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聚焦互联网金融与房地产业发展民间资本与房地产业发展报告（2015）《民间资本与房地产业发展研究》课题组研究主持_住房和城乡建设部政策研究中心高和资本课题组联席组长_秦虹/住房和城乡建设部政策研究中心主任苏鑫/高和资本董事长课题组主要成员_住房和城乡建设部政策研究中心/周江浦湛钟庭军梁爽张有坤高和资本/周以升陈希李慧忠研究单位介绍_住房和城乡建设部政策研究中心是住房和城乡建设部直属的软科学研究机构；其主要职能是为住房和城乡建设部领导提供决策咨询和政策建议；接受地方政府和企业委托，提供政策咨询及市场调研服务；承担研究生培养和建设领域人才培训工作。高和资本是中国首支人民币商业地产私募股权基金，专注于投资一线城市和1.5线城市的核心区域的商业不动产，在北京上海核心区域收购资产规模逾100亿元。高和资本曾被评为“中国房地产人民币基金TOP10”，是中国商业地产基金的领跑者。《民间资本调研报告》是由住建部政策研究中心和高和资本共同联合撰写的系列行业研究报告。该报告主要针对温州、山西、鄂尔多斯、陕北等四个区域的民间资本投资趋势及房地产市场展开深入的调研统计分析，旨在研究中国具有代表性地域的民间资本变化趋势，以供相关行业及民间资本参考。同时以上两个机构还关注房地产基金行业的发展，曾经于2011年联合发布了《人民币私募基金发展报告》。2011年初报告成功地预测了商业地产和不动产证券化产品将成为未来房地产投资的趋势。2011年中报告又对鄂尔多斯和温州的楼市风险进行了准确的预警。2013年年初报告直接对未来房地产融资方式进行预判：直接融资将成为新趋势。以上报告的发布引发重点财经媒体、党政媒体、都市类媒体、境外媒体上千篇次报道。网络媒体转载超过5万条。此外，有十余家电视台、电台进行了电视报道。往期报告名录_2014年《商业地产资产证券化研究》2013年《存量房时代的房地产市场研究》2012年《民间资本与房地产研究总报告》2011年《人民币房地产私募基金发展报告》下载地址_“互联网金融+房地产”的发展背景一 “互联网+”时代的来临二 互联网金融的崛起三 房地产转型的需求二“互联网金融+房地产”的探索实践一 开发阶段：以众筹为主案例一/绿地“地产宝”案例二/众筹筑屋案例三/万达“稳赚1号”二 销售阶段：以众筹和P2P网贷为主1众筹购房投资型众筹案例一/团贷网“房宝宝”投资型众筹案例二/平安好房海外房产众筹营销型众筹案例一/搜房“天下贷”新房众筹营销型众筹案例二/京东金融和远洋合作众筹购房营销型众筹案例三/房金所“买房宝”2P2P网贷新房贷款案例一/房金所的“五贷”新房贷款案例二/搜房天下贷之“新房首付贷”二手房贷款案例一/链家地产“家多宝”二手房贷款案例二/搜房天下贷之“二手房首付贷”和“赎楼贷”基于购房客户的消费贷款案例/世联集金“家圆云贷”三 持有阶段：以商业地产资产证券化为主案例/高和资本“高和宝”三“互联网金融+房地产”的发展评析一 房地产开发企业等多主体探索二 投资人分享低门槛、多渠道投资机会1投资人通过众筹建房获利2投资人通过众筹购房实现短期理财3投资人通过权益投资获得房地产租金和增值收益4投资人通过债权投资获得收益三 房地产行业实现了多重效果1有利于开发企业融资2有利于开发企业定向销售3实现了商业地产销售模式的金融化4为购房者提供了便利5有利于推动房地产企业的转型四“互联网金融+房地产”的美国借鉴一 美国“互联网金融+房地产”发展的背景二 房地产众筹在美国的发展三 美国房地产众筹的商业模式四 美国房地产众筹的经营模式五 美国房地产众筹的赢利模式六 美国房地产众筹与我国比较五“互联网金融+房地产”的前景展望一 “互联网金融+房地产”未来创新空间巨大二 创新主体多元化且相互融合三 由渠道创新逐步发展为房地产金融创新四 互联网金融与房地产结合将促进房地产业转型五 互联网金融为房地产资产证券化提供快捷的实现渠道六 “互联网金融+房地产”形成成熟模式尚需时日七 “互联网金融+房地产”创新需提示风险目录22234556777889910101112121313141416161717181920202020202121212123262830323333333334343535《民间资本与房地产业发展研究》课题组2一“互联网金融+房地产”的发展背景2014年以来，“互联网金融+房地产”在我国出现蓬勃发展的势头。