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精品资料网（）25万份精华管理资料，2万多集管理视频讲座精品资料网（）专业提供企管培训资料中国扬州房地产市调报告一、2002年全国房地产投资开发情况分析(一)房地产开发业总体景气水平(1-10月份参考)国家统计局最新测算的全国房地产开发景气指数结果表明：１０月份，“国房景气指数”为１０５．１５点，比去年同期下降０．４７点，比今年９月份上升０．１８点。７月份以来，“国房景气指数”连续４个月保持稳定回升的势头，在相隔９个月之后，“国房景气指数”再次突破１０５点，反映出全国房地产开发综合景气水平整体上扬。１０月份，从影响景气程度的结果来看，“国房景气指数”所属的八个分类指数呈现出３升５降的格局。其中，土地转让收入、竣工面积和资金来源分类指数的强劲增长，拉动了“国房景气指数”继续保持上升态势；而新开工面积和商品房空置面积分类指数明显下降，仍然是抑制“国房景气指数”进一步上扬的主要因素。(二)主要分类指数的走势(1-10月份参考)１、竣工面积分类指数。１０月份，竣工面积分类指数为１０７．６８点，比９月份上升０．８９点，比去年同期上升３．０６点。今年以来，商品房竣工面积增势强劲，竣工面积分类指数持续上升，是拉动“国房景气指数”上扬的主要动力。１月～１０月，全国商品房竣工面积１３，４６４万平方米，同比增长２７．５％，比去年同期增加８．８个百分点。其中，商品住宅竣工面积达到１１，３６２万平方米，同比增长２８．４％，是增长最快的物业类型。２、土地开发面积分类指数。１０月份，土地开发面积分类指数为１１３．９３点，比９月份下降０．９３点，比去年同期下降０．６７点。今年前１０个月，土地开发面积增速低于去年同期水平，但仍然保持较快增长。１月～１０月份，全国完成土地开发面积８８４７万平方米，同比增长３４．８％，增幅比去年减少２个百分点。其中，东部地区土地开发面积达到５６７２万平方米，同比增长３６．３％。３、新开工面积分类指数。１０月份，新开工面积分类指数为１０５．５８点，比９月份上升０．４３点，比去年同期下降５．４４点，仍然是影响“国房景气指数”下降的最主要因素。１月～１０月，全国累计完成新开工面积３０，９５８万平方米，同比增长１９．６％，增幅比去年同期减少１５．３个百分点。其中，商品住宅新开工面积为２５，４５６万平方米，同比增长１９．６％。分地区看，东、中部地区新开工面积增速分别为２１．７％和２１．５％；而西部地区增速仅为１０．９％，远低于全国平均水平。４、商品房空置面积分类指数。１０月份，商品房空置面积分类指数为９７．２０点，与９月份基本持平，比去年同期上升３．７５点。商品房空置面积分类指数上升，表明商品房空置面积增幅高于去年同期。今年以来，由于商品房竣工面积增势强劲，明显快于去年同期；而商品房销售面积增速趋缓，商品房空置面积绝对量进一步加大。１０月份，全国商品房空置面积同比增长１０．８％，明显高于去年同期增长２．８％水平。其中，空置商品住宅６２００万平方米，同比增长９．３％。５、房地产开发投资分类指数。１０月份，房地产开发投资分类指数为１０６．３３点，比９月份上升０．０８点，比去年同期下降０．４２点。今年房地产开发投资的变化特点是上半年快速增长，下半年以后增速略有回落。１月～１０月，全国完成房地产投资５５８８亿元，同比增长２９．８％，增幅比去年同期减少１．４个百分点。其中，商品住宅投资为３９７２亿元，同比增长３２．５％，增幅比去年同期增加０．６个百分点；办公楼投资为２５４亿元，同比增长２２．８％；商业营业用房投资为６２８亿元，同比增长１６．８％。６、商品房销售价格分类指数。１０月份，商品房平均销售价格分类指数为９８．９０点，比９月份上升０．１６点，比去年同期下降０．８２点。今年以来，商品房销售趋于平缓，下半年以后增速明显加快，商品房销售价格稳中趋升。１月～１０月，全国累计销售商品房达到１２，９７６万平方米，同比增长２７．