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中新—港城项目建议报告上海新联康苏州新明阳2007年6月27日第一部分经济环境港城环境基本情况如何?张家港为苏州市的县级市，全市总面积为998平方公里，1986年9月，国务院批准撤销沙洲县，设立张家港市，现下辖8个镇和常阴沙管理区，其中杨舍镇是其中心镇。•张家港概况2006年，张家港市实现地区生产总值841.62亿元，比上年增长18.5%；按户籍人口计算，全市人均生产总值9.57万元，折合1.22万美元；全市工业主要以冶金、纺织、化工、粮油食品为支柱行业；张家港市在全国县城经济百强县（市）中列第三位；全市已基本形成了以工业为主体，规模经济、民营经济和外向经济“三足鼎立”的发展格局，形成了冶金、化工、纺织、建材、粮油、机电六大板块经济。•张家港经济张家港人口分析张家港为目前户籍人口88万人，外来暂住人口46万人。张家港职工平均工资水平逐年超过昆山、常熟。2005历年分地区职工平均工资市区张家港常熟昆山吴江太仓单位：元277772333022994229282223622078排名123456第二部分市场环境城西板块依托新区良好规划，围绕购物公园大量楼盘陆续推出，核心居住区规模初步显现，2005年到2006年房源集中供应，区域竞争激烈，2007年竞争有所放缓，在售房源明显减少。从尚未推出的楼盘和土地出让的情况来看，2007年下半年可售房源依然不多，但2008年可能再次迎来房源供应的高峰，届时竞争激烈程度将再次加大。城南板块依托暨阳湖良好的生态和环境，高档楼盘陆续推出，逐步形成港城高档居住区域。而位于暨阳湖北的地王花落沙钢再次提升了人们对该板块的关注度。城中板块是传统的市中心，定销房、老新村较多，而新开发的商品房项目不多。从2007年的土地出让情况来看，多宗土地即将上市，城中板块在今后两年将成为商品房开发的热点区域。从城东的土地出让的情况来看，2006年有多宗地块被陆续挂牌拍卖。这些地块所处位置主要是围绕梁丰生态园.港城房产发展有什么样的特征?从板块上来讲,城西板块和城南板块是近两年港城房产发展的热点区域,也是对本项目影响最直接的区域。城西板块竞争分析———二级市场项目名称项目位置产品类型开盘时间均价（元/m2）面积（平方米）总价（万元）套数销售清水湾永安路188号小高层、高层04-124800三房14368总1600全案仅余两幢未公开外，其余房源售出98%都市心海岸沙洲西路北，永安路西小高层、高层04-124380三房1406121595%国泰四季花园暨阳西路南侧,购物公园北侧多层,小高层,高层06-123500亲子房17060800目前仅剩1套都市水苑泗杨路358号小高层、高层07-35000二房1005032270%左右悦盛花园2期沙州东路31号多层06-84000三房1365523390%左右金地华城张家港沙洲西路别墅、多层、小高层06-45400三房14075总378仅有小高层几套顶复150、244平方未售金城花园国泰路、暨阳西路多层、小高层06-124000四房172、19069-76总100090%左右汇景豪苑梁丰路、百桥路多层、小高层、花园洋房预计07年9月预计5000左右二房90、12045-60800尚未公开该板块内房产项目多是混合型社区；小高层产品成为该区域的主力产品，小高层产品供应充足，需求旺盛；该板块小高层产品在去年主力销售时价格在4300—4500元/平米之间，2007年春节后价格涨幅明显，目前尾盘剩余房源价格基本维持在4500—5000元/平米；该板快小高层产品在去年主力面积是135—145平米。城西板块竞争分析——一级市场“2005-A35”占地：11749.2平米建面：27000平米容积率：2.3华建房产07年1月竞得“2005-A09-F”占地：120400平米建面：180501平米容积率：1.499中联置业目前正在调整规划城西20号地块占地：92亩用途：商住本案未来的竞争中，除了下半年将公开的汇景豪苑外，潜在的竞争主要是华建房产和中联置业的项目，位置如上图所示。