测算报告》版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2007-1-31策划沙龙分享本报告是严格保密的。背景说明——为什么会研究产业园区房地产发展规律？项目属性：整体规划建议及一期定位经济测算报告大工业区旁-坪山中心城门户-86万建面的综合体-旧改项目包括约63万的住宅+16.5万的商业+1.6万的学校+4.8万的酒店报告内容：发展商背景：首次开发、陌生区域，对片区期望很高项目一期面市时间：2009年上半年，整体开发时间预计是8－10年本项目深汕公路深汕公路大工业区东纵路坪山中心城本项目深汕公路深汕公路大工业区东纵路坪山中心城本报告是严格保密的。规划——龙岗有两个新城，东部新城未来规划及发展前景对区域内的经济发展和人口发展将有很大的促进作用深圳市近期建设规划（2006-2010）未来深圳重点发展的区域——四个新城的建设：（1）龙华新城：区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。（2）体育新城：集体育、教育、居住、商业文化、旅游休闲于一体的体育新城。（3）光明新城：建设具有示范作用的生态新城。（4）东部新城：高标准建设产业与综合服务功能协调发展的东部工业新城。未来深圳重点发展的区域光明新城龙华新城体育新城东部新城龙岗有2个新城本报告是严格保密的。对本项目而言，她不只是一个单纯的房地产项目，她承载的区域使命意义重大，她是新城规划下服务新城、服务大工业区的一个综合体本项目：86万建面本报告是严格保密的。坪山目前在筹项目多、规模大，且政府招牌挂土地供应频繁已知的有归属的十块商住用地/旧改项目未来还将有新增拍卖地块牛角龙村旧改江岭工业区旧改坪山围村旧改飞西旧改深业地块飞东旧改宝山旧改三洋湖旧改万科项目金众蓝钻项目本报告是严格保密的。06年下半年，政府频频出让坪山地块，万科热情竞标，其它开发商冷静旁观G11204-0395G11207-0205G11336-0061G11337-0089日期地块建面容积率竞拍者（红字表示竞得者）楼面地价（元/平米）9月15日G11204-0395785643万科、鹏基2127元/平米10月30日G11207-0205G11207-0205（两次出让）848463万科流拍12月27日万科、深业、名居1802元/平米G11336-00612180863无竞拍申请流拍G11337-0089918663深业、万科流拍备注：G11336-0061，G11337-0089两地块中含15%的公共性租赁住房建设本地块楔子背景观察：坪山的现状与未来分析●万科的热情竞标&大部分开发商的冷静旁观——坪山发展的远景与近景本报告是严格保密的。现状基础：工业重镇坪山作为龙岗的传统工业发展重镇，大型工业区云集，发展时间较长坪山近年工业总产值及增长率17.441.266.59021.195.3%61.4%35.3%21.3%02040608010020012002200320042005亿元00.20.40.60.81百分比工业总产值增长率坪山主要工业园区大工业区台商工业园罗湖工业区高思特工业城同富裕工业区富山工业开发区汤坑工业区坪环工业区坪环工业城竹坑工业区沙茔工业区宝山工业区资料来源：坪山计统办规划时间规模定位大工业区199438平方公里市属宝龙碧岭工业区200131平方公里区属罗湖工业区19972平方公里镇属同富裕工业区——3.5万平米镇属坪环工业区20041.7平方公里镇属沙茔工业区200450万平方米镇属资料来源：坪山计统办本报告是严格保密的。现状基础：产业优势不明显态势良好但并不突出，工业区集群规模效应差；以中小规模私营企业为主；低附加值的来料加工型企业多1.全镇约700家企业，其中私营企业329家，占47%2.来料加工比重大。三来一补企业285家，占40%3.