“互联网+”时代的来临、互联网金融崛起和房地产业自身转型的需求和压力，是“互联网金融+房地产”的发展背景。一“互联网+”时代的来临“互联网+”简单说就是“互联网+各个传统行业”，但并不是简单的两者相加，而是利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。目前，“互联网+”概念已经得到共识并向各行业延伸，逐步发挥深远影响。国家积极推进“互联网+”。2015年3月5日，十二届全国人大三次会议上，政府工作报告中提出“制定‘互联网+’行动计划，推动移动互联网、云计算、大数据、物联网等与现代制造业结合，促进电子商务、工业互联网和互联网金融健康发展，引导互联网企业拓展国际市场”。2015年07月04日，国务院印发《关于积极推进“互联网+”行动的指导意见》，推动互联网由消费领域向生产领域拓展。“互联网+”向工业、金融、商贸、交通、医疗、旅游、教育等各行业延伸和融合。“互联网+工业”即传统制造业企业采用移动互联网、云计算、大数据、物联网等信息通信技术，改造原有产品及研发生产方式。“互联网+交通”已经带来交通出行方式变革，如打车软件、网上购票等。“互联网+金融”通过在线理财、支付、电商小贷、P2P、众筹等为普通大众提供了更多元化的投资理财选择。目前在政策的引导和支持下，“互联网+”已经在各行各业开始实践，对提升资源使用效率、促进产业转型和增加就业机会，有着重大的意义。“互联网+”目前尚处于起步阶段，发展空间巨大。传统行业借助互联网平台探索新的发展方向，如开始尝试营销的互联网化，借助B2B、B2C等电商平台来实现网络营销渠道的扩建。另一方面，在“大众创业，万众创新”背景下，新的与互联网相结合的企业和项目也越来越多，诞生之初便具有“互联网+”的形态。未来，“互联网+”将带来传统企业和新生互联网企业的“破与立”。二互联网金融的崛起2013年被称为“互联网金融元年”，是互联网金融迅猛发展的一年。从2013年开始，P2P网络借贷平台快速发展，众筹融资平台开始起步。第一家专业网络保险公司获批，一些银行、券商也以互联网为依托，对业务模式进行重组改造，加速建设线上创新型平台，互联网金融的发展进入了新的阶段。2015年7月18日，人民银行等十部委发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，按照“鼓励创新、防范风险、趋利避害、健康发展”的总体要求，提出了一系列鼓励创新、支持互联网金融稳步发展的政策措施，积极鼓励互联网金融平台、产品和服务创新，并确立了“依法监管、适度监管、分类监管、协同监管、创新监管”的原则。第三方互联网支付规模不断扩大。截至2013年末，我国第三方支付市场规模已达16万亿元，同比增长60%；其中互联网支付业务150.01亿笔，金额8.96万亿元，分别同比增长3聚焦互联网金融与房地产业发展民间资本与房地产业发展报告（2015）43.47%和30.04%1。截至2014年7月底，中国人民银行为269家第三方支付企业颁发了支付业务许可证。P2P网贷快速发展。2014年，我国网贷行业全年累计成交量高达2528亿元，是2013年的2.39倍，月均增速10.99%2。到2014年底，网贷行业历史累计成交量超过3829亿元。据不完全统计，2014年年底网贷运营平台已达1575家。P2P网贷行业从业人员数量约为39万人，服务的企业超过200万家，带动的相关行业就业人数有6000万人。P2P网贷业务逐步规范。