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2015中国式房地产众筹的研究报告海南中原顾问部陆巧书报告目录对众筹的基本理解第一部分中国式房地产众筹第二部分地产众筹案例分析第三部分度假地产众筹探索第四部分如果说年是网贷最风光的一年，那么，年后互联网金融最火的便是——众筹…20132014P2P众筹是什么怎么筹有哪些模式对中国房地产的影响有哪些风险未来发展趋势产生背景现状度假地产众筹的探索第一部分对众筹的基本理解房地产众筹房地产众筹发端于美国，主要为了满足那些希望投资房地产行业却没有足够资金的投资人。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。2013年成立的RealtyMogul和RealtyShares是目前美国最为知名的两家房地产众筹公司。以美国来看，房地产众筹模式主要分为两种：房地产债权众筹/房地产股权众筹。2012年，美国出台了《创业企业融资法案》（JumpstartOurBusinessStartupsAct，下称“JOBS法案”），众筹的政策法规相对完善。对于投资人的资质、项目的股权关系、产品的风险和收益等，众筹项目都有较为清晰的说明和规范的操作流程。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。1.1房地产众筹起源众筹的简析众筹（Crowdfunding）是一种向群众募资，以支持发起的个人或组织的行为，从而让更多的人为自己的梦想出力，并实现该梦想众筹发展简介2009年起源于美国网站——kickstarter；Kickstarter是目前最好的众筹网站，众筹额达到10亿美元；2011年众筹来到中国；“点名时间”国内第一家，700多个项目；众筹的构成平台（互联网终端）发起者（有能力缺资金）投资者（感兴趣有资金）线下参与项目各环节众筹的特征①低门槛：不分年龄、性别等，有想法即可；②多样性：设计、影视、食品、地产等皆可；③大众力量：投资者中草根民众占大多数；④注重创意：发起人必须先将自己的创意达到可展示的程度，才能通过平台的审核。众筹的模式目前众筹处于萌芽状态，主要分为债权众筹、股权众筹、回报众筹和公益众筹四大类四大模式债权众筹投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的债权，未来获取利息收益并收回本金;股权众筹投资者对项目或公司进行投资，获得其一定比例的股权(因人才要求高和马太效应，目前股权众筹网站较少);回报众筹投资者对项目或公司进行投资，获得产品或服务，是仍处于研发设计、生产阶段的产品或服务的预售;公益众筹投资者对项目或公司进行无偿捐赠，目前纯粹的公益众筹在中国屈指可数。众筹的流程同其他商业模式一样，众筹商业模式的核心也是创造价值，主要表现在价值发现、价值匹配和价值获取三个方面发起人发布创意项目设定筹款目标获得融资撤回融资项目控制并运营项目项目匹配筹集资金成功达到融资目标实施项目选择创意项目资助创意项目确认资助撤回资助监督项目提供建议优先获得项目产品支持者未达到融资目标房地产众筹起因及存在风险房地产众筹的兴起：一方面，受政策调控和供需变化的影响，房企的资金和销售两头承压，众筹模式不仅解决了房企的资金问题，互联网和大数据更成为了售房的利器。另一方面，满足了互联网金融时代多样化的投资需求房地产众筹存在风险：按照《城市房地产管理法（2007修正）》第四十五条和《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第五条、第六条的规定，商品房预售的条件是房地产开发企业取得预售许可证。如果房地产开发企业没有取得预售许可证就与购房人签署认购合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该合同应属无效。