DB33∕T 2029-2017 海域价格评估规范

ICS07.060A45DB33浙江省地方标准DB33/T2029—2017海域价格评估规范SpecificationforSeaAreaAppraisal2017-03-13发布2017-04-13实施浙江省质量技术监督局发布DB33/T2029—2017I前言本标准依据GB/T1.1-2009规则起草。本标准由浙江省海洋与渔业局提出。本标准由浙江省海洋资源环境标准化技术委员会归口。本标准起草单位：浙江海洋大学、浙江省海洋与渔业局。本标准主要起草人：崔旺来、顾波军、陈畅、彭勃、王晓慧、傅舒、钟海玥、赵晟、马苏群、李月定、桂峰、应晓丽、俞仙炯、刘超、梅依然。DB33/T2029—20171海域价格评估规范1范围本标准规定了海域价格评估的原则、方法和成果要求。本标准适用于管辖范围内的海域价格评估。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。HY/T123海域使用分类海域评估技术指引(国海管字〔2013〕708号)3术语和定义下列术语和定义适用于本标准。3.1海域中华人民共和国内水、领海的水面、水体、海床和底土。3.2海域使用权单位或个人在法律范围内对海域占有、使用、收益和部分处分的权利。3.3海域使用金国家以海域所有者身份依法出让海域使用权，向取得海域使用权的单位和个人收取的权利金。3.4海域价格一定年期的海域使用权未来纯收益的现值及其附属的用海设施价格的总和。3.5海域使用权价格在正常经营条件下，一定年期的海域使用权未来纯收益的现值总和。DB33/T2029—201723.6海域基准价某一基准日上一定年期海域使用权的区域平均价格。3.7评估基准日评估结果对应的日期。3.8均质海域同一海域使用类型中区位、海域使用、收益状况等条件类似的用海区域。3.9海域取得费用海单位或个人为取得海域使用权而支付的各项客观费用。3.10海域开发费为使海域达到一定的使用条件而投入的各项客观费用。3.11海域开发利润一定年期内海域开发过程中各项投资利润之和。3.12海域增值待估海域因改变用途或进行海域开发，达到某种利用条件而发生的价值增加量。3.13用海设施利用海域空间建造的，与海域使用权人的生产活动存在直接或间接联系的辅助性设施。4总则4.1评估原则4.1.1最佳使用原则DB33/T2029—20173海域评估应以评估对象的最有效使用为前提，应符合其自身利用条件、海洋功能区划及相关规划，实现海域、资本、劳动力、技术、经营管理等生产要素的最优配置。4.1.2预期收益原则海域评估应以评估对象在正常利用条件下未来客观有效的预期收益为依据。4.1.3贡献分配原则海域价格应根据海域对海域总收益的贡献大小确定。4.1.4市场供需原则海域评估应以市场供需决定海域价格为依据，并充分考虑海域供需的特殊性和海域市场的区域性。4.1.5替代原则海域评估应以相同等别均质海域在同等利用条件下的海域市场交易价格为参照，评估结果不应明显偏离具有替代性质的海域客观价格。4.2技术途径采用收益还原法、成本逼近法、假设开发法、市场比较法和基准价系数修正法评估海域价格。4.3评估成果评估成果应包括：a)海域价格评估报告；b)海域价格评估技术报告。5评估方法5.1收益还原法5.1.1适用条件收益还原法是将海域未来预期纯收益，按一定还原利率折算成评估基准日收益总和的一种方法。该方法只适用于有收益或有潜在收益并能按照贡献原则较准确的计算海域未来每年纯收益的情形。5.1.2计算公式公式如下：])11(1[mrraV....................................(1)式中：V——待估海域收益价格，单位为万元；a——待估海域未来每年纯收益，单位为万元；r——还原利率；m——未来海域使用年期。5.1.3程序与要求DB33/T2029—20174程序与要求如下：a)收集相关资料；b)估算待估海域年总收入，按经营性主体利用待估海域所创造的价值总额计算，收入期超过或不足一年的应统一按年折算；c)估算待估海域年总费用，按经营性主体在利用待估海域进行生产性经营活动时发生的各项必要的年支出总额计算，支出期超过或不足一年的应统一按年折算；d)计算待估海域年总收益，按年总收入扣除年总费用后的余额确定；e)计算待估海域年纯收益，按年总收益中扣除非海域生产要素贡献后的余额确定；f)确定还原利率，宜采用安全利率加风险系数的方式确定；g)确定未来海域使用年期；h)测算待估海域收益价格；i)确定待估海域价格。5.2成本逼近法5.2.1适用条件成本逼近法是以开发海域所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和海域增值收益来确定海域价格的评估方法。该方法适用于抵押贷款、保险中的海域现值或拍卖底价；新开发且周边海域市场欠发育、交易实例少的海域。5.2.2计算公式公式如下：1233adEVEETRRRVR..............................(2)式中：V——海域使用年期修正前的海域价格，单位为万元；aE——海域取得费，单位为万元；dE——海域开发费，单位为万元；T——税费，单位为万元；1R——利息，单位为万元；2R——利润，单位为万元；3R——海域增值，单位为万元；EV——海域成本价格，单位为万元。5.2.3程序与要求程序与要求如下：a)收集与评估有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料。b)确定海域取得费；按照用海单位为取得海域使用权而支付的各项客观费用计算，包括海域使用前期费用和各种补偿费，其中海域使用前期费用应包括海域使用论证费用、海洋环境影响评价费用等，各种补偿费用根据国家和当地政府的标准或应支付的客观费用确定；从二级市场购入海域时，海域取得费即为海域使用权购买价格。DB33/T2029—20175c)确定海域开发费；按照需投入并固化在海域上的各项客观费用计算，如构筑人工鱼礁、炸礁或建设其他海上构筑物等花费的费用。