这两个竞争项目和本案在规模和产品上都非常相似，未来将成为本案最直接的竞争产品。而城西20号地块在2007年即将拍卖，虽然项目规模不大，但距离本项目较近，且该地块的开发周期短，仍有可能在本项目的开发周期内形成竞争。城南板块竞争分析———二级市场项目名称项目位置产品类型开盘时间均价（元/m2）面积（平方米）总价（万元）套数销售丽景华都2期暨阳湖大道北别墅、高层、小高层06-35500-7000由距离湖的远近，一栋楼一个均价四房16993-11850385%湖滨国际金港大道东，暨阳湖大道南别墅、高层、小高层06-45700三房14683约1000二期5月5日开盘，开盘至今一个月售出85%该板块内房产项目多是混合型社区，特色湖景房和环境成为该区域房产的主打卖点之一；该区域产品档次较高，可售房源面积跨度大，房源价格普遍都在5500元/平米以上；在售两个项目都处在最后一批房源预约阶段，今天下半年推出后，两个项目都将进入全案的尾盘期。城南板块竞争分析———一级市场本案暨阳湖地块占地：350亩用途：住宅工东侧地块占地：82亩用途：商住“2005-A10”占地：36657.4建面：54986.1容积率：1.5天港房产06.5竞得“2007-A01”占地：228739.5建面：160000容积率：0.7沙钢宏润07.3竞得楼面价6733元/平米在城南板块中，未来两年的可供开发的项目主要就是沙钢的别墅和天港房产的地块。这两个项目凭借优越的位置都将会吸引高端客户的关注。而沙工东侧地块和暨阳湖地块也在2007年公开待拍，这两个地块尤其是暨阳湖地块在位置和规模上看，都将可能成为本案潜在竞争项目。项目名称项目位置开发商代理商建筑设计单位建筑单位总建开发期开盘时间湖滨国际金港大道东，暨阳湖大道新城置业上海同策咨询美国WY设计顾问张家港兆丰建筑公司30万方两期06.407.5丽景华都张家港南门路首华西房产南京浩德深圳尚城江苏华西房地产24万方两期05.1207.5金地华城张家港沙州西路华建房产张家港怡景房产咨询有限公司上海建源张家港市华建建筑公司7.3方一期06.4万红苑粱丰路永安路西华建房产FRANKZX深圳清华苑泗建筑有限公司5万方一期07.2雅美阁南苑东路与河西南路澳洋置业赛博营销上海致舍设计张家港兴港建筑公司6万方一期07.6汇景豪苑梁丰路与百桥路交界处实业房产麦点麦田机构香港华艺设计顾问（深圳）南通二建建筑有限公司10.8万方，商业1.5万方三期07.9都市水苑泗杨路358号沿江建设张家港市威尔玛咨询有限公司/张家港东蓝建筑公司7万方一期07.3港城房产发展水平如何?张家港目前在售的比较有影响力的楼盘基本信息如下：项目名称在售规模在售产品均价（元/）主力户型面积主力总价交房时间清水湾仅余两幢未公开外，其余房源售出98%小高层、高层480014368万07年年底都市心海岸尾盘小高层、高层438014061万07年年底都市水苑322套小高层，高层500010050万08年年底雅美阁330套小高层,联排、叠加别墅约530089--12047-64万08年6月汇景豪苑800多套多层，小高层，花园洋房约500090--12045—60万08年年底湖滨国际300套高层精装修小户型7000（带装修）9063万08年底丽景华都二期尚有08幢未开盘高层大户型6000150-19090万07年年底金地华城目前还剩30套联体叠加别墅，小高层联排10000叠加7600联排330-403叠加286-312联排330-400叠加217-23707年8月万红苑共72套，已售完独栋双拼联排独栋15000双拼12500联排11000独栋422.42-598.04双拼318.64-358.19联排239.2-266.2独栋633-897双拼398-448联排263-29308年1月28日项目的潜在竞争如何?