在“互联网+”的大环境下，相较于传统的投融资模式，房地产众筹拥有极大的发展空间，值得期待。但在我国现有的法律框架下，房地产众筹还存在一定的法律风险和障碍，其效果具有不确定性。在维护创新、鼓励创新的前提下，需要金融界、法律界等人士的共同努力去完善众筹的规则，解决房地产众筹的法律障碍。1.2房地产众筹兴起及风险1.3房地产众筹模型1.3房地产众筹模型众筹的利弊众筹是互联网高速发展、融资成本高的产物，其以快速、低廉的特性成为一种日益流行的融资方式，需承担法律风险，未来将是利大于弊优势劣势①类似团购：由于项目众筹不涉及资金回报问题，这样的模式闭环已经脱离了金融的范畴，更像是一种团购；②法律风险：股权众筹、债券众筹面临巨大的法律风险，有非法集资的嫌疑，所以在中国法律体系完善之前，众筹融资的金融属性很难有所体现；③服务缺失：尽管众筹可以帮助企业融资，但是融资之后企业仍然需要财务管理，企业运营，技术顾问等其他服务，这是众筹无法全部满足的。①融资速度快：可落地性强，且创意俱佳的项目一旦发布，很容易得到项目支持者认可；②增强参与感：相对于传统金融方式来说，众筹模式更加透明，项目支持者能够亲身经历项目完成的所有流程，增加对项目的认同感；③利于宣传推广：由于项目支持者直接使用资金支持，因此排除了“劣质粉丝”的不利情况，创意好的项目能够迅速借助支持者进行社交网络传播.众筹的现状/国外近年来众筹在全球发展迅速，北美和欧洲是众筹融资最活跃的地区，美国JOBS法案颁布确定众筹融资合法，但仍存在一些问题有待探索32.152.192.4169315.7614.51123.11989.662%77%83%87%95%83%77%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2009201020112012201320142015e2016e交易规模（亿元）增长率（%）2009-2016年全球众筹融资交易规模及增长率2012全球众筹融资地区分布情况北美+欧洲95%北美60%美国40%其他5%其他40%其他60%2012年全球众筹融资交易中各模式占比捐赠众筹,52%借贷众筹,44%股权众筹,4%2012年美国众筹金融法规颁布1、立法：美国证券交易委员会（SEC）于2012年年初批准了对众筹融资进行监管的草案——《促进创业企业融资法案》，简称JOBS法案；2、规定：（1）发起人12个月内众筹额度不超过100万美元;（2）首次销售提前21天披露信息；（3）投资人年收入低于10万美元，投资额不超过年收入5%，反之，投资额不超过年收入10%;（4）完成一次众筹融资，公司必须向SEC提交年度报告等；3、影响：众筹融资合法化，但程序繁琐，门槛和众筹成本提高，一定程度打击发起者和投资者积极性，仍需进一步修改。近三年来，股权众筹年增长率达到114%，占比逐渐变大。众筹的现状/国内我国众筹起步晚，但2014年后发展势头良好，目前，众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发2013年以来我国上线的众筹平台数量走势2014年8月份各众筹平台相关数据对比2014年我国众筹平台各地区分布最新相关法律法规北京广州上海江苏浙江四川河南1、立法：2014年12月18日颁布《私募股权众筹融资管理办法（试行）》2、规定：（1）股权众筹应当采取非公开发行方式，投资者必须为特定对象；（2）投资者累计不得超过200人；（3）股权众筹平台只能向实名注册用户推荐项目信息等；3、影响：仍处于探索阶段，中国信用体系不完善，众筹怎么保护投资人是个难题。8712291081411122121070236149.281622.284458.12418.95823.57132.19271.40501001502000200040006000800010000众筹网追梦网点名时间乐童音乐中国梦网JUE.SO淘梦网活跃支持者人数（人）已募集金额（万）成功项目数量(个)中国式众筹的思考国内众筹和国外的差距较为明显，一方面和众筹的模式有关，一方面也和中国互联网市场有关，中国式众筹需要找到新方向1、“老问题”在中国市场重演2、众筹的模式在中国水土不服3、国内大公司主导的互联网环境4、过于依赖智能硬件很多项目虽然筹资成功，但筹资成功后资金被挪作他用。