d)确定各项税费；按照海域取得和开发过程中应必须支付的有关税收和费用计算确定。e)确定开发利息；按照界定海域开发程度的正常开发周期、各项费用的投入期限和资本年利息率，分别估计各期投入应支付的利息，海域开发周期超过一年的，利息应按复利计算。f)确定海域开发利润；应按照海域取得费、海域开发费以及各项税费为基础，结合各地实际情况与投资风险确定各项投资回报率，估计海域投资应得取的投资利润。g)确定海域开发后较开发前的价值增加额；应根据海域条件的完善或者用途的改变并结合该区域因素综合确定。h)按公式求取待估海域的价格。i)对海域价格进行使用年期、个别因素的修正，确定待估海域的最终价格。采用成本逼近法评估有限年期海域价格时，应根据具体情况计算海域使用年期修正系数：1)当海域增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，年期修正已在增值收益中体现，不再另行修正。2)当海域增值是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，海域增值收益与成本价格一同进行年期修正。3)当待估海域为已出让海域时，应进行剩余使用年期修正。海域使用年期修正系数公式为：111nkr......................................(3)式中：k——海域使用年期修正系数；r——海域还原利率；n——海域使用年期。5.3假设开发法5.3.1适用条件假设开发法是指以预计或已开发完成后海域及其附属用海设施、人工构筑物市场总价扣除正常的开发成本、利润后的余额作为待估海域价格的一种方法。该方法适用于具有投资开发或再开发潜力，且开发后的收益水平易估计的待开发海域的估价。5.3.2计算公式公式如下：CBAV......................................(4)式中：V——待估海域价格，单位为万元；A——开发完成后的海域及其附属用海设施总价值，单位为万元；B——海域开发成本，单位为万元；C——开发合理利润，单位为万元。5.3.3程序与要求DB33/T2029—20176程序与要求如下：a)调查待估海域的基本情况。b)确定待估海域的最有效利用方式。c)估计开发建设周期和投资进度安排。d)估算开发完成后的海域总价值；海域开发后用于销售时，应根据当地市场现状，采用市场比较法确定开发完成后的总价；海域开发后用于出租或自营时，应根据当地市场现状，采用收益还原法确定开发完成后的总价。e)估算开发成本，按照为形成特定资产而固化在海域上的各项支出计算，包括海域取得费、海域开发费、管理费、销售税费和投资利息等，其中海域取得费、海域开发费和管理费等全部预付资本要计算利息，利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。f)估算开发合理利润，按照开发形成后资产的总价值与项目利润率综合确定，项目利润率应根据同一市场上类似项目的平均利润率确定。g)确定待估海域价格。5.4市场比较法5.4.1适用条件市场比较法是在求取待评估海域价格时，以条件类似海域买卖实例与待估海域加以对照比较，从而求取待估海域价格的一种方法。该方法适用于海域巿场发达、有充足的具有替代性的比较实例的地区。5.4.2计算公式公式如下：7654321KKKKKKKVBV........................(5)式中：V——待估海域价格，单位为万元；VB——比较实例价格，单位为万元；1K——交易情况修正系数；2K——海洋经济因素修正系数；3K——区域经济因素修正系数；4K——社会发展因素修正系数；5K——资源环境因素修正系数；6K——使用年期修正系数；7K——评估基准日修正系数。5.4.3程序与要求程序与要求如下：a)收集宗海交易实例。b)确定比较实例；应选择与评估基准日最接近，与评估宗海用途、等别相同，条件基本一致的交易作为比较实例，且至少应选取三个以上的比较实例。c)建立价格可比基础。DB33/T2029—20177d)进行交易情况修正；应排除交易行为中的一些特殊情况所造成的比较实例的价格偏差，将成交价格修正为正常市场价格；评估人员应通过已掌握的交易资料进行分析计算，将特殊因素对海域价格的影响程度求和，确定修正系数；交易行为中的特殊情况包括：1)不同出让方式的交易；2)以净价形式进行的交易；3)多宗用海同时交易的情形；4)宗海面积较大的交易。e)海域价格影响因素修正；应包括海洋经济因素修正、区域经济因素修正、社会发展因素修正以及资源环境因素修正；确定的主要步骤为：1)选择比较因子。根据评估对象的具体用海情况，选择重要的比较因子。2)确定各因子条件指数。在海域价格和各影响因子相关关系分析的基础上，总结各因子条件量化标准和规律。根据各因子指标条件，对照上述标准和规律，并结合实际状况确定条件指数。3)修正系数的确定。采用单因子与海域价格相关关系分析确定条件指数时，应采用积算的方式确定评估海域和比较实例的因子条件指数后比较确定相应的修正系数。f)进行使用年期修正；应将各比较实例的不同使用年期修正到评估对象的使用年期，消除因海域使用年期不同而对价格带来的影响。g)进行评估基准日修正；应指将比较实例在其成交日期的价格调整为评估基准日的价格；在未建立海域价格指数的情况下，应通过收集大量案例资料，运用统计方法分析特定区域内海域价格随时间变动的规律，求取相关指数，确定修正系数。h)确定待估海域价格。5.5基准价系数修正法5.5.1适用条件基准价系数修正法是指以海域基准价为基础，采用替代原理建立基准价、海域价格以及影响因素之间的关系，利用海域基准价修正系数将海域基准价修正为待估海域价格的方法。该方法适用于海域市场不成熟、市场交易资料不健全的情形。5.5.2计算公式公式如下：jibKKVV)1(1...............................(6)式中：V——海域价格，单位为万元；bV1——海域基准价，单位为万元；iK——海域价格修正系数；jK——评估基准日、海域使用年期、海域开发程