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山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第0页共51页山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件二零一一年六月八日山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第1页共51页目录二、项目拓展与报批报建管理..............................................................................................................................................................................3项目可行性研究管理制度...................................................................................................................................................................................4流程名称：项目可行性研究管理流程.........................................................................................................................................................12《项目可行性研究报告》评审意见书.........................................................................................................................................................13土地投标管理办法.............................................................................................................................................................................................14流程名称：土地获取流程.............................................................................................................................................................................18项目投资及土地储备计划表.........................................................................................................................................................................19项目信息收集及跟踪表.................................................................................................................................................................................21项目定位与策划管理制度.................................................................................................................................................................................23市场调研工作指引.........................................................................................................................................................................................26定位策划评审工作指引.................................................................................................................................................................................30流程名称：项目定位与产品策划管理流程.................................................................................................................................................31项目证照手续办理管理办法.............................................................................................................................................................................32流程名称：《建设用地规划许可证》办理流程...........................................................................................................................................35流程名称：《建设项目用地批准书》办理流程...........................................................................................................................................37流程名称：《建设工程规划许可证》办理流程...........................................................................................................................................39流程名称：《建设工程施工许可证》办理流程...........................................................................................................................................43流程名称：《商品房销售（预售）许可证》办理流程...............................................................................................................................45流程名称：《住宅交付使用许可证》办理流程...........................................................................................................................................47山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第2页共51页流程名称：大产证办理流程.........................................................................................................................................................................49山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第3页共51页二、项目拓展与报批报建管理1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略的必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系的重要组成部分。加强项目拓展与报批报建管理，有利于控制经营风险，有利于提高项目前期开发工作效率，有利于公司战略目标的实现。2、本部分管理文件体现了以下指导思想：（1）项目拓展工作必须遵循公司的《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必须遵循公司年度经营计划和投资方案。（2）公司采取“积极稳健”的市场拓展策略，加强对经营风险的预警与控制。（3）在项目报批报建方面，公司遵照“效率优先、资源共享”的管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有利于提高工作效率、便于责任追溯为原则。所谓“资源共享”，是指在确保“效率优先”的前提下，以有利于公共关系资源的共享为原则。3、鉴于获取项目用地的方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同城市的具体报批报建政策、手续有一定差异，鉴于项目前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵照“逾繁就减、突出重点”的原则，本部分内容包括以下制度文件：项目可行性研究管理、土地投标管理、项目证照手续办理管理等。4、规划部与项目部是项目拓展与报批报建管理的主控部门，规划部负责项目拓展工作，负责或协助、指导项目部（一类项目报批报建由规划部负责；二类项目负责土地确认函以后的报批报建）办理项目报批报建手续，确保按计划完成各项工作。其他部门应积极配合其工作。山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第4页共51页项目可行性研究管理制度第一条为了规范项目可行性研究的程序，使项目的可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目的投资决策提供依据，特制定本管理制度。第二条本制度适用于公司所有投资项目的可行性研究。第三条可行性研究是指对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第5页共51页投资决策提供依据。第四条职责分配项目可行性研究报告框架及公司各职能部门在编制可行性研究报告中的职责分工如下表所示。《项目可行性研究报告》各模块对应关系序号论证项目主导部门配合部门1项目总论1.1项目背景规划部1.2项目概况（包括项目名称、项目建设单位概括、项山东万泰置业有限公司项目开发管理体系文件——项目拓展与报批报建管理第6页共51页目地块位置及周遍状况、项目规划控制要点、项目发展概括）1.3编制依据1.4可行性研究结论及建议2市场研究分析2.1宏观环境分析规划部营销部2.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产发展分析2.4区域市场分析2.5项目初步定位研究及建议方案3项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析（包括地块特性分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评估、土地法律性质评估）规划部综合部（法律角度）3.2概念性规划设计分析规划部3.3产品设计建议规划部3.4项目开发计划工程部财务部、营销部、规划部、项目部3.5营销方