搜索
亚澜湾项目解决方案中广信地产服务机构2006年5月总体市场研究北京市宏观经济形势分析整体经济运行情况良好产业结构优化、地方财政增加、物价稳定、就业良好投资、消费及出口三大需求趋于平稳房地产投资增幅回落，基础设施投资大幅增长城市居民八大类消费支出呈现“七升一降”对外贸易增势强劲，外资大量流入北京市宏观经济形势分析城市规划与基础设施建设情况分析按照“优化市场，发展平原，涵养山区”的原则，结合“两轴－两带－多中心”的城市空间布局，继续集中必要的投资力度，推进“两个转移”、实施“五个倾斜”，突出政府投资对社会投资的引导、放大、调控作用。城市交通快速发展，重点工程进展顺利城市公用事业综合服务水平进一步提高城市绿化取得新进展北京市宏观经济形势分析北京土地市场分析供应总量基本实现计划指标，能满足市场用地需求顺义、通州、亦庄三个新城是远郊区县中土地供应的重点区域，朝、海、丰、石则是城八区土地供应的主要区域，中心城区土地供应明显受限2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长李元在部署2006年工作重点时也明确表示，2006年将继续停止别墅类用地土地供应土地供应情况分析土地出让、价格情况分析近远郊区的规划新城交易活跃住宅及配套用地是市场供需热点交易地块基本达到熟地状态，土地一级开发得到强化开发企业优化组合联合拿地成为新的发展趋势北京土地市场分析出让情况综合平均低价涨幅较大各类用地低价平稳上升工业地价涨幅明显高于居住和商业用地传统商业区中商业用地及南三、四环之间的居住用地地价涨幅较大价格情况房地产开发投资增速大幅上升房地产开发投资占全社会固定资产比重开始攀升房地产开发投资状况北京房地产市场分析房地产市场供需状况供给：截至5月6日，全市可售的期房项目共有1523个、面积2644.77万平方米。综合起来，京城待售商品房为1857.15万平米，占可售面积的六成以上。北京待售商品房房源充足。而交易双方信息不对称和某些房地产商控制性销售造成京城楼市“一房难求”北京房地产市场分析需求：随着第一季度房价上涨的消息公布，去年被抑制的需求出现明显反弹。目前中低价位的项目在五环以外，市场新项目普遍呈现往中高档项目发展的趋势，导致需求压力增大。商品房价格水平《楼市》市场研究部调查的数据显示，仅2006年3月份北京五环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。第一、由于购房欲望“深入人心”，经历去年观望阶段看到房价不降反升，所以需求出现反弹第二、外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增，投资性买家在市区和商务区内的比例甚至超过60%北京房地产市场分析北京别墅市场的发展阶段北京别墅市场的发展简单来说，其发展经历最初简单COPY外型，局部模仿，发展到纯粹的复制以及今天的原创别墅。北京别墅市场发展阶段发展阶段时间关键词初级模仿秀的上演九十年代初期简单的欧式建筑符号，空间分布简单、粗糙，户型面积大而奢华模仿主义1998年左右的别墅复苏时期依然带有明显的模仿痕迹，但其品质已经明显提升，在内部功能的分布上追求品位与品质的结合纯粹的拿来主义2001年纯粹的复制缺乏了自我，不能与本土文化、以及使用者的精神气质相结合回归的原创情节近阶段吸收古今中外产业精华，不拘泥于任何一种现有产品与模式；既不照抄产品模式又不排斥合适的产品北京别墅市场的区域分布别墅区域分布概况传统别墅区西山（香山）板块中央别墅区亚奥京北区城南阳光别墅区区域个数占地面积（平方米）面积所占百分比昌平301245869826.62%朝阳32661932914.14%海淀1334324417.33%顺义14666856114.25%大兴1029586006.32%丰台510461132.23%通州1545379919.69%房山1025506055.45%怀柔740169828.58%密云919394264.14%平谷11200000.26%门头沟14000000.85%石景山1609380.13%西城0————东城0————宣武0————崇文0————总计14846809684——06年北京市场在售别墅项目区域分布统计表北京别墅市场的供需状况北京别墅市场的供需状况对于北京去年以来别墅供应量陡增的原因主要来自以下三个方面：日前国土资源部官员明确表示对别墅用地进行严格控制，使得别墅项目相对比较集中的放量对别墅没有一个统一的定义政府多头管理所致。