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中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ1/58中泰创展控股有限公司中泰创展—“中富·奥斯卡春城”房地产融资项目尽职调查报告申请企业名称菏泽中富置业有限公司融资金额人民币八千万元融资期限2年总息费率25%/年业务类型：□抵押□质押□其他主要担保条件土地及在建工程抵押，法人连带责任担保业务团队同业合作四部中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ2/58尽职调查声明我们在此声明与保证：本报告是按照中泰控股有限公司《尽职调查规范》要求和公司有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎现场及非现场调查、访谈、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。尽调人员：王玥、贺振杰、张磊调查日期：2013年7月6日-9日协助尽调人员：协助调查日期：年月日中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ3/58目录一、项目背景5（一）项目公司简介5（二）在建工程简介5二、方案与风控措施7（一）基本要素7（二）交易结构71、项目的进入72、项目的退出83、项目公司的管理8（三）风控措施9三、交易对手10（一）申请人/项目公司101、基本情况及历史沿革102、申请人的股权结构113、组织结构114、高管层情况介绍115、经营情况调查12（二）控股股东/实际控制人13（三）项目公司财务状况141、项目公司税收政策142、项目公司财务信息14（四）项目公司征信情况23四、融资项目24（一）项目基本情况241、项目概况及现状242、控规指标273、开发计划284、设计、施工、监理情况及各合作方介绍29（二）项目市场情况291、菏泽市经济发展情况292、菏泽市经济发展趋势323、当地房地产市场总体情况334、项目市场情况37（三）项目分析441、总投资442、建设成本预测46中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ4/583、项目销售预测464、项目财务效益评估47五、项目综合评价481、客户定位482、项目SWOT分析48六、还款来源49七、风险评估50八、结论及建议51九、项目资料附件列表52附表一：建筑成本测算52中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ5/58一、项目背景（一）项目公司简介菏泽中富置业有限公司成立于2004年7月，注册资金人民币3000万元，由自然人张利投资人民币1800万元，股权占比60%，自然人王荧投资人民币1200万元，股权占比40%。法人代表张利，企业类型为有限责任公司，经营范围房地产开发及销售、物业管理，现具有房地产开发二级资质，公司所在地菏泽市牡丹区重庆路555号。公司下设6个职能部室，现有员工46人，大学以上学历占85%，具有高级职称的占60%。（二）在建工程简介公司于2004年拍卖所得2004－4号地块，地块北临八一路、西临重庆路、东临贵阳路、南临东方红西街，土地面积204473平方米。规划建造中富·奥斯卡春城，是菏泽市西区最大规模的住宅小区之一。区内规划建造联排别墅、多层公寓、精品小高层和高层公寓等多种物业类型，项目总建筑面积约38万平方米，中富·奥斯卡春城建筑设计采用古典立面形式，吸取欧式建筑风格元素，形成清新雅丽，精致大气的设计风格，高品质建筑与优雅景观相得益彰。小区设计定位为中高档住宅小区，成为菏泽市示范住宅小区。目前在建的五期项目全部为高层建筑，项目用地面积为24700平方米，规划建设六栋高层住宅（51#至56#楼），规划建筑面积90270平方米，其中：地上部分均为高层住宅，建筑面积为80332平方米；地下部分包括储藏室建筑面积为9938平方米，车位600个。