工业园区多，村村皆有，但分布散落，各自为政，未形成集群规模效应单位企业合计三来一补三资私营企业六联124441763坪环10327472沙茔121011碧岭156652071汤坑16142马兰301875石井963田头5931721田心4318322竹坑237214金龟927江岭5820929南布213513沙湖12543居委会211533合计6962858232905年坪山镇与龙岗区其他各镇生产总值比较0100200300400500600700800平湖布吉横岗坪地坪山坑梓葵涌大鹏南澳地区生产总值（万元）工业总产值（万元）本报告是严格保密的。区域认知较差城市发展缓慢，城市面貌不佳。坪山印象：老、脏、乱、落后深汕路现状坪山文化广场城市现状：工业区农民房混杂，相关的市政生活配套不足，城市建设严重滞后工业区带来大量低收入蓝领阶层，人员混杂，治安较差本报告是严格保密的。房地产初步发展阶段，区域型封闭发展。历年只供应3个项目，中小规模的中低档项目，以区域内客户为主。现二手房价格偏低，在4000元左右。项目东方威尼斯花园泰富中心广场（泰富华庭）盈富家园（大工业区）开发时间2003年2005年2005年地理位置坪山新中心区坪山街道办事处对面坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大工业区燕子岭生活配套区北侧）占地面积23700㎡18115.5㎡13381.1㎡均价2600元/㎡3500元/㎡公寓：3900元/㎡（带装修加1000元/平方米）；商铺：14000元/㎡主力户型二房、三房二房、三房1房、2房的专家公寓、产权式酒店、服务式公寓楼盘概况总建面48000㎡，由4栋多层与2栋小高层半围合而成；共建住宅402套，首层商铺125间总建面36330㎡，其中商业13300㎡，住宅面积23030㎡。商业部分为三层高的集中式商业建筑。住宅部分由3栋10—12层的小高层围合，共214套。项目有2栋9层带电梯小高层商住楼组成，分A、B、C三区，共524个单位，其中A、B区为产权式酒店与服务式公寓共452套，C区为专家公寓72套。B、C区于06年3月发售。主力客户原住民、私企业主、周边工业区中高管理层、政府公务员公务员、企业白领、原住民私企业主公寓客户主要是大工业区中高层管理人员/技术人员（自住），多区域投资客户（包括关内）；商铺客户以公务员为主本报告是严格保密的。区内有效需求有限：严重的人口比例倒挂，有效置业需求有限户籍人口仅2万人，外来人口占95%，以工业区蓝领为主。数据来源：坪山街道办占地面积（平方公里）总人口其中户籍人口外来人口坪山镇127.2236568320626345057大工业区46近10万——近10万合计约46万约2万约44万注：外来人口主要是工业区人及在本地做生意的小生意人目前坪山人口构成表“劳动力密集型”的产业结构导致严重的贫富不均，两极分化现象严重。在人均收入的层面上，坪山已超过了普遍的“二八”原则，达到10%的人拥有80%的财富。本报告是严格保密的。区内有效需求有限：工业区发展还远不成熟，仍需要时间3-5年培养现有企业数有限，规划中企业在二、三年内难以产生有效需求。有效需求产生阶段：二年建厂+一、二年工作+工作稳定从而产生置业要求。现有人口年产值（万元）现有企业未来规划配套大工业区10万229万118人口50万、年产值1000亿1、燕子岭，建成宿舍楼10多栋，提供公寓式房间2000多间，商铺286间。2、聚龙山生活区已经完成规划，将建成各种档次的住房，预计2010年建成。宝龙碧岭工业区5万83.37万1435家企业在筹，建成后年产值200亿东片生活配套区8万平米；西片生活配套区10万平米均尚未启动，预计2010年建成江岭196881216858——企业自建员工宿舍坪环3825311138103——六联3946626736124——石井1191256579——竹坑3206164557——本报告是严格保密的。市场声音：当前大工业区对坪山自住市场的拉动但并不强劲。