新聚仁_武汉静安路项目产品策划投标书_78PPT

本次提报所要解决的问题＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）项目市场定位项目产品定位项目价格建议＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美一聚仁对项目区位背景的理解•现有区位•规划背景第一部分：市场定位＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）现有区位——地理位置思考二：距离中南商圈仅1公里，商业配套设施齐全，商业前景看好。本案司门口商圈中南商圈洪山广场受高档商圈辐射影响的中档居住板块；尽管临近商圈，但内聚性较强，较封闭，价值尚未被发掘的老居住区。思考一：本案临近内环线，属于武汉市的中档居住板块。EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美沙湖内环线＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美徐东板块3800-4000东湖板块8000-8500积玉桥板块4500-6100南湖板块3000-4000沿江板块2500-3500晒湖板块3700-4000洪山板块4300-5500沙湖板块5100-6000现有区位——板块认知本案属中档居住板块，相对于徐东更具居住氛围，但区域认知远未达到以上几个板块的影响力。日常公交配套缺乏，道路交通不发达，限制了客源辐射范围以及区域价值提升。公交线路：仅1条706路经过，武昌城市公园—后湖生态花园；生活配套：梅苑小学、中医院、KTV娱乐场所＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美现有区位——生活配套日常生活配套齐全，档次稍低，虽自成体系，但需依托邻近的商业区域。结论本案区位目前尽管离市级商圈以及火车站很近，并且有很好的居住氛围和景观支撑，但交通不畅，相对封闭的现状限制了区域价值的提升，只能是面对区域客源的改善性住宅项目。老城区，较好的居住氛围；紧邻晒湖，有很好的湖景支撑；区域认知较差，地段优势尚未被发掘；区域封闭性很强，面对客源面狭窄。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美未来规划武昌火车站东广场“一纵三横”道路——指东广场路、广场北路、涂家岭路、广场南路；火车站东广场改造涉及拆迁房屋约30万平方米，拆迁总户数约2415户，据调查拆迁户的目标购买区域主要为武昌丁字桥、南湖、徐东等地；武昌火车站改造工程预计07年结束；总投资17亿元。火车站东广场改造将直接提升受其辐射区域的区域面貌，提高区域价值；另一方面使本项目与火车站这一省级项目的距离直接拉近；同时，将提供大量有效客源。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美未来规划8月底，武昌火车站改扩建配套道路工程启动——紫阳东路正式施工，07年从中山路紫阳路口到静安路之间将形成一条40米宽的新路，并通过文安路延伸至丁字桥；紫阳东路打通工程预计07年结束；项目影响——紫阳东路打通后，火车站人流量部分将由傅家坡长途汽车站、丁字桥、雄楚大街等处经静安路、福安街到达火车站东广场，一方面大大提高了项目所在区域的对外联系，提升了项目的区位价值；另一方面带来的大量人流为项目静安路临街商业价值提升带来条件。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美未来规划4号线一期工程起自武昌火车站，经紫阳东路-中南路-中北路-岳家嘴-中北路延长线至武汉火车站，在岳家嘴设车辆段，线路全长17km，共设13个车站；总投资77.19亿元的四号线一期工程将于2012年以前建成；新、改建可容纳23条公交线路的3座公交枢纽站以及若干停车场、出租车候客点等；项目影响——轨道交通和公交系统的完善将进一步加强区域对外联系。区位分析结论目前尽管项目有不错的地理位置、居住环境以及景观支撑，但区域面貌的落后以及对外联系的不畅，导致项目区域价值未被真正发掘，提升空间有限，只能是区域级的居住配套；火车站开发的大节点以及相关规划，给项目运作带来巨大机会，无论是项目的区域面貌、对外交通都将得到大幅提升，有潜力摆脱区域影响，运作成更高一级别的个案。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美项目开发应站在未来规划的高度上运作，火车站改造以及轨道交通等大规划将掀起区域发展热潮。本项目应在这样的大背景下，发挥本项目各方面的优势，摆脱现有区域的桎梏，运作成武昌级别的指标个案！＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美二聚仁对武汉整体市场背景的理解•宏观政策•宏观市场＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美政策实施后，因为开发小套型将影响开发商的利润，开发商拿地的热情可能减退。但因为晒湖区域本身后续土地供应有限，未来市场竞争压力较小，对项目自身有利。影响——土地市场在今后小面积商品房供应量相对加大，导致各项目间产生巨大竞争，在竞争压力下，小面积商品房主要是90㎡以下，价格可能会走低。