且由于项目数量相对较少，导致的经验积累不够问题严重。国外众筹项目有创意和执行方案只是缺乏资金，而国内模仿严重，且信任程度低，更多人还只是愿意相信大公司，相信权威。美国开放的互联网环境利于众筹网站发展，而国内互联网巨头主导，开放程度低。众筹平台很难获得足够的关注。国内众筹平台更多集中在智能硬件。导致众筹平台的发展深受智能硬件产业发展的影响，热潮过后却进入了创新瓶颈。中国式筹资的思考众筹基本理解小结20092011NOW第一家世界众筹网站在美国诞生。KICKSTARTER国内首家众筹网站成立。DEMOHOUR点名时间众筹面临多重选择，但由于涉及太多法律限制，短期内难以爆发。债权众筹股券众筹回报众筹公益众筹中国式众筹：利用网络良好的传播性，向网络投资人筹集资金，由于处于起步阶段，中国房地产业普遍存在众筹平台乐于吸纳不缺资金项目的现象，且宣传推广效果好，于是中国式房地产众筹炙手可热。第二部分中国式房地产众筹当开发商遇上购房者房屋从来不如意用户意愿难以揣摩开发商购房者①用户众筹款用于建设②成本价购房回报用户③让用户定制未来家园房地产众筹房地产众筹产生背景在“互联网+”的大背景下，进入白银时代的房企，也纷纷尝试将传统的营销模式与互联网基因相嫁接，越来越多的房企开始跨界玩众筹房产互联网金融2014年中国城镇化率已经接近60%，楼市进入“白银时代”：①销量下降②房价平缓③库存量大④政策多变消费者持币观望近几年互联网发展状况：①功能全，社会化②自媒体，个性化③升级快，移动化④潜能大，云计算⑤注重客户体验互联网公司高速成长近两年金融市场：①持续升温②种类多样③用户激增消费者热情不断升温2014年末，银行降息，金融对房地产营销的刺激明显房产市场需要金融营销模式房产众筹众望所归互联网+金融+房地产高收益+快传播投资者+开发商+购房者效果好+是潮流房地产众筹简介房地产众筹相当于集资建房，是一种新型的解决住房的融资模式。该模式在某种程度上已经突破了法律规定的框架，但其中的风险不容忽视①10年前，房子不愁卖，开发商对“个人集资建房”冷眼旁观；②2012年，美国网站Fundrise率先将众筹概念植入房地产；③2014房地产低迷，“房地产众筹联盟”形成；④众筹在房地产开发环节的介入，一直面临政策壁垒，直到提出“开展股权众筹融资试点”，众筹模式才迎来政策风口。房产众筹中的三大角色①开发商：开辟低成本融资渠道、锁定购房意向用户、降低销售费用、提升去化速度，加快资金周转；②购房人：优惠价购房或者取得投资收益、锁定或定制房型、择邻而居、睦邻而处；③众筹平台：积累用户与数据、形成品牌、提升估值、收取管理费、探索其它变现模式(家装、租房等）。从“个人集资建房”到“房产众筹”房企频刮“众筹”风的三大原因①把“众筹”当成营销手段，效果显著；②便于房企变相融资，凸显房地产金融属性；③“互联网+”概念支持，玩跨界推出。房地产众筹影响房地产众筹有利有弊，但随着众筹在房地产行业的日益普及，必将对购房者甚至整个行业产生巨大的影响房地产众筹影响对消费者的影响对开发商的影响利：众筹参与者可以从地产融资、项目营销、房产销售、后期运营等四个阶段实现全程或者部分参与，另外由于减少了财务成本、渠道成本，让房价比市场价便宜；弊：行业规则、法律执行、资金监管、收益分配等存在不确定的因素。另外，房地产众筹涉及的金额较大、周期长，资产的流动性存在着风险①快速获取融资，免除很多成本环节；②提前锁定大批潜在客群；③加快短期内的资金流动，有利于开发商的持续运营；④通过和相关金融机构进行合作，能够为后续建房和售房模式的创新带来基础。房地产众筹类型目前市面上的房地产众筹大致可分为营销推广型、投资理财型和合作建房型三类营销推广型1投资理财型2合作建房型3房地产众筹分类用“房