６％。商品房平均销售价格为２３５７元／平方米，增长６．１％。其中，商品住宅销售价格为２２１６元／平方米，同比增长６．１％。分地区看，东、西部地区商品房销售价格增速均达到７．２％，而中部地区平均销售价格为１３７９元／平方米，同比增长１．７％，绝对值和增速均明显低于全国平均水平。(三)2002各大城市楼市“数字”回眸据国家统计局最新数据显示，目前我国房地产开发企业近３万个。其中，资质等级二级以上的３１５１个，比上年减少２５９个，但企业平均资产总值却由上年的２．７亿元增加到３．２亿元。这些企业完成的房地产开发投资约占总投资的三分之一，同比增长２７．５％。商品住宅竣工面积１１３６２万平方米，同比增长２８．４％。目前全国每天竣工的商品房达１６０００套。全国累计销售商品房１２９７６万平方米，同比增长２７．６％，商品住宅销售额２５９６亿元，增长３５．５％。全国完成土地开发面积８８４７万平方米，同比增长３４．８％。新开工面积３０９５８万平方米，同比增长１９．６％。其中，商品住宅新开工面积为２５４５６万平方米，同比增长１９．６％。分地区看，东、中部新开工面积同比增长分别为２１．７％和２１．５％；西部为１０．９％。据国家统计局城调总队调查，私房及部分产权的私房现值户均为９．９万元，公房现值户均为０．７万元，家庭装修现值户均为０．４万元。房产在家庭总资产中所占比重已接近一半。其中大、中、小城市该比例分别为４９．３％、４５．１％和４８．１％。统计表明目前我国有６．６％的人拥有第二套住房，但中房协负责人指出，实际上这个数字要达到１５％。统计显示，在当前房地产开发资金来源中，国内贷款比重下降，包括业主定金和预收款及发展商自筹资金在内的民间资本比重已升至７成的比例。北京供需节节上升房价缓缓降落截至２００２年１１月底，北京市商品房开复工面积达６２５４．９万平方米，增长２８．２％；竣工面积达１１１４万平方米，增长６１．７％，其中住宅９２７．２万平方米，增长６０．６％。全市累计销售各类商品房９１８．１万平方米，增长５８．６％，比１０月份累计增速快２３．８％。在供需稳步升高的形势下，原先一直居高不下的北京房价也正悄然下降。从北京市统计局获悉，２００２年１至１１月，北京商品房平均售价为每平方米４２７９．４元，比上年年底下降了７８０．６元。目前北京平均房价低于深圳１４９１．４元，居全国第二位。专家分析，房价下降，与几个大型中低价楼盘的发售关系密切。它们面积大、售价低，一开盘便引起热烈认购，从而使全市商品住宅的平均售价有所降低。广州楼市高位运行别墅走势凌厉经济的持续高速发展不断地为广州房地产市场注入新的活力。２００２年，广州房地产市场继续保持“高位运行”：投资高速增长，新开工面积和竣工面积保持较高的增长率，成交量也不断创出新高。据悉，截止２００２年１１月底，广州市住宅成交面积已达９７０万平方米，保守估计全年广州市住宅成交面积将会首次超过１０００万平方米。２００２年由香港北移的消费群，为广州别墅市场带来了强劲的走势。有关统计数据显示，去年前三季度，广州共成交别墅８７７套，成交面积达１９．９１万平方米，成交金额１１．２亿元。业内人士测算，去年广州别墅全年的销量面积会达到上年的两倍以上。深圳交易记录刷新价格趋于理性深圳２００２年新增住宅供应量创历史新高，成交量也首次突破了７００万平方米大关。成交均价去年达到了每平方米５２９５元，比前年上涨了１．７％，逐步趋于理性，实际成交也以中低价住宅为主，反映出市场实际承受能力仍在每平方米４０００－６０００元这一区间。福州土地拍卖兴旺新区开发升温２００２年福州市先后成功举行７场土地公开拍卖会和１０次土地挂牌交易，共成交地块３１幅，其中公开拍卖１５幅，挂牌交易１６幅，总面积１４４７．３９亩，总成交价１５．６亿元。在出让地块幅数、总成交面积和总成交价上分别比去年同期有大幅度的提高。福州市新区房地产开发不断升温，今年初以来推出的金山、鼓山、鳌峰新区地块，周边环境优越，配套设施齐全，地块升值潜力大，吸引众多发展商竞相参与，有效地推动了新区开发建设的步伐。