搜索
本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。西园路项目整体定位谨呈：苏州福禧有限公司2006.6.9本报告是严格保密的。2项目研究工作阶段划分第一阶段（中期）提交初步结论工作最终成果区域宏观经济背景研究区域土地市场、房地产市场调研目标客户、专业人士访谈普通中高端消费者调研项目的优劣势分析和价值判断成功案例借鉴项目整体定位项目整体开发思路产品初步建议提交初步结论根据客户建议深化研究，完善报告第一阶段终稿至今工作2006/05/082006/06/06本报告是严格保密的。3地块意义地块之于城市：拙政园地块和西园路地块是苏州市中心为数不多的稀缺地块，具有土地稀缺性和极高的土地价值地块之于企业：西园路项目和拙政园项目是福禧在苏州的第一次正式亮相本报告是严格保密的。4对于地块意义的理解福禧进入苏州后选择市中心地块进行开发——西园路地块和拙政园地块西园路项目和拙政园项目为福禧在苏州市中心开发不同产品类型产品的中高端项目，属于标竿性项目西园路项目和拙政园项目的成功，会成为福禧企业品牌建立的基石本报告是严格保密的。5成为引领者示意(1)——中海进入苏州一举奠定区域引领者地位中海对于全国而言是知名开发商，但对于苏州而言知名度不及苏州本土的“建屋”和“新港”中海进入品牌竞争最为激烈的工业园区后，以园区几乎没有供应的别墅为切入点，形成项目热销，初步确立品牌湖滨一号更是以成本价开盘，一举赢得苏州客户的“芳心”，形成销售奇迹，奠定品牌知名度由于体量大，因此湖滨一号采用低开高走的入市策略，但是这一策略不适合本项目案例借鉴湖滨一号引入成熟产品线花园洋房空中合院洋房产品改进，入户花园改室内12平方米花园苏州市独一无二产品客户联谊活动每周客户活动上海项目考察表明实力，彰显品牌＝品质半岛华府开盘一天内64套300万别墅售罄形成轰动，中海品牌在苏州树立湖滨一号开盘低价入市，一天内210套房源出售207套产品轰动，稳固品牌湖滨一号销售高于园区价格2500元/平方米，持续火爆销售产品标竿树立，品牌具有知名度本报告是严格保密的。6成为引领者示意(2)——世茂进入上海，成为高档精品住宅开发专家世茂进入上海前无人知晓，通过世茂滨江花园树立产品标竿，奠定品牌形象世茂在开发滨江花园之后开发了湖滨花园、佘山庄园均为同地区高档产品在开发了一系列产品后，形成了开发高端住宅的产品线通过一系列的开发后，项目品牌确立，在昆山的世茂蝶湖湾吸引了一大批上海世茂品牌客户前去购买。案例借鉴世茂滨江花园引入成熟产品线最基本3/2/2大维度江景房根据景观优势，扩大观景面上海首创明星代言人梁朝伟代言，广告片零点全城首播用国际明星，烘托楼盘高档品质项目开盘3000美元/平方米，创造上海楼市新高价轰动上海，世茂品牌奠定世茂湖滨开盘高层一举售罄，别墅热销高档产品线丰富，品牌高档形象世茂佘山庄园千万别墅，亿元别墅产品标竿树立，品牌具有知名度本报告是严格保密的。7阶段界定福禧——房地产开发经验尚浅，西园路项目是福禧在苏州第一重要项目；因此可以引进成熟产品线，从而成为苏州市场的引领者。引入成熟产品线，并创新客户联谊活动，形成口碑传播产品高价入市树立项目品牌和企业品牌案例启示本报告是严格保密的。8项目研究思路项目界定客户分析市场分析问题结构性解析发展战略项目定位供需矛盾客户目标本报告是严格保密的。9目标的数字化理解——创造区域价格新高超越区域均价，实现利润最大化区域个案均价宝石御景苑7100元/平方米金都名苑7000元/平方米白莲·缘和苑7500元/平方米（精装修）中天品园6500元/平方米盘门雅苑6500元/平方米锦书清华7200元/平方米本报告是严格保密的。10项目界定客户分析市场分析问题结构性解析发展战略项目定位供需矛盾客户目标本报告是严格保密的。11项目界定宏观层面中观层面微观层面城市区位城市宏观经济区域产业周边规划地块现状区域定位周边资源分析本报告是严格保密的。12苏州，地处长三角经济发展核心地带，受上海经济直接辐射，发展潜力巨大地处长三角核心经济圈，直接受上海辐射影响，经济发展潜力强。