本案暨阳湖地块占地：350亩用途：住宅“2005-A10”占地：36657.4建面：54986.1容积率：1.5天港房产06.5竞得“2007-A01”占地：228739.5建面：160000容积率：0.7沙钢宏润07.3竞得楼面价6733元/平米汇景豪苑““2005-A09-F”占地：120400平米建面：180501平米容积率：1.499中联置业目前正在调整规划比较项目汇景豪苑中联地块沙钢地块本案位置梁丰路与百桥路交界处国泰路,白鹿路暨阳湖生态园北侧国泰路,小河坝路占地面积90543.8平方，其中79728.6平方，商业10815.2平方120400228739.5140289.6容积率住宅1.351.49990.71.5建筑面积住宅108000平方，商业15000平方180501160000210434.4拍卖时间06.306.107.307.6成交楼面价1823元/平米1753元/平米6733元/平米1960元/平米开发产品类型花园洋房，小高层，多层高层、小高层、别墅混合社区纯别墅小区待定开发产品特征法式建筑风格预计会开发南加洲风格的产品，走高端产品路线应该会打造成港城最高端的别墅区待定开发进度尚未开盘，预计今年9、10月份公开方案调整阶段方案设计阶段相关单位招投标阶段1、关于建筑形态：偏爱多层，其次小高层，18层以上高层抗性较大；张家港人有怎样的消费习惯、消费心理呢？2、关于建筑风格：偏爱欧式风格建筑，要求建筑立面风格新颖、亮丽；3、关于景观：偏爱有大栋距的社区，景观要有亮点；4、关于户型：港城购房者主力需求是三房，面积在130-140平方米，高端客源对面积需求更大；5、关于楼栋朝向：港城购房者基本偏爱正南北朝向住宅，住宅角度偏差不能超过15度；关于房屋朝向偏好：港城购房者一般偏爱东西端头户型，其中以东端头最受青睐，因为东端户型喻意“紫气东来”，而这点对于港城最主要的高端客源的私营业主最为看中，而端头户型往往因为有较好的外部景观及户型亮点而更受青睐；6、关于住宅设计：偏好一梯两户，一梯三户中间的小户型可以有，但应尽量少安排，接受度较低；7、关于社区规划：港城购房者偏好购买有别墅的综合型社区，综合社区内的别墅部分可以大大提高社区内公寓的档次；8、关于偏好楼层：在多层和小高层高层楼栋中，偏好中间楼层；9、关于区域认可度：目前张家港主要热点板块是城南板块和城西板块，是目前张家港购房者最青睐的区域，相对而言，城西板块更受自住性购房者青睐，而城南板块因为受暨阳湖景观辐射效应，相对而言，客源实力更胜一筹，是目前张家港新兴的高端板块；10、关于会所功能：在港城，会所包装的好对销售有加分，港城消费者对会所认识有限，有待引导；11、关于中高档楼盘客源：在港城中高档楼盘的销售客源上主要集中为私营业主，比例约达70%，这部分私营业主来自杨舍镇、也来自周边乡镇；其次为公务员阶层，约占10%；另有20%为普通白领、事业单位职员，这20%销售对象是要购买社区中的中小户型；13、关于外来购买力：张家港大约有40万外来人口，但是普遍购买力较低，本地的高档楼盘中鲜有外来人口消费，比例约不足5%，另外张家港的外来投资客也基本没有，楼盘特别是高档楼盘主要依靠本地客源消化；14、关于购买习惯：以私营业主为代表的中高端客源在购房习惯上偏好聚居，往往一个购房者可以带动亲朋好友及周围人群在一个小区内置业聚居；15、关于为父母置业：港城购房者中有部分往往会在自己置业的社区为父母购置一套中小户型；16、关于风水：港城私营业主阶层购房笃信风水，往往会带风水先生前往售楼处进行建议；12、关于中高档楼盘客源购买目的：在中高档住宅销售中，主要是改善居住型的，基本是二次置业；19、关于户型结构：港城购房者对复式公寓这类有内部楼梯的上下两层的户型情有独钟，这类户型往往因有类别墅概念而青睐；20、关于开发商品牌：港城购房者对于开发商品牌认可度欠低，主要本地也缺乏全国知名的发展商，目前在港城项目的口碑比开发商品牌更有影响力；21、关于学区房：对学区房较为偏爱。18、关于物业管理：港城置业者对物业管理费追求实惠