中山城市房地产投资分析报告XXXX年

1目录第1章中山城市宏观状况...............................................21.1城市概况.................................................................................................................21.2经济状况.................................................................................................................7第2章房地产市场运行数据分析.................................112.1完成投资情况.........................................................................................................112.2房地产施工与竣工面积对比.................................................................................112.309-10年空置情况................................................................................................122.405-10年房价收入比走势分析............................................................................13第3章房地产市场分析...............................................143.105-10年商品房销售走势分析............................................................................143.210年珠三角主要城市商品房销售情况对比......................................................153.310年商品房及住宅成交均价对比情况..............................................................163.410年各镇区网签销售情况..................................................................................16第4章土地市场分析..................................................174.1土地出让情况..........................................................................................................184.2土地成交情况..........................................................................................................184.2土地市场小结..........................................................................................................19第5章城市投资初步总结...........................................202第1章中山城市宏观状况1.1城市概况1.1.1人口与行政区划中山市是广东省地级市，下设24个镇区，是全国四个不设区的地级市之一。位于珠江三角洲中南部，北连广州，毗邻澳门，全市总面积1900平方公里，2006年中山市总人口255.56万人，其中户籍人口为142.3万人，暂住人口约140万人，有海外侨胞、港澳台同胞80多万人。行政区划：石岐区、东区、西区、南区、五桂山等5个办事处，小榄、古镇、横栏、东升、港口、沙溪、大涌、黄圃、南头、东凤、阜沙、三角、3民众、南朗、三乡、坦洲、板芙、神湾等18个镇以及1个国家级高新技术火炬开发区。1.1.2地理位置中山市地处港深、广佛和珠澳等几个都市圈的结合部，区位特征和优势十分突出。中山市位于广东省中南部，珠江三角洲中南部，是珠江口西岸的重要城市。市中心陆路北距广州市区86公里，东南至澳门65公里，由中山港水路到香港52海里。1.1.3城市交通65公里52海里4交通——全市交通较完善，已形成以国道和干线公路及京珠高速公路为骨架的四通八达的公路网中山市90公里半径范围内有广州、深圳、珠海、香港、澳门等5大机场；港珠澳大桥动工；深中大道今年立项；中山09年出台一项降低外籍人口入中门槛的人口政策中山已形成东有中山港、南有神湾港、北有小榄港的“品”字形港口布局。其中，中山港集装箱年吞吐量更是跻身全国十强、世界百强。中山港至香港的水路客运，每天有10个班次，航程仅需75分钟。未来交通规划：深中大桥/隧道：2010年后动工，货运为主东岸落脚点与机荷高速衔接西岸落脚点：南沙或南朗公路线路总长46km，其中隧道长18dm；5铁路路线长96km，其中隧道长18dm,港珠澳大桥：2010年后动工，客运为主东岸落脚点在散石湾；西岸与澳门明珠/珠海拱北大桥相连采取桥隧结合的方式进行建设，贯通后，从香港开车到澳门及珠海只需20分钟沿海高速铁路：在南朗与唐家湾间将形成铁路与城际轨道间的换乘枢纽目前厦深段高速铁路将于年内动工，2011年通车建成后深圳至厦门3小时，至潮州1个多小时，至惠州20分钟深中隧道通车后，深圳与中山的距离仅为40分钟，港珠澳大桥通车后，香港至中山开车仅需45分钟，将比香港到厚街的距离近。