交通网络极其发达，成为苏州经济加速发展的重要引擎。苏锡常都市圈是江苏经济发展的先导地区和创新中心。城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成上海苏州无锡杭州城市区位本报告是严格保密的。13一体两翼的城市格局：东西侧大力发展制造产业，中心大力发展商贸服务业城市区位市区工业园区新区1994年至2006年，园区和新区的发展已基本成型，形成了以制造业为主的核心竞争力，引进了大批高端技术型人才。本报告是严格保密的。14苏州城市区域定位明朗，金阊区定位政治、旅游、生活居住区相城区高新区吴中区平江区金阊区金阊区沧浪区工业园区苏州城市空间发展都市区空间发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略中心城区主要发展方向向东，园区将与昆山、上海连片发展，设苏州未来新城北部为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区老城区主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能苏州市中心区域，成为集行政、商业、文化和旅游功能为一体的综合性城市中心区。城市区位资料来源：《苏州市城市总体规划（2004—2020）》本报告是严格保密的。15第二产业蓬勃发展，城市化进程加速第一产业比重缓慢下降第二产业比重稳步上升第三产业比重缓慢下降针对上海是服务业高度发达城市，苏州将其定位于制造业发达城市01000200030002002年-2005年苏州产业情况第一产业91.7275.757778.86第二产业1211.521771.8622682691.34第三产业777.71953.9511061256.322002年2003年2004年2005年4.50%2.70%2.20%2.00%58.10%63.30%65.70%66.80%37.40%34%32.10%31.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%2002年2003年2004年2005年第一产业第二产业第三产业城市宏观经济本报告是严格保密的。16苏州经济地位不容小觑，长三角经济圈内，GDP总值仅次于上海2005年苏州GDP较2004年增长15.3%。2005年苏州在长三角的经济地位仅次于上海。苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。上海经济发展对周边城市的辐射影响力正越来越明显。2005年长三角重点城市GDP0200040006000800010000GDP9143.954026.52291928052446.42413上海苏州杭州无锡宁波南京城市宏观经济《资源来源：苏州统计信息网》本报告是严格保密的。17苏州经济高速发展，GDP不断上升，居民生活水平大幅度提高苏州的人均GDP为8350美元2001年至2005年，苏州人均可支配收入递增状态。居住支出：2005年苏州人均居住支出16276元，同比增长12%。资源来源：《苏州统计年鉴》苏州人均GDP增长（万元）3000035733477005799266800010000200003000040000500006000070000800002001年2002年2003年2004年2005年苏州人均可支配收入（元）020004000600080001000012000140001600018000人均可支配收入（元）10515106171236114451162762001年2002年2003年2004年2005年城市宏观经济本报告是严格保密的。