结构形式采用钢筋混凝土剪力墙结构，高强预应力砼管桩，基本项目主要功能满足人们居住生活的需要，包括起居、卧室、厨房、卫生间、菏泽中富置业有限公司股权结构图张利：60%菏泽中富置业有限公司100%王荧：40%中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ6/58储藏间、阳台、电梯、楼梯等设施。容积率为3.28，总户数为732户，具体户型为：66.46平方米68户，101平方米88户，122.69平方米212户，117.62平方米200户，107.8平方米136户。绿地率为35.6％。截止到2012年10月31日，公司已支付全部土地款及规费。目前51#—53#楼已封顶，预计2013年11月底前完工，54#—56#楼已开始桩基作业。预计2014年10月整体项目完工。根据中泰创展同业合作部对本项目的尽职调查，“中富·奥斯卡春城”项目目前四证齐全并且部分楼盘已获得预售许可，项目进展顺利，合作方资质良好，未来销售前景可观。建议进行合作，以债权形式向该公司提供融资服务。中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ7/58二、方案与风控措施（一）基本要素融资申请人：菏泽中富置业有限公司融资项目名称：菏泽中富·奥斯卡春城房地产融资项目申请融资金额：人民币8000万元融资期限：2年融资用途：偿还项目公司借款、项目建设支出费用以及补充公司流动资金融资方式：债权形式，8000万元以银行委贷的形式向菏泽中富置业发放抵押物评估价值：约人民币2亿元担保方式：中富·奥斯卡春城项目土地使用权及五期在建工程抵押；我司监管项目五期销售回款；公司控股股东、法人代表张利提供无限连担责任担保。折当率：40%，符合我司对抵押类项目折当率要求。融资息费成本：25%/年，其中：融资顾问费1%/年；银行委贷利息24%/月。还本付息方式：（1）委贷利息为24%，按季度收取；（2）放款时，一次性收取总融资规模2%的财务顾问费。还款来源：“中富·奥斯卡春城”项目五期销售回款（二）交易结构1、项目的进入菏泽中富置业有限公司目前对外向山东省农村信用社菏泽市牡丹区联社借款人民币3750万元，抵押物为菏泽中富置业有限公司所持有的中富·奥斯卡春城项目土地使用权（证号为菏国用（2004）第13028号，使用权面积为170577.00平方米）及在建工程；此外，公司对外向菏泽市丹阳房地产开发公司、自然人张华、自然人于进军、自然人高勤存、自然人朱继省、自然人袁建民、自然人董伟军、自然人张显同、自然人王东昌、自然人张元岐、自然人范元月借款共计人民币413中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ8/58万元。中泰资金定向用于归还该两笔借款本金，剩余资金用于支付项目建设费用及补充项目流动资金。（1）中泰与菏泽中富置业有限公司达成协议，约定菏泽中富置业有限公司自行安排过桥资金偿还山东省农村信用社菏泽市牡丹区联社，并解抵押土地使用权及在建工程；（2）菏泽中富置业有限公司以项下中富·奥斯卡春城项目土地使用权及在建工程向中泰抵押，同时公司法人张利对此笔委托贷款承担连带责任担保；（3）中泰创展在银行开立监管账户，菏泽中富置业有限公司办理完成抵押手续后，中泰融资资金以委贷形式划拨于委贷账户，用于归还过桥资金、支付项目建设费用及补充项目流动资金；签署合同文件：（1）抵押借款协议：与菏泽中富置业有限公司约定借款、抵质押以及偿还条款；（2）委贷银行合同：中泰与委贷行开设委贷账户，向菏泽中富置业有限公司发放委贷；菏泽中富置业有限公司以项下中富·奥斯卡春城项目土地使用权及在建工程抵押，公司法人张利对此笔委托贷款承担连带责任担保；（3）承诺函：菏泽中富置业有限公司出具成本以及施工进度承诺，施工方放弃施工款提前受偿承诺，资金沉淀承诺；（4）监管协议；（5）融资顾问协议。2、项目的退出本项目资金使用2年，由中富·奥斯卡春城项目的销售回款进行覆盖，偿还我司贷款。3、项目公司的管理项目公司分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中泰创展投资收益的基础。