截至目前共成功拍卖和挂牌交易新区土地共计２１幅，面积１３０５．０８亩，总成交价１１８５８５万元。福州市在经营土地使用权招标拍卖挂牌出让方面，在很短的时间内形成了以垄断土地一级市场机制为前导，以土地管理委员会为管理中枢，以土地发展中心为运作机制，以地产市场为交易平台，以招标，拍卖、挂牌出让交易为方式的经营城市、经营土地的福州模式。经营性土地使用权招标、拍卖纳入制度化、规范化的运作轨道，经营性土地价格显著上升，今年拍卖的宗地数、拍卖的收入基本上占到了福建全省总量的“半壁江山”。海口销量首超百万旅游房产热销２００２年前１１个月，海口市商品房交易量达１０２．３万平方米，同比增长２６％，销售金额为１４．２６亿元。据悉，这是海口市商品房交易量首次突破百万平方米。在此前的房地产供需大年，海口的房地产成交量也仅在５０万平方米左右。去年１至１１月份，海口房地产完成投资１１．５２４亿元，同比增长２．５％。其中，住宅建设完成投资９．９４亿元，同比增长１２．３％，占房地产投资总额的８６％。除国内贷款外，房地产开发资金来源已趋向多元化，前１１个月共利用外资７６９８万元，自筹资金４．６亿元，发展商收到定金及预付款４亿多元。越来越多的岛外购房者看好海口的人居环境，靠近海边的住宅尤其备受外地人的青睐。许多外地人把海口当成治病养老、休闲度假的好地方，还有的把在海口买房当成一种投资。商品房平均销售价格也有较大幅度的增长，平均售价为每平方米２２６３．０７元，比上年同期增长３３．２％。在海口新开发的房地产项目中，大部分发展商越来越注重小区环境的建设，他们充分考虑消费者的不同需求，开发出满足不同层次消费者的户型。去年前１１个月，新开工住宅面积达４６．２１万平方米，竣工的住宅面积达１８．８６万平方米，一些中高档楼盘也受到了不少人的欢迎。二、2003年国内市场总体分析（一）2003年全国市场行情分析２００３年我国通货紧缩压力将小于２００２年，但物价将继续呈现低水平运行的走势。预计２００３年居民消费价格将微涨０．５％，商品零售物价在－０．２～０．３％之间波动，生产资料价格和工业品出厂价增长由负转正，但最高增幅不会超过３％，农业生产资料价格继续呈现正增长，预计增长１％左右，比２００２年增幅有所提高。推动物价适度上涨的因素1、物价持续走低受到多方关注，２００３年存在一定的上涨压力。低物价和高增长的背离成为困惑我国经济发展的重要因素，并再度成为宏观调控的重要目标。最近召开的计划工作会议将２００３年居民消费价格指数预定为增长１％，也就是说２００３年居民消费价格不仅要由负转正，而且还要增长１个百分点增幅高于２００１年和２００２年的水平。物价能否跃上新的台阶，实现预定增长目标对各级政府来说压力很大。虽然我国９０％以上的商品价格放开管理，由市场供求关系自主决定，但国家各级政府仍对决定人民生活的少部分物价有调控权。为实现预定目标，２００３年各级政府有可能在权限允许范围内采取一定的干预措施，促使物价回升。2、工业生产加速增长有利于物价的回升。２００２年以来，我国工业生产呈现快速增长。２００２年２－１１月份规模以上工业增加值一直保持加速增长态势，其增长速度由３月份的１０．９％持续上升到１１月份的１４．５％，出现了近几年少有的高速增长。２００３年我国工业生产仍将保持较快增长。一是在国民经济快速增长、国债投资作用下，重工业生产将继续快速增长，拉动整体工业的增长。二是工业经济效益有望进一步改善，促使企业生产积极性提高。２００２年初企业实现利润为负增长，１－１１月份规模以上工业企业实现利润１９５６亿元，同比增长１９．５％，全年有望达到５５００亿元。三是外贸出口形势良好，工业品出口交货值大幅增长。２００２年前１１个月，工业企业实现出口交货值１７６５６亿元，比２００１同期增长２２．３％，同比加快１３．２个百分点，出口对工业生产的贡献不断提高。工业生产快速增长，对能源、原材料的需求增大，有助于