而大面积产品今后由于将变成稀缺产品，销售可能会出现价格上扬，本项目只有40%的小面积房型，相对而言对于本项目有利。影响——价格走势宏观政策影响分析1＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美30%首付比例影响不大。从去年国八条出台后，武汉各家商业银行的首付比例一般按照30%的执行，因此本次首付款提高对于本项目影响不大。这次首付底线的提高一定程度上可能会对部分投资客产生打击，而目前本区域内投资客源较少，主要为自住客源，所以对于本楼盘销售影响不大。影响——消费贷款按照惯例，一个政策会有三个月的市场观望期及六个月的政策显效期，供求各方会采取推迟供应和推迟需求的方法判断市场走势。而本项目的上市时间将是市场明朗期，从05年的表现来看，武汉市场属于健康发展阶段，市场观望后会重拾信心，所以对于本项目影响不大。影响——市场信心宏观政策影响分析2＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美宏观市场——价格指数武汉市房产市场价格走势图3084.093307.793561.063584.783602.583000320034003600380005年2季05年3季05年4季06年1季06年2季在05年的宏观调控中武汉市场并没有出现大幅价格调整，反而半年涨幅超过15%；而06年的再次调整后市场价格仍然小幅上涨，预计06年后半年武汉整体市场价格会进入涨幅5%-10%的温和上升期。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美宏观市场——成交价格结构3000元/㎡以下商品住宅占20.78％，3000－4000元/㎡占51.93％，4000－5000元/㎡占17.64％，5000元/㎡以上的商品住宅占到9.65％；本项目板块所对应的中档板块是市场的成交主力。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美宏观市场——成交面积结构成交房型结构图16%23%30%19%12%低于80㎡80-100㎡100-120㎡120-140㎡140㎡以上成交最为活跃的是100平方米－120平方米和80－100平方米的中小户型，分别占总销量的29.60％和23.32％；90平方米以上的户型占到整体成交比例的70%以上，这与调控目标结构刚好相反，势必引起未来大户型产品由于稀缺而价格上升。宏观市场结论在宏观调控下，武汉市场仍然保持着平稳发展，整体市场价格仍会保持5%-10%的温和上涨；宏观调控的目标供应面积结构与目前市场的需求面积结构明显不符，必然造成稀缺大户型价格上扬，从而对本项目略有利；宏观调控的目标是对短期投机客进行银行贷款和交易费用上的打击，促使其退出市场，而本板块内投资客源较少，因此对本项目影响不大；从宏观调控对市场影响的土地、信贷、价格、市场信心等几个方面进行衡量，本次调控对本项目影响较小，甚至略微有利。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美本项目开发仍然具有一个较为平稳的宏观市场环境，并且在90-140㎡之间的产品会有更为有利的竞争环境。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美三区域市场平台＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美板块地位徐东板块3800-4000东湖板块8000-8500积玉桥板块4500-6100南湖板块3000-4000沿江板块2500-3500晒湖板块3700-4000洪山板块4300-5500晒湖板块是距离武昌核心区域最近的中档居住板块，但目前并不是市场热点。沙湖板块5100-6000东湖板块沙湖、积玉桥、洪山板块徐东、晒湖板块南湖、沿江板块市场供应区域楼盘名称建筑规模(m2)未来供应(m2)容积率绿化率产品形态晒湖区域本案161，750161，7502.543.95%小高层、高层城市公园118，04770，0002.542.70%小高层、高层波光园二期26，85010，000330%小高层城市印象46，6021，0004.030%小高层、高层合计353，249242，750本案周边市场总体供应只有35万方，供应有限，并没有形成板块开发的热潮。只有城市公园存在较多后续供应，与本案形成竞争。＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美市场去化楼盘名称开盘时间供应套数去化套数去化面积月均去化城市公园2005.790372286,6406400波光园二期2005.516416019,2001280城市印象2004.525823728,4401130合计134,280㎡8,810㎡＠2006NEWTALENTEAMGROUP（新聚仁机构）EVALNATINGMYSELF&SEEKIGFOREXCELLENCE不断超越追求完美板块内月均去化8810㎡，按此计算年均去化为105,720㎡。按此速度区域内后续供应量242750，需要去化2年以上，板块去化压力较大。成交价格目前区域内报价最高的“城市公园”为4400元，最低的“波光园”3700元，而成交均价集中在3600—3900元/平方米，价格较为接近，说明板块内同质竞争较为激烈。区域内报价涨幅较大，“城市公园”在半年内将报价从3800元提高到4400元，但从成交价来看仍然集中在3600-3900