单项成本超过部分由菏泽中富置业有限公司或其股东补足，中泰创展不再承担该超出部分的成本；由于还款来源来源于项目销售回款，派驻的资金监管专员将负责监管销售回款中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ9/58账户。（三）风控措施（1）在委托贷款到期前约定时间，若公司资金账户资金余额低于约定金额，中泰有权自行处置未售房产；（2）公司法人张利提供连带责任担保；（3）由于还款来源来源于项目销售回款，中泰创展派驻的资金监管专员将负责监管销售回款账户；（4）项目公司应分期编制详细的成本标杆、经营计划报告和项目现金流量预测表，经董事会通过后严格予以执行，并作为资金监管和测算中泰创展投资收益的基础。单项成本超过部分由菏泽中富置业有限公司或其股东补足，中泰创展不再承担该超出部分的成本。中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ10/58三、交易对手（一）申请人/项目公司1、基本情况及历史沿革公司基本情况：菏泽中富置业有限公司成立于2004年7月份，注册资金3000万元人民币，由自然人张利投资人民币1800万元，股权占比60%，自然人王荧投资人民币1200万元，股权占比40%。法人代表张利，企业类型为有限责任公司，经营范围房地产开发及销售、物业管理，现具有房地产开发二级资质，公司所在地菏泽市牡丹区重庆路555号。公司历史沿革：2004年7月，由浙江中富房地产开发有限公司、浙江中富建设集团股份有限公司发起成立“菏泽中富置业有限公司”，注册资本人民币2000万元，浙江中富房地产开发有限公司持股60%，浙江中富建设集团股份有限公司持股40%；2004年7月，股东会选举由王建新为公司法人代表、执行董事；2008年9月，自然人张利以现金收购形式，买入浙江中富房地产开发有限公司项下菏泽中富置业有限公司20%的股权；2010年7月，浙江中富控股有限公司以现金收购形式，买入浙江中富建设集团股份有限公司项下菏泽中富置业有限公司40%的股权；2010年7月，股东会选举由王荧为公司法人代表、执行董事并聘任为总经理；2011年8月，浙江中富控股有限公司、浙江中富房地产开发有限公司和自然人张利共同对菏泽中富置业有限公司增资人民币1000万元，公司注册资本增至3000万元；2011年11月，自然人张利、自然人王荧以现金收购形式，买入浙江中富房地产开发有限公司、浙江中富控股有限公司项下菏泽中富置业有限公司80%的股权，至此自然人张利股权占比为60%，自然人王荧股权占比40%。中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ11/582、申请人的股权结构公司的股权结构图中：张利是公司控股股东、法定代表人，具体负责项目的全面运营；王荧是公司股东，自项目初期即进入公司担任公司副总经理，具体负责公司工程管理。3、组织结构公司下设6个职能部室，分别为经理办公室、预算部、工程部、财务部、办公室、审计室。现有员工46人，大学以上学历占85%，具有高级职称的占60%。4、高管层情况介绍法定代表人：张利，男，1968年12月18日出生，毕业于山东省农业干部管理学院，大专学历。1992年进入金融系统工作；2000年至2007年期间先后担任菏泽鸿润城市信用社主任、菏泽丹阳农村信用社主任；2008年辞去公职，进入菏泽中富置业有限公司担任股东，任职常务副总经理；2011年任菏泽中富置业有限公司执行董事；2012年5月任菏泽中富置业有限公司法人代表。张利同志长期从事金融管理工作，积累了丰富的经济管理工作经验，进入房地产行业后，表现出杰出的管理运筹才能，带领公司获得多个奖项，在推动地方经济发展的同时，也创造了良好的社会效益。法定代表人的人民银行个人征信记录：被查询人：张利；从2006年至今有三笔贷款共计人民币122万元，均如期还菏泽中富置业有限公司股权结构图张利：60%菏泽中富置业有限公司100%王荧：40%中泰-菏泽中富·奥斯卡春城债权投资房地产项目ZTCZ12/58本付息，未发生逾期。项目负责人：杨汝宽，男，1968年10月15日（农历八月廿四日）出生，山东菏泽人，共产党员；1985年9月至1988年7月在山东菏泽第一中学读高中；1988年