项目投资可行性分析

1项目投资可行性分析第一部分项目用地周边环境分析一、项目土地性质调查01.地理位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。02.土地面积及红线图03.地质地貌状况·四至范围；·地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；·地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；·地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；04.土地规划使用性质05.七通一平现状二、项目用地周边环境调查01.地块周边的建筑物02.绿化景观03.自然景观04.历史人文景观05.环境污染状况06.地块交通条件调查·块周边的市政路网以其公交现状、远景规划·项目的水、路、空交通状况·地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状07.周边市政配套设施调查·购物场所、文化教育、医疗卫生、2·金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、·生活服务、娱乐休息设施、·周边可能存在的对项目不利的干扰因素·历史人文区位影响第二部分区域市场现状及趋势判断宏观形式统计与分析：一、宏观经济运行状况·内生产总值：·第一产业数量·第二产业数量·第三产业数量二、房地产所占比例及数量·房地产开发景气指数·国家宏观金融政策：·币政策·利率·房地产按揭政策三、固定资产投资总额项目开发相关重要数据的收集：·区域房地产开发比重·社会消费品零售总额：·居民消费价格指数四、商品住宅价格指数·项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规·项目所在地的居民住宅形态及比重·政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规·政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规·短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划·项目所在地房地产市场总体供求现状3·项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异·项目所在地商住宅平均价格走势及市场价值发现·商品房住宅客户构成及购买实态分析五、政策性风险评估六、总体评价第三部分土地SWOT（深层次）分析一、项目地块的优势二、项目地块的劣势三、项目地块的机会点四、项目地块的威胁及困难点五、决策要点分析第四部分市场分析一、区域住宅市场成长状况01.区域住宅市场简述·形成时间·各档次住宅区域内分布状况·购买人群变化02.区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）·开工量/竣工量·销售量/供需比·平均售价03.区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势二、区域内供应产品特征01.各档次产品供应状况02.各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征4·平均售价·开发规模·产品形式·平均消化率·平均容积率·物业在区域内分布特征03.区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。04.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型05.分析：本案在区域市场内的机会点06.结论：·区域市场在整体市场的地位及发展态势·本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式·本案在区域内开发市场潜力·本案在开发中的营销焦点问题三、区域市场目标客层研究01.各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）02.结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。四、目标市场定位及产品定位01.市场定位02.目标人群特征/来源区域/行业特点03.产品建议第四部分规划设计分析一、初步规划设计思路01.设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。502.主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。03.节能和环保型建筑材料选用的考虑。04.在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。05.如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。二、规划设计的可行性分析01.在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。02.容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。03.土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。04.周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。05.周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。06.周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。07.市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。6第五部分项目开发评估一、土地升值潜力初步评估。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。二、立即开发与作为土地储备优缺点分析三、工程计划工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。四、销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。第六部分投资收益分析一、计算依据二、主要经济技术指标三、投资收益分析01.建设总投资1、土地费用序号项目计算依据金额（万元）1土地出让金2土地交易及办证费3契税土地出让金×4%合计2、建筑安装工程费用序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）1小高层住宅9502多层住宅7002办公楼10303沿街商业9604南池商业930小计5地下配套1800.00合计73、规费按照市现行规费收取制度，进行计算：序号项目计算依据金额（万元）1教育附加费建安造价的5%2白蚁防治费按建筑面积1.5元/㎡3新型墙体改造费按建筑面积8元/㎡5定额编制建安造价的1.4‰6散装水泥专项基金按建筑面积1.5元/㎡合计4、前期工程费前期工程费用计算，按照目前市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下：序号项目计算依据金额（万元）1市场调研及项目可行性研究费2项目规划方案及施工图设计费建安造价的1.43%3人防地下室设计费建筑面积35元/㎡4地质钻探费建筑面积1.2元/㎡5施工临时水、电、道路建设费建安造价的0.8%6建设工程监理费建安造价的1.0%7建设工程质量监督费建安造价的0.18%8地形图测绘费用地面积×0.2元/㎡12房屋拆迁及场地平整费用地面积×15元/㎡8桩基检测费合计85、基础设施建设费用序号项目计算依据金额（万元）1供水工程建筑面积12元/㎡2供电工程建筑面积33元/㎡3弱电工程建筑面积15元/㎡4消防工程建筑面积35元/㎡5照明工程建筑面积10元/㎡6供气工程建筑面积20元/㎡7排污环卫工程建筑面积25元/㎡8绿化工程（包含路网）绿化面积150元/㎡合计6、公建设施配套费用序号项目计算依据金额（万元）1幼儿园按建筑面积900元/㎡2会所按建筑面积900元/㎡3社区用房按建筑面积900元/㎡4垃圾站按建筑面积500元/㎡5公厕按建筑面积500元/㎡6篮球场300元/㎡合计7、不可预见费不可预见费按上述2—6项之和的3%考虑，计算为：万元。8、开发管理费按上述1—7项之和的3%考虑，计算为：万元。99、销售及推广费用按照销售收入的1.5%初步计算为：万左右。10、财务费用财务部门提供数据11、建设总投资上述1—10项之和为：万元。02.销售收入计算序号项目面积（㎡）单价（元/㎡）金额（万元）1234小计5地下车位合计03.利润计算序号项目计算依据金额（万元）1销售收入2建设总投资3销售营业税及附加销售收入的5.5%4印花税销售收入和建设总投资的0.03%5土地增值税（预征）销售收入1%税前利润7所得税按33%交纳税后利润9投资利润率纯利润/总投资额10四、线性盈亏平衡点分析固定成本（F）金额（单位：万元）土地出让金契税及交易费用相关规费前期工程费合计单位面积固定成本（F/Q）=元/㎡可控成本=总成本—固定成本=万元单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）=元/㎡单位面积税金（T）=元/㎡计算销售单价（P*）盈亏平衡点：FP*=——---+V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金Q=元/㎡即销售单价P*=元/㎡时，达到盈亏平衡。五、销售率盈亏平衡点如按此方案执行情况下，则有：总投资额/预计销售单价=销售率平衡点总体销售均价计算，即：项目单价（元/㎡）团购住宅市场住宅办公沿街商业南池商业车位整体均价项目总建筑面积为㎡，减去还建部分以及公建部分面积为㎡，建设总投资为万元，11则销售面积达到㎡时，即总体销售面积%的实现收支平衡。六、项目开发各期的利润体现经济指标20XX年﹒﹒﹒20XX年合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)七、弹性分析01.成本变动弹性分析按照建设总投资万元计算，正负5%时分析成本弹性。成本变动幅度成本（万元）利润（万元）利润率+5%0-5%02.价格变动弹性分析按照整体销售均价元/㎡成本不变，依据市场变动情况下计算，正负5%时利润弹性。销售价变动幅度成本（万元）利润（万元）利润率+5%0-5%03.结论：从成本以及售价弹性分析可得出结论，不论是受到成本影响，如建材价格上涨，规费上调，开发费用提高等一系列因素。或者受到市场景气度影响，房市上升或下跌。在5%正负范围内，项目利润及抗险能力分析。八、项目资金预测01.资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。1202.资金回款计划：各期销售回款计划。03.资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。04.启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额。第七部分内部资源配置一、机构设置二、智力架构及内部组织三、人力资源缺口及解决四、资金能力评价五、财务能力评价六、项目启动及运营能力评价七、产品营造能力评价第八部分综合分析与建议