2014年4月21日，中国银监会发布《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》，并明确P2P网络借贷平台四条红线：一是明确平台的中介性质；二是平台本身不得提供担保；三是不得归集资金搞资金池；四是不得非法吸收公众资金。众筹融资开始起步。根据清科集团旗下私募通的统计数据显示，2014年13家众筹平台共发生融资事项9088起，募集总金额13.8亿元人民币。其中，股权类众筹事项3091起，募集金额10.31亿元人民币；奖励类众筹事项5997起，募集金额3.49亿元人民币。与此同时，股权众筹融资政策逐步明晰。2014年11月，国务院常务会议首次提出“开展股权众筹融资试点”。2015年3月12日，国务院办公厅印发的《关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见》明确提出：“开展互联网股权众筹融资试点，增强众筹对大众创新创业的服务能力。”2014年12月，中国证券业协会发布《私募股权众筹融资管理办法（试行）（征求意见稿）》为股权众筹的发展奠定了法律环境基础。2015年8月3日，中国证监会发布《关于对通过互联网开展股权融资活动的机构进行专项检查的通知》，对融资是否进行了公开宣传、是否向特定对象发行证券、投资者对象是否超过200人、是否进行股权众筹募集资金等重点内容进行检查和进一步规范。针对互联网金融模式的征信机构应运而生。2013年3月，北京安融惠众征信有限公司创建了以会员制同业征信模式为基础的“小额信贷行业信用信息共享服务平台”（MSP），采用封闭式的会员制共享模式，主要为P2P公司、小额贷款公司、担保公司等各类小额信贷机构提供同业间的借款信用信息共享服务，旨在帮助业内机构防范借款人多重负债，降低坏账损失，建立行业失信惩戒机制。2013年8月，中国人民银行征信中心旗下上海资信有限公司宣布全国首个基于互联网提供服务的征信系统——网络金融征信系统（NFCS）正式上线，目标是将数量众多的P2P网贷企业征信数据纳入该系统，从而实现网络借贷企业征信共享。此外，京东支付、支付宝等第三方互联网支付机构也逐步建立基于自身交易活动的征信体系。三房地产转型的需求伴随着住房制度改革和我国城镇化进程，2003年以来我国房地产业持续快速发展，城镇居民住房水平不断提高。根据“六普”数据，2010年我国城镇户均住房接近1套。住房市场供求关系由过去的长期短缺逐步转为基本平衡，部分地区过剩，房地产面临转型压力和需求。房地产营销模式转型。国家统计局数据显示，截至2014年末全国商品房待售面积6.2亿平方米，比2013年末增加1.3亿平方米，同比增长26.1%。与此同时，2014年房地产开发企业在建的房屋施工面积还有72.6亿平方米，比上年增长9.2%，达到历史最高水平。在房地1\《中国支付清算行业运行报告（2014）》2\《2014中国网络借贷行业年报》《民间资本与房地产业发展研究》课题组4产销售压力增加背景下，房地产开发企业不仅需要产品创新，更好满足购房者需求，也需要销售策略和手段创新，以加快销售速度和去库存。房地产行业领域转型。国际经验表明，房地产市场必然经历从增量房到存量房时代的转变。以美国为例，房地产市场中90%以上是存量房交易。2012年美国存量房销售465万套（美国全国房地产经纪人协会数据），新房实际销量约为36.7万套（美国商务部数据）。新房销售在整个美国房地产销售市场上所占比重不足10%。在存量房时代，租赁住房比例约占三分之一，如美国2001年大约32%的家庭承租住宅，在特大城市租赁比例更高。目前，我国住宅市场正经历从增量房市场向存量房市场的转变，北上广深四个一线城市的存量房交易套数和新房交易套数比已经平均达到2的水平，率先进入存量房时代。与此相适应，房地产企业也需要实现从开发建设转向提供服务的转型。在存量房时代，如何提高存量房交易的服务质量和服务效率，如何提供社区和物业服务，如何通过资产管理增加住房的附加值等，这些服务都可以基于互联网平台开展。房地产经营理念转型。房地产市场进入存量房时代后，存量房交易上升，房地产资产属性更加凸显，房地产经营理念和重心逐