由于缺乏一个统一清晰的定义，再加上多头管理，因此在把关和管理方面存在很大的漏洞，使得一些开发商在普通住宅用地上建了别墅产品2005年北京在售别墅项目210个2006年目前为止北京在售别墅项目184个从行政区域分布来说，别墅项目供应主要集中在昌平区、朝阳区、顺义区、大兴区及海淀区等地区，这五个地区供应量之和占总供应量的58％。丰台区、通州区、房山区及密云县等地区供应量所占比重都有所增加，表明北京别墅市场正在向城区周边地区扩散，加之周边配套设施的不断完善和交通线路的不断延伸，以上区域的别墅市场前景利好针对2006年的别墅市场，北京目前的别墅土地储备用地足以支撑未来两年的项目开发，因此实质性开发量仍然很大；另外停止别墅类用地供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点：土地资源的稀缺性，任何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。北京别墅市场的供需状况政府主管部门再次重申别墅用地限令引起业界很大关注，意味着市场别墅类产品后续供应的减少。目前，北京市场纯别墅项目的产品档次在升级，主要来自北京玫瑰园、财富公馆、国花园等项目的供应原因就是国土资源部重申别墅停批限建。京城别墅开发商借机推出别墅产品，为的是争抢最后的豪门盛宴。别墅用地叫停，现在许多别墅项目争相上马，为的就是尽早进入市场，赢得更多的销售周期。北京别墅市场现状分析北京别墅市场的现状及预期后续供应面临断档价格档次集体走高别墅项目扎堆启动别墅置业速度加快远郊别墅低价叫板远郊别墅，以相对低廉的价格，较高的性价比，良好的自然景观与社区环境吸引着购房者的目光北京别墅市场的现状及展望06年下半年北京别墅市场展望北京中产阶级群体的逐渐壮大将使经济类别墅或者“类别墅”的有效需求不断膨胀，这就需要部分“中高阶层”的主流别墅产品，来迎合这一类消费群。所以在未来一段时间内，经济型、小户型别墅或“类别墅”的低密度住宅的比例将有所扩大国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使现有别墅逐渐进入奇货可居的状态。别墅价格会因此有较大的提升产品结构将面临调整别墅价格继续上涨城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展，同时交通畅通的远郊别墅置业的新型选择，较高性价比的远郊别墅持续放量远郊别墅持续放量区域市场环境研究密云别墅项目汇总项目名称物业类别装修状况规模(万平方米)容积率价格白河涧公寓独栋联排毛坯占地：19.49建面：14.320.7联排4200元/平方米独栋5000元/平方米鸿福天地联排毛坯占地：7.5055建面：5.89030.784815元/平方米纯境（售完）独栋联排毛坯占地：8.95建面：3.700.46800元/平方米潮河湾（未许可证）公寓读栋联排毛坯占地：80建面：60.0753600元/平方米翠堤花墅独栋联排毛坯占地：6.50.584500元/平方米赏星悦木别墅（未许可证）独栋双拼毛坯占地：200亩建面：40.35独栋：6800元/平方米双拼：4500元/平方米水墨庭院独栋叠拼毛坯占地：8.08建面：5.20.57独栋4800元/平方米，碟拼：3500元/平方米紫霞谷独栋毛坯占地：30.00建面：2.070.098000元/平方米茉莉山庄板楼独栋双拼毛坯占地：19.00建面：4.280.23175－347万元/套博世庄园板楼独栋双拼毛坯占地：17建面：4.50.8别墅：3200元/平方米梧桐苑联排叠拼毛坯占地：2.00建面：4.001.33600元/平方米碧水花园公寓独栋双拼毛坯占地：8建面：11.3独栋6800元/平方米亚澜湾独栋双拼毛坯占地：5.40建面：10.000.15独栋10800元/平方米联排7000元/平方米区域别墅市场供给区域别墅市场供给分析说明：区域别墅市场供应集中，京承高速沿线总体供应量204.7595万平方米区域供应项目中，产品层次划分明显，紫霞谷等高档别墅项目提升区域市场形象，赏星悦木别墅、翠堤花墅、水墨庭院等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面2006年京承高速沿线项目供应量集中，对本项目所在区域构成一定的影响和客户分流的可能未来区域内别墅市场存在一定的潜在供给量，别墅产品发展上升空间较大区域内别墅产品分析产品类型容积率区域内别墅产品以经济性独栋为主，占42%，相比之下，双拼、叠拼类物业市场认可度较低经济性小独栋为市场供给的热点公寓类物业不作为供应的主流，仅为项目内部配套容积率主要分布在0.6-0.4之间相应的在这个区间的水墨庭院，翠提花墅销售情况较为理想别墅项目并不意味着容积率越低，项目越好卖，最重要的是如何找到容积率与项目性价比的平衡点区域内别墅市场主力户型面积150－250平方米的面积居多占到了总数的67%，舒适性较之经济性依然是优先考虑的对象绿化率均在40%以上，高绿化率，零距离贴近自然亦是远郊别墅的卖点之一主力户型面积绿化率分布区域内别墅产品分析价格现状及走势分析从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，成长空间较低区域内别墅产品分析区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在7000元/平方米，联排别墅产品均价在4500元/平方米随着京承高速二期的开通，区域价值将依托其固有生态资源优势大幅度提升区域别墅市场需求高档独栋别墅公寓、花园洋房中高档、经济型别墅60-80万90-260万300万市场基础层核心需求层借势层需求分析：该区域产品线的丰富、多层次性将使区域市场呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引富有阶层的关注区域别墅市场综述【交通】搅热新兴别墅板块【环境】自然景观成就新区【格局】怀密两地受益“两带”【人口】宜居新区渐成气候【投资】性价比优势日趋凸显【客群】消费理念更趋理性成熟从京昌路、机场路、立汤路，到西山（香山）景区、温榆河流域景区，北京别墅市场的产品竞争已经明显从交通资源占有的竞争过渡到自然景观资源占有的竞争。在进入“景观资源时代”的别墅市场之际，密云正成为别墅市场一个新的热点区域，一个继西山（香山）、温榆河流域之后的第三大景观资源群落竞争区域划分项目位于怀密别墅板块区，属于远郊高档别墅项目，综合地缘性、泛区域竞争考虑，将本项目竞争界定为如下竞争板块的高档别墅：核心竞争区域怀密别墅板块相关竞争区域亚北别墅区、中央别墅区、昌平八达岭别墅区相关竞争区域远郊低密度高端别墅核心竞争区域研究近年来，北京别墅市场有了一个新的动向——从过去依托交通资源开始向寻求景观资源过渡，而景色秀美的怀柔和密云等远郊正成为别墅新兴区域。从目前别墅市场的发展来看，现代高速交通消除了人们对空间距离的畏惧，无形之中也为怀柔、密云自然资源的开发、完善注入了强大的活力。京承高速即将开通的利好消息极大地刺激了开发商和购房者的热情。区域概述区域供需分析核心竞争区域研究2005－2006年怀密别墅区新盘统计项目名称行政区县物业类别开盘时间建筑规模容积率价格中海安德鲁斯庄园朝阳独栋,双拼联排,叠拼一期2005－6－18二期2005－8－20三期2005－10－18四期2006－3－1020万平米0.7312000易郡二期顺义独栋双拼2005-9-186621平方米0.39000金碧湖畔顺义独栋2005-9-11166867.9平米0.348500东方太阳城顺义独栋联排富春园2004－7－28清波小镇2005－370.00万平米0.296000鸿福天地密云联排别墅一期2005－5－1二期2005－7－158903平方米0.7824815达