中国房地产发展报告(1)

题名:中国房地产发展报告No.1书稿仅供参考，引用以原书为准主编／牛凤瑞副主编／李景国尚教蔚出版人／谢寿光出版者／社会科学文献出版社地址／北京市东城区先晓胡同10号邮政编码／100005网址／http:／／www.ssdph.com.cn责任部门／皮书事业部(010)85117872项目经理／张大伟责任编辑／张大伟责任印制／同非总经销／社会科学文献出版社发行部(010)6513996165139963经销／各地书店读者服务／客户服务中心(010)65285539法律顾问／北京建元律师事务所排版／北京中文天地文化艺术有限公司开本／787×1092毫米1／16开版次／2004年月第1版印次／2004年月第1次印刷中国版本图书馆CIP数据核字(2004)第016699号《皮书系列》主要编辑出版发行人出版人谢寿光发行人王菲编辑主任张大伟编辑(按姓名笔画为序)邓泳红张大伟宋娜陈斗仁范广伟徐逢贤封面设计孙元明内文设计熠菲责任印制盖永东编务曹继红皮书事业部电话:85117872、85111313-222、220网址:[e-mail]编委会(以姓氏笔画为序)王诚庆牛凤瑞冯长春刘洪玉朱训礼李景国尚教蔚林增杰柴强顾云昌谢远骥谢家瑾题名:目录书稿仅供参考，引用以原书为准总报告2003～2004年中国房地产市场形势分析...谢家瑾/1综合篇历史回顾:中国房地产业的发展历程...刘琳/111998～2003：中国房地产市场的形势与运行...王诚庆况伟大/19中国房地产市场未来走向...卫欣/35中国房地产业的区域差异...金洁/39中国住宅产业化进程...王建武/43中国房地产业的可持续发展...马晓冬/492003年中国房地产业大事盘点...王洪辉/55土地与市场篇中国房地产土地市场与管理...曲波/572003年中国房地产市场分析...马晓冬/79金融与企业篇中国房地产开发投资分析：现状、问题与建议...吴忠群/85中国房地产企业融资：现状、问题与对策...尚教蔚/106个人住房消费信贷:快速增长与潜在风险...尚教蔚/118中国房地产企业：结构与趋势...王洪辉/124政策与管理篇政策对房地产业的影响朱道林...曹玲燕/143房地产中介服务业的发展及对策...俞明轩蒋一军阎东/159物业管理业发展状况及趋势...张玉亭刘双乐/181房地产业的中外比较与借鉴...马晓冬/200区域篇北京2003年房地产运行态势及2004年展望...刘琳/207上海住宅市场2003年运行特征与2004年走势...张洪武/221广州房地产业2003年回顾与2004年展望...廖俊平/236深圳房地产市场2003年发展与2004年展望...王锋/251房地产市场中的“杭州现象”...曹荣庆王芳/270热点与专题篇2003年中国房地产市场：是泡沫还是整体良好？...曲波/283城镇建设用地控制与房地产业发展...李景国/290中国经济适用房政策的实践与调整...王诚庆/299别墅和TOWNHOUSE的发展现状及趋势...尚国琲李彦芳/308建筑格局对人类健康的影响...叶耀先/315中国房地产开发与生态环境取向...言川孔域/324从北京房地产看建材市场...李庆/330后记/337ContentsGeneralReportAnalysisonthesituationofChinaRealEstateMarketfrom2003to2004XieJiajin/1SummaReviewthehistory:thedevelopmentprocessofChinarealestateindustryLiuLin/111998～2003:thesituationandoperationofChinarealestatemarketWangChengqing,KuangWeida/19ThetendencyofChinarealestatemarketinthefutureWeiXin/35RegionaldifferencesofChinarealestateindustryJinJie/39TheindustrializationprocessofChinaresidenceWangJianwu/43ThesustainabledevelopmentofChinarealestateindustryMaXiaodong/49ChronicleofeventsofChinarealestatein2003WangHonghui/55LandandmarketThelandmarketandthemanagementofChinarealestateQuBo/57AnalysisonChinarealestatemarketin2003MaXiaodong/79FinanceandenterprisesAnalysisontheinvestmentinChinarealestatedevelopment:thestatusquo,problemsandproposalsWuZhongqun/85ThefinancingofChinarealestateenterprises:thestatusquo,problemsandmeasuresShangJiaowei/106Loansforconsumptionofindividualhousing:rapidincreaseandthelatentrisksShangJiaowei/118Chinarealestateenterprises:thestructureandthetendencyWangHonghui/124PoliciesandmanagementsPolicyinfluencesonrealestateindustryZhuDaolin,CaoLingyan/143ThedevelopmentandmeasuresofintermediaryserviceindustryYuMingxuan,YanDong,JiangYijun/159ThesituationandtendencyofthedevelopmentofthepropertymanagementtradeZhangYuting,LiuShuangle/181realestateindustryMaXiaodong/200RegionThesituationofBeijingrealestateoperationin2003andtheprospectsof2004LiuLin/207TheoperationcharacteristicsofShanghaihousingmarketin2003andthetendencyof2004ZhangHongwu/221ThereviewofGuangzhourealestateindustryin2003andtheprospectsof2004LiaoJunping/236ThedevelopmentofShenzhenrealestatemarketin2003andtheprospectsof2004WangFeng/251“Hangzhouphenomenon”intherealestatemarketCaoRongqing,WangFang/270GeneralinterestsandspecialtopicsChinarealestatemarketin2003:foamorbeingfineasawhole?QuBo/283ThecontrolonurbanconstructionlandandthedevelopmentoftherealestateindustryLiJingguo/290ThepracticesanChengqing/299ThesituationandtendencyofvillaandtownhousedevelopmentShangGuofei,LiYanfang/308315ThedevelopmentofChinarealestateandtheecologicalandenvironmentalorientationYanChuan,KongYu/324InvestigatingthemarketofconstructionmaterialwithregardtoBeijingrealestateLiQing/330Postsript/337题名:总报告--2003～2004年中国房地产市场形势分析书稿仅供参考，引用以原书为准一2003年房地产市场形势2003年是我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（以下简称“18号”文件）的发布，对于统一认识，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。各地认真贯彻落实国务院“18号”文件精神，积极出台鼓励住房消费的有关政策，注重适时、适度调控房地产市场。房地产投资和消费仍然保持了较快增长、供求基本平衡、结构基本合理、价格稳中有升，为扩大内需、拉动经济增长做出了贡献。1.投资继续保持较快的增长速度全国房地产开发完成投资首次突破1万亿元，同比增长29.7%，高出同期固定资产投资增幅（26.7%）3个百分点。东、中、西部地区房地产开发完成投资平均增幅分别为28.0%、40.2%、33.0%，增幅超过50%的省区主要集中在中、西部地区。中、西部地区增幅明显高于东部，客观上有基数小的因素。图11999～2003年房地产投资情况近几年房地产市场快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高和住房消费观念的转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善、以“以房带路、以路养房”为特征的城镇基础设施建设力度加大等,也是房地产开发投资持续快速增长的重要原因。如北京奥运会、上海世博会等带动的城市基础设施和公建设施建设，传导到房地产市场，促进了当地房地产开发投资的增长。大多数地方近几年城镇住宅竣工量中单位自建房比重逐年下降，非商品住宅向商品住宅的转化明显加快。上海精装修商品住房2001年仅3000套左右，2003年达10万多套,住宅品质的提升在一定程度上也带动了房地产开发投资增长。图21999～2003年商品住宅与非商品住宅占城镇住宅比重情况2.供销总量基本平衡全国商品房竣工面积（含开发企业自用和出租，下同）3.95亿平方米，同比增长21.5%；销售面积3.2亿平方米，同比增长29.1%，增幅高出竣工面积增幅7.6个百分点。其中，商品住宅竣工面积3.22亿平方米，同比增长21.0%；销售面积2.85亿平方米，同比增长28.9%，增幅高出竣工面积增幅7.9个百分点。商品房空置面积1.28亿平方米（空置一年以上的5425万平方米），同比增长2.2%；其中，商品住宅空置面积8336万平方米（空置一年以上的3235万平方米），同比下降2.1%。东、中部地区空置商品住宅同比呈负增长，而西部地区增幅为6.8%。40个重点城市中有10个城市商品房销售面积大于同期竣工面积或基本持平。住房二级市场日趋活跃，南京、昆明、哈尔滨、合肥、上海等不少城市二手房成交量已超过或接近商品房成交量。东、中、西部地区商品住房竣工面积、销售面积占全国总量的比例均分别为61％、20％、19％；空置面积占全国的比例为61％、21％、18％。表1商品住宅销售、竣工与空置面积情况单位：万平方米,％类别全国同比增长东部同比增长中部同比增长西部同比增长竣工面积32200.4721.019588.7920.36506.8421.16104.8423.3销售面积28502.4728.917287.4925.55746.3233.65468.6635.2空置面积8335.75-2.15118.77-2.61814.52-6.81402.466.8表2东、中、西部商品住宅销售、竣工与空置占全国商品住宅比重情况单位：万平方米,％类别全国东部所占比重中部所占