工业区内盈百富金领域二期去年3月开盘，目前销售率仅32％，每周只能销售1～2套物业类型：商住楼建筑类别：多层、小高层物业地址：坪山金牛路与荔景路交汇处（深圳大工业区燕子岭生活配套区北侧）开发商：深圳市盈百富投资发展有限公司二期开盘时间：2006-3B栋2006-5A栋建筑面积：32000平米容积率：2.39均价：4200元/平米户型：452套单房销售率：32％一期以二、三房为主，二期以公寓型产品为主。本报告是严格保密的。中心城的诱惑：区域内高端客户外流坪山本地高端客户更愿意置业中心城客户来源分析31%22%14%16%5%7%4%1%中心城龙岗镇坪地坪山平湖横岗惠州关内花半里、罗马公元客户分析奥林华府上门客户来源（客户量：450批）中心城,225,50%龙岗镇,90,20%横岗,32,7%坪山坪地平湖,14,3%其它,18,4%市内,72,16%其中坪山约5%1.看重中心区位：罗马公元、花半里的坪山客户比例高于奥体与中央悦城；2.客户群体总量有限：近年来稳定在5%左右中央悦城客户来源分析本报告是严格保密的。在坪山人心目中：中心城代表着高尚的居住大环境与高素质的城市配套关键词：城市规划好/好学校/环境好公务员王太35岁坪山南布村人五口之家与公公婆婆同住自建房丈夫为坪山公务员爱好：逛街、聊天家庭月收入：20000-30000元目前居住情况：自建房，约500平米对目前居住环境满意度：满意置业情况：03年已在龙岗中心城购买天健郡城110平米三房。置业关注点：小孩教育、小区环境、户型是否考虑在坪山置业：看情况，丈夫主要考虑投资商铺“从小就在南布长大，周边都是亲戚好友，觉得住村里好，相互有个照应帮助，每年还有分红，买龙岗的房子主要是为了孩子将来能在龙岗读好的学校，对住坪山商品房没多大兴趣，如果有不错的项目，我老公倒是有投资商铺的想法。”个体户方太35岁潮州人中专来坪山3年建材店老板爱好：逛街、看电视家庭月收入：10000元目前居住情况：和父母、儿女租房70平米左右农民房同住对目前居住环境满意度：不满意是否有在坪山置业需求：暂无，打算在龙岗买物业需求：小高层，3房100-110平米左右，总价35万，首期10万，月供2500左右置业关注点：生活配套、地段、交通是否考虑在本项目置业：暂时不考虑“有买房子的计划，但坪山整体环境不大好，有些乱，不象个城市，如果坪山的整体环境想龙岗中心城看齐就好了，比较起来还是龙岗中心城好。”本报告是严格保密的。2006年战略新起点——工业核心动力区（东部新城）以中心城为中心的两大核心发展区之一，谋求整个龙岗的共同崛起中心城：区域政治、文化、商业中心，城市次中心奥体新城：全市体育文化中心，区域的商务、商业、休闲娱乐中心龙岗东部新城：整合区域内原有工业资源，以高科技和先进制造业为主导，完善服务配套，全市的综合工业基地。本报告是严格保密的。东部新城：以坪山为中心，产业全面升级现代化工业基地；交通门户/商业文化中心坪山与坑梓组成国际现代化工业基地。重点发展高新技术制造业、石化下游产业以及其他新兴产业。成为以高新产业为先导、大型工业项目为支柱的现代化工业基地，成为中国大型集团企业和世界跨国公司集中区。1、初步建立以坪山为中心，以东、西、北放射路网为基本骨架，轴带结合、梯度推进的空间发展结构。2、确保土地资源的集约使用。3、以发展高新技术产业为主导，先进工业为基础，从区域协调发展的角度进行组团产业结构及其空间布局。4、以改善城市环境为目标，调整用地结构，增辟城中干线，调整布局形态，强调城市特色，保护客家民居。5、建设现代化高质量的公共服务设施6、保护城市环境资源，逐步实现城市人文环境与自然环境的协调。坪山杭梓本报告是严格保密的。东部新城——大工业区分期持续开发对周边区域的影响是一个长期，逐步提升的过程2006-2010年是大工业区的建设成型期大工业区总面积174.4平方公里可开发建设面积109平方公里其中，规划城市建设用地面积81平方公里中心片区