182003年以来，苏州房地产一直保持迅速增长，房地产业已成为重要的支柱产业数据来源:《苏州统计信息公众网》代表项目03年同比增长04年同比增长05年（至11月）同比增长房地产开发投资177.94亿元65.8％334.32亿元87.9％420亿元25.6％商品房开工面积2,576万平75.6％3,843.9万平44.4％4,600万平19.7％商品房竣工面积779.2万平39.6％1,129.1万平50.6％1,600万平41.7％商品住宅销售额122.9亿元25.3％198.17亿元43％240亿元21.1％商品住宅销售面积498.99万平4％633.79万平19.5％785.62万平24％均价3,058元/平34.1％4,000元/平31％——招拍挂土地1,651万平596宗1,561万平375宗465万平－263宗城市基础配套设施加强居民收入增加，消费能力提高住宅升级需求房地产持续增长城市宏观经济本报告是严格保密的。19宏观层面小结苏州在长三角中经济占主导地位苏州城市格局初步形成“产业＋商贸服务”苏州经济高速发展，城市化进程加快，居民生活水平提高苏州房地产业呈现高速发展状态本报告是严格保密的。20金阊区旅游、商贸资源丰富，功能定位行政、商业、文化和旅游于一体的综合区域丰富的旅游资源虎丘、西园、留园、寒山寺风景名胜，形成了阊门-虎丘、阊门-寒山寺深厚的商业基础石路地区是苏州主要的商业中心，引进规模企业，品牌企业，连锁企业，日益成为多功能的新型商贸区。成熟居住氛围金阊区缺乏制造企业，因此沿金门路、三香路、干将路、阊胥路沿线发展多个大型居住区，生活方便，配套成熟区域定位西园留园寒山寺石路商圈华润生活中心虎丘本案寒山寺留园西园石路华润本报告是严格保密的。21金阊区便利交通，四大主干道四通八达城市各个角落南北向主干道，连通城市南北阊胥路、广济路、虎丘路、桐泾路、西环路东西向主干道，连通新区和园区三香路、干将路、金门路、枫桥路、留园路、西园路、北环路对外水陆交通皆便利，迅捷连通长三角各大城市沪宁铁路、沪宁高速、312国道、苏虞张快速路、京杭大运河穿境而过区域定位本报告是严格保密的。22金阊区未来两大产业支柱——中心区商贸旅游业和物流业金阊区格局分为两块，一块是原金阊区中心、另一片是金阊区虎丘北衍生出来的“金阊新城”板块金阊区60多家企事业政府机关集中在金阊区原中心，旅游景观资源依附于金阊区中心边缘，金阊区内居住散步于整个区域内金阊区——居住、商贸、旅游金阊新城——立足市域，面向长三角的现代物流中心，拥有现代物流基础设施，集存储、配送、公铁水交通转换、包装、拼装、组装加工、信息服务等功能为一体的现代物流园区区域产业本报告是严格保密的。23交通便捷，区域开放程度高金阊区定位市中心“政治、经济、旅游、居住区”金阊区目前以“商贸、旅游”经济作为重要支柱产业区域居住认知度高，属于苏州市中心传统居住区域中观层面小结本报告是严格保密的。24地块较规则，南北纵深与东西长度相当，但西北角缺块项目规模：50亩，长约212米，宽约215米（最宽处）约46米（最窄处）地块性质：居住用地技术经济指标容积率1.3以下限高20米檐口高度18米绿地率≮37%建筑密度30%地块现状本报告是严格保密的。25地块现状——厂房拆迁、土地平整中场地基本平整，无明显高差地块厂房正在拆迁原有高压线已经拆除目前多建筑垃圾西面突出地块厂房尚未拆迁地块现状本报告是严格保密的。26项目地块四至：处于拆迁房和老公房环绕，对项目有负面影响东至动拆迁安置房，正在交房入住南至北至原城乡接合部，80年代新庄老公房西至倪家苑2002年建成的动拆迁安置房以及内有少量商品房西园路，无成型商业，缺乏公交线路南至地块现状本报告是严格保密的。27区域规划——总规划显示将依托旅游商业和人文底蕴，形成市中心中高档居住区西园路沿街小商铺和老式建筑拆迁将于2006年年底拆迁完毕，政府将对区域商业进行集中配套，并引入优质教育资源，依托风景名胜的人文底蕴，将西园路打造成一个中高档住宅板块。中天品园项目的启动则是区域向中高档住宅板块进军的一个标志。住宅用地西园路配套用地（待建小学和邻里中心）以留园和西园作为基础的旅游商业本案西园路中天07年拍卖政府规划本报告是严格保密的。28道路规划——西园路全线贯通，