广珠轻轨：已于2011年1月贯通至到珠海北站，预计2011年底全线贯通。6广珠城际轨道（简称广珠轻轨）交通工程线路的主线从位于广州市番禺区的新广州火车站引出，经佛山顺德区、中山至珠海的拱北，线路长１１５．６２５公里；支线从小榄站引出，经中山古镇至新会，最后到江门，线路长２６．６０９公里。主线和支线轻轨共设２１个车站，其中中山境内有７个站点，分别是主线的南头、小榄、东升、石岐、中山、翠亨和支线的古镇站。广珠轻轨是一条双线设计的全封闭、公交化的客运专线，采用电力机车牵引，设计最高行车速度为２００公里／小时。1.1.4城市规划总体规划发展思路：以石岐老区呈放射性向外发展，以中区旧城改造、东区快速发展、北区开发为主、西区南区为次的方向开发。城市重心逐渐东移，石歧与中山港两个组团形成子母城结构布局；东区：东区是中山城市规划发展主要方向。作为将来中山市第二行政中心，整体环境较好；7西区：商业区，城市密度大，环境嘈杂，不适合居住；南区：2000年新划入城区，原属环城外（郊区印象），工业区（杂乱）配套不完善，在当地人印象中属中低档住宅区，片区随着各大发展商的进驻有所提升石歧区：中档楼盘，本地人购买居多；1.2经济状况2010年中山市社会经济数据汇总表内容额度增长率GDP1826亿元13.5%工业总产值5309亿元20.4%固定资产投入660亿元21%社会消费品零售总额648亿元18.2%金融机构存款余额2665亿元20.5%金融机构贷款余额1373亿元14.8%城镇居民人均可支配收入25356元9.8%农村居民人均可支配收入14879元13.9%数据来源中山市统计局8817.5611201210.69140915031826343781610.2813.502004006008001000120014001600180020002005200620072008200920100510152025303540gdp增长率%1.2.1地区生产总值全市经济运行态势良好。全年实现生产总值1826.32亿元，同比（下同）增长13.5%。2010年中山GDP排行广东省第五位，十分突显中山在广东省城市群中的强大经济效益能力。2010年的人均GDP换算后为突破一万美元。根据国际经验，中山市的房地产进入相对减缓发展阶段，房地产市场相对成熟，购房需求主要为改善需求。由右面图标可以看出：近年来中山市经济运行形势良好城镇居民收入与消费支出稳步提高城镇居民生活状况得到进一步改善居民家庭消费已从“实用型”逐步向“享受型”发展;1.2.2工业状况2010年工业总工业产销增速平稳，产业活力持续增强，2010年工业产值5309.64亿元，增长20.4%；实现工业增加值1021.51亿元，增长16.3%。规模以上工业企业完成产值5056.19亿元，增长20.8%。1.2.3固定资产投资中山市完成固定资产投资660.37亿元，增长21%。从产业投向看，第二产9业投资243.75亿元，增长22.4%，其中工业投资242.57亿元，增长21.9%；第三产业投资416.36亿元，增长20.3%；房地产开发投资241.79亿元，增长25.7%。商品房销售额349.71亿元，增长34.8%，商品房销售面积为671.61万平方米，增长19.2%。1.2.4对外经济贸易2010年中山市完成进出口总额311.19亿美元，增长27.2%，其中进口86.14亿美元，增长27.9%，出口225.05亿美元，增长26.9%。1.2.5社会消费全年社会消费品零售总额648.11亿元，增长18.2%。其中批发和零售业零售额581.85亿元，增长18.7%。1.2.6金融市场中山市金融机构本外币存款余额2665.35亿元，比年初增长20.5%。其中，城乡居民储蓄本外币存款余额1443.74亿元，比年初增长18.3%；中山市金融机构本外币贷款余额1373.62亿元，比年初增长14.8%。1.2.7居民生活水平2010年中山城镇居民家庭人均可支配收入为25356.6元，增长9.8%，月人均可支配收入突破两千元大关，人均消费性支出为18833.1元，增长8.2%。农村居民收入14879元，增长13.9%。10近年中山市来城镇居民人均可支配收入总量组建增加，但是增长幅度一般，10年增长速度有增加的趋势明显。人民生活水平的不断提高,对住房的要求也随之上升,成为房地产市场发展的前提条件。2007-2010中山城镇居民人均可支配收入统计203172199923088253577.587.19.80500010000150002000025000300002007200820092010024681012人均可支配收入增长率%11第2章房地产市场运行数据分析2.1完成投资情况中山市2010年1-10月全社会固定资产投资额达525.58亿元（09年全年为545.61亿元）。房地产开发投资1-10月累计203.38亿元（09年全年为192.37），房地产开发占比较上年有明显增幅。整个房地产投资市场还是比较火热。2.2房地产施工与竣工面积对比12中山市2010年1-10月累计施工面积2117.19万方，1-10月累计竣工面积294.25万方，竣工面积基本与上年持平，施工面积增幅明显。09-10年中山市商品房施工面积/商品房竣工面积指标远超正常区间，【指标比值：正常区间3.00-4.00】，整体施工进度较慢，竣工量相对不足。2.309-10年空置情况中山市2010年商品房空置面积224.33万平米空置率明显低于正常指标【指标比值：正常区间40-5.0】。132.405-10年房价收入比走势分析10年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为4.96，房价收入比为7.39，【指标比值：正常区间6.00-8.